席卷全国的一场旅游行业的资本盛宴正在进行之时，一场中国旅游业近年来难得一见的专业旅游投资会议日前在京隆重举行。2011年6月11日-12日，由艾蒂亚机构与华夏时报联合主办，由巅峰智业集团、天创智业城市规划院、优山美地国际规划咨询机构协办，北京联合世通传媒文化公司、51资金项目网承办的“2011中国旅游项目投资大会”在北京新疆大厦隆重举行。来自全国各旅游投资企业、中央研究机构、地方政府、行业组织、智力服务机构及新闻媒体的数百位嘉宾和代表参加了会议。会议网络合作媒体搜房网和凤凰网对大会全程进行了现场直播。新疆喀什阿凡提乐园等精品旅游项目在大会上进行了推介，并引起与会几大知名旅游投资企业的极大兴趣，会后会议代表们还在巅峰智业集团和北京奥林匹克公园管委会的安排下参观考察了鸟巢、水立方、中国科技馆等景点。

本次会议以旅游投资企业为主体，以探讨和解决近年来旅游行业和企业投资行为中出现的种种问题为焦点，将资源、资本、智力在这里相聚、碰撞、结合。

在这次会议上，港中旅副总经理许慕韩指出，港中旅是中国旅游业的老大，有责任告诉后来者，旅游投资不是有钱就能做，也不是有资源就要开发，我们必须要为后代负责，景区要采取有序、整体、多产业的办法合理开发。万达是近年来实力最为雄厚的地产业老大，他们近几年来大手笔投资旅游引起业界的热议，万达负责旅游板块业务的张诚副总裁在大会发言中认为，旅游资源只能是项目开发的背景，更重要的是有没有可能通过大强度的投资打造一个更符合市场需要的旅游目的地。北大青鸟是最具创新精神的探路者，3年半前他们投资传奇旅游投资公司开始投资旅游，北大青鸟副总裁、传奇旅游投资公司董事长陈宗冰的演讲更多地体现出理想色彩，他认为中国的旅游投资必须走国际化的道路，门票经济必须放弃，项目创新才是关键，中国现在大量的优质资源被破坏，政府做开发决策的时候应该有使命感，要对历史负责。

参加本次大会的一批金融界人士认为，旅游业还处在比较原始的阶段，现在，真正做旅游企业股权投资的机构还是比较少的，PE等资本方现在是观察并思考着何时出手，达晨创投已经开始小试牛刀，他们去年成立了文化旅游投资基金，开始了实质性的股权投资，但更多的金融大鳄正在等待更多的旅游企业浮出水面。开物基金的合伙人陈屹飙先生表示，现在以地产开发为主要盈利模式的旅游投资找PE融资是找错了人，PE更看重的是旅游投资企业的盈利模式和团队。

在房地产商和地方政府的两只手的推动下，以旅游开发为名的全国性圈地运动正如火如荼地进行。在中国旅游投资的空前繁荣时期来到的同时，在这次会议上很多业界精英却发出警告，旅游投资的这场盛宴需要冷静，热潮中要想到社会责任。旅游不是圈地的工具，项目的策划创新与高水平的规划设计才是常胜不衰之道。

这次大会隆重推出了令人兴奋的主题公园项目——阿凡提乐园。项目一经推出，即刻引起与会者的关注。这一完全不同于其他全国各地的主题公园的策划，将政治、民族、文化、历史、地理、旅游、经济诸多元素巧妙地综合在一起，项目毫无悬念的荣获大会最佳创意旅游项目奖。

据了解，本次大会的主办单位艾蒂亚机构，是由国内外著名旅游投资企业、著名金融投资机构和专业投资人、旅游开发单位、国际知名旅游投资咨询机构及相关人士组成的行业交流平台。艾蒂亚机构总干事王琪先生表示，艾蒂亚机构将致力于推进中国旅游资源开发、投资与经营的专业化、市场化、规范化与国际化，今后将举办更多的同行交流活动，争取成为广大中国旅游投资企业的亲密伙伴。

附：大会实况：

【王 琪】各位领导，各位来宾，各位代表，媒体朋友们，大家早上好。欢迎大家参加2011年中国旅游项目投资大会。首先请允许我介绍今天到场的各位嘉宾和发言人。他们是：

国务院发展研究中心研究员程秀生先生

港中旅集团副总裁许慕韩先生

港中旅国际投资有限公司副总经理薄宝华先生

大连万达商业地产股份有限公司副总裁张诚先生

北大青鸟集团副总裁、传奇旅游投资公司董事长陈宗冰先生

原国家旅游局正局级巡视员李克夫先生

中国艾蒂亚机构秘书长张永贵先生

大连外国语大学党委书记、原大连旅游局长柳振万先生

我国著名旅游学者、原中国科学院地理所副所长郭来喜先生

新疆喀什地区疏附县常务副县长王坚先生

西安曲江文化旅游（集团）有限公司副总经理庄莹女士

中国科学院地理与资源所研究员、旅游研究中心副主任牛亚菲女士    

国奥投资总裁助理周昕昕女士

大中华国际集团CEO钟东霖先生  

浙江祥源投资集团总裁、齐云山投资公司董事长、总经理赖志林先生

巅峰智业集团董事、欧洲-中国投资贸易有限公司执行董事李军先生  

盛世神州房地产投资基金常务副总裁李万明先生   

麦格理资本（香港）有限公司副总裁陈伟奇先生

开物投资基金合伙人陈屹飙先生   

瑞士信贷（香港）有限公司亚太区董事陈军余先生    

达晨文化旅游投资基金投资总监何士祥先生   

安徽汇能集团董事长张发恒先生   

北京华智博宇咨询有限公司总经理李军先生   

优山美地国际城市规划设计咨询机构董事长马少辉先生

巅峰智业集团总裁助理、达沃斯巅峰旅游规划设计院副总规划师齐晓波先生  

云南田野地产顾问公司总经理文剑武先生

英国阿特金斯公司城市规划总监陈易先生

【王 琪】由于行程的原因有一部分嘉宾还在路上，我就先不做介绍了。就在几天以前，在筹备大会最紧张的时候，我抽空看了一下现在热播的一部电视剧《雪花那里漂》讲的是文革结束高考恢复以后第一批大学生的故事，我看了以后很感叹，那个时代的人充满了理想和时代的使命感，社会的价值观也是多元化的，今天参加会议的很多的朋友，也正好是那批人。30年过去了，我们国家发生了翻天覆地的变化。社会结构和人们的精神世界发生了深刻的变化，这些变化是连我们自己都想不到的，但是在价值观已经翻天覆地的今天，我觉得有些东西是不会改变的。

【王 琪】今天大家聚集在一起来研讨旅游投资的问题，这对我们所处的行业、企业和时代都是有意义的，体现出了一些没有变的东西，就是我们身上的责任感、使命感和奋斗精神。

【王 琪】随着人对旅游休闲的热捧和国家对房地产市场的严厉调控，目前旅游投资和旅游地产投资，正成为我国经济发展的新的热点领域，六年前国家旅游局第一次在宁波召开第一次旅游洽谈会的时候，我写一了篇文章“中国的旅游迎来了春天”现在说旅游投资的春天来了说得太早了，但是我今天要说，如果我们说今天来讲中国旅游投资迎来了春天好象就说得太迟了，现在的旅游是大热甚至有点发烧，各地旅游项目总投资金额达到几十亿、上百亿的项目比比皆是，就在几天前，北京有家房产公司，他们宣布在北京的怀柔投资一百亿，打造“美猴王主题公园”。有的报社的记者采访我，我说这是好事，北京真的很需要主题公园。

【王 琪】北京从05年开始就要引进一个大项目，一度炒的沸沸扬扬，但是时至今日仍然是没有结果，所以我说在北京做主题公园做不做不是问题，问题是怎么做？怎么做能做成功这才是真的问题所在，至于说中国公司做“美猴王主题公园”是不是能够成功，我说不清楚，如果有媒体的朋友感兴趣，可以请教一下做旅游投资企业的老总，他们最有发言权。

【王 琪】我们召开这次大会的主要目的是想通过搭建国内一流的旅游投资项目交流和合作平台，推进中国旅游资源开发、投资与经营的专业化、市场化、规范化与国际化，我衷心地希望大家从这次会议中学习到最先进的投资理念，了解到最好的项目设计思想，接触到最多的大量的专业信息。当然这次会议如果有好的资源和好的项目需要招商引资，我们也给大家提供了这样的平台供展示自己。

【王 琪】今天会场两边也有四个展位，是项目的展台，大家有兴趣可以到展台上对项目进行咨询。现在很多的投资企业有很高的投资热情，但是不知道怎么做才好，我可以给朋友们一个建议，向已经取得成功的企业学习，研究新的项目的模式，通过做一个有行业影响力的成功的项目，走可复制式的道路，从而让旅游投资能够有可持续性的发展，把企业做大做强。

【王 琪】我还想提一个问题供大家思考，如果一个好的旅游项目是不是市场、资源配置都比较的合理，项目不和地产配套也有投资价值，这个问题我也经常地思考，为什么这样问呢，是因为看到国家对房地产的调控还会继续，旅游地产虽然现在还没有受到什么影响，但是不能肯定地说，今后房地产调控不会调控到旅游地产的头上来，我建议大家未雨绸缪考虑一下。今天参加会议的还有地方旅游局的同志，他们也经常做旅游项目的招商，但是也经常感到困惑，因为招商很困难，我也想对这样的朋友说两句话，有旅游资源未见得就有旅游产品，第二句话，有旅游产品也未见得市场会支持你，所以企业做投资也好，政府做招商也好，都离不开旅游项目投资最核心的问题，项目的设计和规划。为此今天的会议也请来了国内一流的设计服务机构，专门和大家讲讲项目的策划和规划的问题，希望大家从中有所收获，再次感谢大家的光临，谢谢大家！

【王 琪】下面请《华夏时报》的邵剑彪副总编，上台致欢迎辞。

【邵剑彪】各位领导，各位来宾，各位朋友大家早上好，欢迎大家参加2011年中国旅游项目投资大会，我仅代表《华夏时报》社和我们的总编辑水皮对大会的召开表示热烈地祝贺，对大家的参与表示热烈地欢迎。作为一家全国发行的财经媒体，我们对旅游产业也高度重视，这次大会对中国旅游产业的发展将会起到良好的作用，这次会议的主体是广泛大的旅游投资企业，有高屋建瓴的50人论坛，有思想荟萃的规划和策划的论坛，和具体的项目的交流和代表自由交流等活动，如果我们能够有效地促进大家的投资招商，有效地提高项目水平，有效地让大家更多地了解投资旅游，投融资方面的信息，有效地提高大家旅游投资中存在的问题的能力，我们的目的就达到了，希望中国旅游投资项目大会，通过我们的努力最终成为一个品牌，成为中国旅游项目投资领域中的重要活动。

【邵剑彪】我们还将在旅游行业尤其是商业地产领域推出一系列的活动，最后祝愿大会取得圆满成功，谢谢大家！

【王  琪】下面请中国艾蒂亚机构秘书长张永贵先生致大会贺辞。

【张永贵】尊敬各位领导，各位嘉宾，各位代表，女士们先生们上午好。置此全国上下喜迎中国共产党建党90周年，以及上下都在积极准备唱红歌的时候，在北京炎热的6月，大家能够聚集在北京来围绕旅游产业投资来开这样的交流大会，研讨大会，我在这里代表中国艾蒂亚机构对大会的召开表示热烈地祝贺。

【张永贵】对旅游来说，我很有感情，在前排就坐的有好几位也是我的老朋友，导师级的先生。我在北大学习的发展战略，旅游工作搞得比较多一些。在全国像北京海淀区、宁波市制定了旅游规划，比如说93年我搞的旅游产业规划，在旅游方面我还是有一些心得，94年底我在国家发改委也是有这样的情结也在积极来推动旅游的投资新的模式，以及投资的政策方面的研讨。

【张永贵】第一，我非常高兴能参加这次会议；第二，今年是“十二五”开局之年，“十二五”调结构、调方式，转变发展方式，调整产业结构在这个主线上，我觉得旅游产业迎来了新的大好的时机。所以大家今天在一起我很赞同主办方来组织这样一次活动，来讨论在新时期，在这样的特定时期，我们旅游业如何来发展，特别是旅游的投资模式如何来创新，旅游发展的内涵如何来创新很有意义，同时搭建一个旅游项目与旅游投资者的交流合作平台是很有意义的事情。

【张永贵】第三，在刚才几位朋友提到了，对中国艾蒂亚机构并不是太了解，我利用很短的一分钟说一下，中国艾蒂亚机构是国家发改委主管的我们国家的投资行业的机构，我们聚集了700多位大的股份企业的代表，现在有两项国家政府赋予的职能，一项是投资项目管理司的水平认证，我们想在今后的一段时间内，要积极地推动加强投资项目管理，特别是对于政府投资，投资公司它的投资的从业人员要有一定的职业水平。

旅游投资50人论坛

【王琪】在50人论坛开始之前，我先讲一下大会安排这些内容的想法，我们的会名是旅游项目投资大会，没有直接叫论坛，因为在大会中设置了三个环节，第一是50人论坛，第二个是旅游项目的策划规划论坛，还有一个是招商投资洽谈会。50人论坛在整个大会中是起了高屋建瓴的作用，主要的目的是为了通过行业内的领袖的意见，来探讨中国旅游投资的发展趋势与整个行业的动态，在思想上希望给大家以启迪，叫50人论坛不一定是50个人，只是表明了其俱乐部性质，这个俱乐部的人员范围是由业内最有思想的人，最精英的一部分人组织的俱乐部形式的论坛，我们以后将继续把旅游投资50人论坛，通过各种各样的形式开展下去。

【王琪】首先有请，国务院发展研究中心信息中心主任、研究员程秀生先生来为我们做报告。

【程秀生】各位来宾，应大会的邀请，让我来讲讲一些体会，我先解释一个问题，刚才大会主持人介绍的国务院信息中心主任，我现在不是了，我现在只是学术委员会委员、研究员。

【程秀生】我讲点什么呢？我想来想去，我们中国的旅游事业发展现在正在进入新的时期，我来讲讲。

【程秀生】第一、中国旅游发展正在进入快速成长的新阶段。快速成长新阶段是什么意思呢？我们现在中国的旅游发展从各方面的条件来看，已经具有一个快速发展上新台阶的条件和社会需求。要说明这个问题可以从几个方面来谈，第一个方面从国家的经济发展来看，到2010年为止GDP到了接近4万亿人民币，人均GDP到了4283美金，这4283美金是什么概念？世界银行对不同的国家有个分类，把不同国家分成四类，低收入国家接近一千美元以下，在一千美元接近3850美元，这算是中等偏下收入的国家，在3850美元到一万一千九百美元这是中等偏上收入国家，一万美元以上是高收入国家。

【程秀生】我们现在的收入已经到了中等偏下和中等偏上收入的转换的点上，我们是标准的中等收入，人均四千美金的概念应当说比当初一千美金的小康水平人均的财力和能力是要大得多。比未来的丰裕阶段是有差距，但是已经进入了全面的小康社会。

【程秀生】人均4280美金，转换到旅游事业来检验，去年国内的旅游到了一万五千六百亿人民币，那么这是什么概念？1980年搞翻两番建设小康社会的时候，当时全国国民收入是3630块人民币，不考虑物价，现在的旅游收入大概相当于80年代初期，全国的国民收入的四倍以上，光这一项相当于全国各行各业加在一起。

【程秀生】从旅游收入一万两千美金来算，全国13亿人口来算平均每个人的旅游消费大概是一千块人民币，一千块人民币的支出在个人消费支出上表明是差距很大的，它大概和我们的衣食住行开支都是可以相比的一项重大开支。

【程秀生】第三个方面的标志是反应了国内旅游和国际旅游项目，以前大家有个概念，国内的旅游都是穷旅游，尽量节约开支，国外旅游是富旅游，但是现在概念逐渐变了，国内旅游的消费水平和国际旅游消费差距在逐渐地缩小，大体上海南西南旅游，旅游一次的开支和到新马泰去一次哪个高说不清楚。

【程秀生】这说明在国内旅游的购买力已经有了实质性的增长，为国内的旅游业的发展从总体实力上创造了条件。

【程秀生】第二我的感觉，国家的旅游基础设施在大幅度地改善，集中地体现在这几年交通设施的改善，高铁的建成和投入使用，使得我们国家的旅游设施大大地改善，别看这个东西不直接是旅游的范围，但是它个旅游行业带来的新的旅游机会和新的旅游方式都是革命性的变革，以前是航空旅游，它大大缩短了两地之间的时间点，两个地方只要可以通飞机，都是差不多，都是三四个小时可以到。从北京的郑州和北京到广州上下差不了两个小时，高铁的建成使得进一步普及，这方面的条件为旅游业发展从城市设施，从公共交通设施这方面来说是带来了本质的改善，这种本质的改善使旅游未来的发展建立在了更坚实的基础上。

【程秀生】第三个感受，现在的旅游从原来的拉链式的观光旅游，逐渐转向度假休闲式的旅游，以前参加过一个旅行社拼了命地跑，一天跑多少景点，到哪尽量不过夜，匆匆忙忙一个景点看几分钟，现在已经逐渐地发生了变化，不再单纯地景点观光游，而是追求在旅游度假期间的生活质量、消费质量，这种休闲状态使得我们由原来的少数人文古迹的旅游迈向全国的田园绿野、大城小镇都可以成为旅游发展的对象，旅游的背景大大拓宽。

【程秀生】第四个感受旅游业和其他的产业正在融合，由点线旅游向板块旅游变化，以前的旅游就是一个导游带着一个团队走一条线，到一个地方看两个景点就完了，现在的旅游已经超出了这个标准，景点还要看，但是对城市整个的板块，一个地区人文风情的认识把握，对整个社会环境的感受。总体来说都是旅游事业的一部分，而且旅游产业正在和各种各样的产业进行有效地结合，旅游业和工业和农业和交通业和金融、房地产，和科技教育都进行了有效地结合。

【程秀生】由于这些结合，旅游诞生了一些新的不同的旅游形态，这些旅游形态形成了一系列的新的旅游遍及范围的发展空间。这些发展空间的形成和旅游产业开拓了投资空间，投资空间包括旅游文化演出的平台，像张艺谋搞的“印象丽江”演出的创意，吸引了很多的旅游者。包括大城小镇、街道，本身就是当成了一个创意为旅游产业发展构成了吸引力，比如说旅游文化街巷，工业城、健康城，休闲农业、探险游等等。包括唐山地震这个事件也成为唐山旅游产业中重要的内涵。

【程秀生】也就是说随着旅游产业的发展，这些创意，这些产业之间的结合都为旅游投资创造了新的发展空间，这些发展空间为投资者带来了新的更加有利的投资渠道和投资途径。

【程秀生】我预祝这次会议的投资人能够找到适合自己的投资机会，谢谢大家！

【主持人】谢谢，下面有请港中旅集团副总裁许慕韩先生演讲，题目是“关于旅游投资的几点认识”，有请。

【许慕韩】谢谢大家，刚刚听了主持人王琪同志的几个观点以后，听了程研究院的发言以后改了我的稿子，我谈几个方面的认识，我们现在应该怎么做旅游投资。

【许慕韩】中国正在举办一场旅游投资的盛宴，这个盛宴即是由刚才国务院发展研究中心的程秀生研究员提出的经济、国力、人民群众生活水平发展的必然阶段导致的结果。也是由于王琪总干事讲的国家对地产的控制，使很多的其他的投资商逐步地转入到旅游地产，更是因为很多地方政府因为发展，因为经济转型、结构转型的需要要加大第三产业的发展，所有非常希望拉动，这几个方面促成了中国正在举办一场旅游投资的盛宴，很多的旅游机构和投资者都希望在这场盛宴中抢到一个席位多分一杯羹，这就是目前中国旅游投资大的概念。

【许慕韩】作为港中旅集团，这样的中央企业，中央53家企业之一，是中央53家企业中唯一的一家旅游企业，是全国旅游企业中中国最大的旅游企业，我们做旅游已经83年的历史。在国内做旅游投资已经将近30年的历史，我们有一些体会，有一些认识，今天和大家分享一些，港中旅集团80年代在深圳在一片荒滩上投资建设了华侨城，锦绣中华，世界之窗，民俗文化村，这是中国第一个人造的主题公园，这个主题公园到现在还在为我们创造非常丰厚的利润，也在为当地创造很好的经济效益、就业以及社会效益，现在是上市公司非常重要的利润来源。

【许慕韩】在中国的土地上有很多的投资，尤其是人造的主题公园昙花一现，在很短的时间内雨后春笋般地涌现出来，又很快地灰飞烟灭了，为什么会出现这样的情况呢？我们也在研究，下面要说的是我个人的一些体会，也是我们的企业、集团在这么多面的旅游的投资的过程中总结出来的一些内容。

【许慕韩】为什么说是个人的体会呢？因为不完整，刚刚听完了前面两位嘉宾的演讲，我有一些新的想法想和大家分享一下。

【许慕韩】我觉得旅游投资要避免几个误区，注意做好几个转变。

【许慕韩】几个误区：第一、旅游投资不是有钱就可以投资。我见过一些旅游投资人来找我，许总我现在看重什么地方了，我现在有钱了，我想好好地弄弄旅游。我觉得是个误区，不是有钱就可以进行投资。

【许慕韩】第二个误区：有资源就应该进行旅游投资，这个项目现象在改革开放二三十年来非常的严重，很多的景区最后被投资弄得支离破碎，没有概念、没有理念，没有很好的策划，没有完整地整合，最后实际上是对资源造成了破坏，这也是一个误区，不是有资源就应该赶快进行投资，尤其不要有一点资源就赶快投资。

【许慕韩】第三个误区：有经验就可以进行旅游投资，也有一些旅游企业过去搞过旅游投资，带着这样的经验，或者是做过一些旅游投资的项目就回来，就希望自己来做一个旅游投资项目，实际上我们也看到，这种失败的例子也不在少数。

【许慕韩】第四个误区：旅游投资越豪华越好。我们现在都有这个倾向，能不能保证投资50亿以上、一百亿以上，我们听到很多这样的声音，感觉旅游投资越大越豪华越好，我认为这也是一个误区。

【许慕韩】第五个误区：是不是只有地产加进来了才是旅游投资。

【许慕韩】下面讲几个转变：

【许慕韩】中国的GDP已经是世界第二，人均的GDP已经是四千多美元了。刚才程研究员也说，我们是人均一千多的旅游消费，我们国内的旅游已经从拉练式的观光向田园风光旅游的转变。

【许慕韩】我想说的第一个观点，旅游投资应该从旅游观光向旅游休闲转变，不要再进行简单的把一个景区盖个围墙就是旅游投资了，不要再做这样的投资。

【许慕韩】尽管在目前的阶段，我还兼着中国旅行社总社的社长，目前国内旅游还有相当成为是观光旅游，这也是不能忽略的，尽管我们觉得是在转变的过程中，我非常赞成刚刚程主任说的几个观点，但是现在观光旅游还有一定的趋势，正因为有这样的趋势，我们看到在很多的时候，观光型的景区人满为患，一票难求，这个时候还有很多人觉得把一些旅游的地方圈起来，盖一个围墙，建一些基本的设施，收收门票就是好的旅游投资了，这个观念要转变，我们要学会把旅游的投资从观光向休闲转变，从占领观光的景区名山大川逐步地转向让人们享受心灵的田园风光，去建设一些能够为下一波即将到来的休闲高峰提供基地的旅游休闲的投资。

【许慕韩】我们要向产业链延伸的深度开发转变，过去无论是观光旅游或者是休闲旅游，在很大程度上都停留在简单开发上，所谓简单开发是围个围墙，加一个栅板售票，里面修一些步道这就是旅游休闲投资，现在应该转向深度开发，应该去研究游客在我们的景区除了进来买张门票外还有什么休闲的需求，还有哪些体验的需求，还有哪些人生增值的需求，还有哪些生活的其他需求。

【许慕韩】我们的开发应该在纵深上有所延伸，有所深化，只有这样我想我们的旅游投资才是比较立体的、可持续的旅游投资。

【许慕韩】第三个转变，应该把旅游景区过去的小、散、差的分散开发，转向整合的统一的长远规划的立体开发有深度这样的整合开发上。

【许慕韩】我们知道现在到很多景区都会看到这样的现象，这个景区中找不到核心点，找不到内在的逻辑的联系，一进去以后就发现乱七八糟，再一问开发主体也确实是很多家，很多这样的好的景区都被破坏了。我们确实看到包括中国很知名的大的名山大川，都被这样的开发给破坏了，从进入开始就到处在叫卖，同质化很严重，在一个景区中恶性竞争都相当的严重，让我们这些做旅游的人感觉心痛，我们也子孙后代感到惋惜，所以我今天呼吁，我知道大家很多是投资界的同行，尤其是策划的人一定不要让这样的事情再发生，尤其是地方政府一定要在旅游的资源的掌握上，不要出现有资源就赶快开发的局面。

【许慕韩】中国煤炭行业出过一句话“有血快流”那是改革开放初期尽快地实现经济的提升走的一步，旅游资源不能再这样了，煤炭后来出了很多大的问题。

【许慕韩】我们希望现在旅游的投资一定别在“快流”了，很多急于招商的不妨把周边的旅游资源和自身的旅游资源认真地研究后，在整体的框架上有序地开发，只有这样大家才能够真正地享受到资源给我们带来的最有效的价值，而且是最可持续的价值。

【许慕韩】第四，我个人认为，我们应该认真地研究一下旅游景区管理上，从粗放型的管理到精细化的服务提升的转变，刚刚我前面说的一个误区，有钱就能，有一点经验就可以投资，这两个误区之所以是错的，就是中国出现了非常多管理粗放型的旅游景区。

【许慕韩】虽然前面说到观光向休闲转变很重要，但是我也讲到，我们的锦绣中华、世界之窗、民俗文化村到现在还保持了非常强劲的利润的优势，它是观光型的景区，是典型的游览型的景区，之所以能够保持很好的利润的增长，就是因为它在旅游开发的时候就有良好的策划，它就有它的深度，是整合开发的模式，而且它的管理是精细化的，是可以精细到每一个环节，每一个细节都经得起推敲的，只有这样的主题才是真正有生命力，也才能够给投资者带来最后的回报。

【许慕韩】从粗放型的旅游景区的管理向精细旅游服务的提升的转变。我也想说一说，作为中国的旅游服务已经到了这样的阶段，不能够简单地靠一些有经验的人，或者请几个做过景区管理的专业人士，把钱投入进去就来投资建设一个景区这样的阶段了。

【许慕韩】中国的旅游景区已经到了品牌化、标准化、网络化的趋势，我们的旅游投资者和地方政府部门，应该很好地思考一下这个问题，我们希望每投一个景区就可以成为一个精品景区。世界上有很多旅游投资成功的经验，但也有很多失败的教训。并不是国外就都做得很好。

【许慕韩】最成功的主题公园大家很熟悉，迪斯尼乐园、环球影城这都是成功的，但是迪斯尼乐园在法国也失败过，欧洲迪斯尼乐园是连续多年巨额亏损，到了一段不得不关闭的程度。我曾经参加过他们要不要关闭欧洲迪斯尼乐园的研讨会，那次我正在法国有幸参加了这次研讨会，我学了很多的东西，那次我还没有什么资格说太多话，我看到人家是怎么思考的，人家是如何研究旅游项目的，是如何从市场、客人的角度出发来进行自己的成败优劣的分析，这些内容对我后来的工作有很大的帮助。

【许慕韩】我们也看到日本人曾经投资了一个非常气派的项目豪斯登堡，非常精制非常漂亮，策划和施工质量都没有问题，也不是管理有问题，但是它失败了，现在几乎成了空置长杂草的地区。

【许慕韩】我们也看到国内国外的很多旅游企业有成功的旅游投资经验，比如说迪斯尼乐园的其他景区，比如说很有名的地中海俱乐部，包括其他一些做旅游投资景区上很好的做法，他们都怎么获得成功的呢？我觉得一些要素值得我们总结，第一专心潜心地做专业旅游投资者，认真地研究旅游，研究旅游的规律，把旅游投资的每一个细节都搞透；第二、他们是市场的衷心地的追随者，没有市场我们只看到资源，不会成为一个好的旅游投资项目，我们看到旅游的成功，看到它的对旅游的规律的非常精辟的见解，对旅游市场的非常有远见的认识，能够处处地考虑每一位游客希望得到什么，知道游客为什么要来，他来了想要什么。然后决定我怎么为他们服务；第三、他们都非常注重自己的品牌和自己的服务，形成自己的体系和系统，形成行业独树一帜的标准，这是他们成功的经验。

【许慕韩】港中旅也正在对休闲度假的主题进行投资，我们开发了珠海海泉湾，这是人造的景区，也是完全休闲度假，在一片海滩上，我们打造了两个五星级酒店，打造了亚洲最大的室内外结合的海水温泉中心，有机动车游乐场，有剧院、影院、运动中心、高尔夫等等的综合的一体的，是国家旅游局授予的唯一的中国旅游示范休闲示范区，我们在青岛今年8月即将开业另一个海泉湾，我们在咸阳也开了一所小的。我们的目标是在中国募集十个这样的品牌，它们有一样的品牌、标准、理念服务类似的客户当然也会有区别。

【许慕韩】我们还准备打造中国山地休闲度假的示范区，我们去年控股了嵩山文化旅游有限公司，就是嵩山少林文化旅游公司，我们一年时间就让公司的业绩提升了60%以上。

【许慕韩】我们又正在开发鸡公山，这是中国一百年前的四大避暑圣地之一，山上有一百多座外国人修建的别墅，我们正在改造翻新这些别墅，将变成新的山地休闲旅游度假的一种模式。我们来用我们更好的理念，更专业的研究，更高层次的策划，更精细的服务，更市场化的思维使我们的旅游能够走上新的高度。

【许慕韩】最后一个小问题，刚刚王琪同志说的旅游地产的问题，这个问题我也在思考，前面讲几家外国成功的例子，大家都注意到他们基本上没有联系地产，我觉得在中国在有些地方还需要地产在一定的时候做一定的支撑，但我觉得真正的好的旅游投资，未来的旅游投资，应该是高水平的旅游投资，谢谢大家！

【主持人】谢谢，下面有请青鸟·传奇旅游投资有限公司董事长、北大青鸟集团副总裁陈宗冰先生做演讲，题目是“旅游投资传奇之道”。

【陈宗冰】非常感谢，我在发言之前有几点体会，虽然说现在中国旅游产业刚刚听专家讲了，中国仗着人多，这个行业迎来了特别好的时机，但是如果我们进入这个行业以前，作为中国的老百姓在中国挺可怜的，因为确实没什么条件可谈，所以说出去旅游960万平方公里没什么地方可去，我们作为投资人每天都会接到很多的投资的咨询电话，我们也会经常接到这样的电话，投进去的钱收不回来，希望可以转让给我们，有些企业做得很成功，也有一些是辛辛苦苦刚赚了点钱，对投资人说，这个市场趋势虽然很好，但是真正做得很成功的没几家，有一些是盖了一些房子卖的，大家对过去十年中做房地产赚了钱的人不要眼热，过去买了房子亏本的人还是很少的。

【陈宗冰】我们叫传奇不是希望自己成为传奇，是希望每一位游客希望能有一个传奇的旅程，希望景区也成为传奇，所以我们是为传奇服务的人。

【陈宗冰】北大青鸟很多人误解我们是做培训的，为什么要来做旅游呢，青鸟是北京大学下面两个控股之一，一个是方正，一个是青鸟，青鸟有三百多亿的规模，旅游我们是三年半以前刚开始做，现在大概超过80亿的资产，我们做了一段时间开始带团队进行总结，现在发展得还不错。我们在过去三年半时间做得比较快，开个玩笑，我是平均每天飞行五百里，因为包括丽江水上二期，包括跟八达岭长城等等的项目我们都在做。

【陈宗冰】我们确实有很多地方有很好的旅游资源，很多地方本身是可以很传奇的，但是盖得非常的一般，感觉很遗憾。

【陈宗冰】举几个例子，长城我们最近也在做，长城和天坛差不多是作为中国旅游景区的排在第一的位置上，去年光八达岭长城就680万游客，我说这个景区现在是明显地相见不如怀念，现在每一个人去了开车要一个半小时，还堵车，回来还要一个半小时，超过90%的人在那里停留不会40分钟，在画满名字的城墙上散散步就回来了，每个人对长城都有很多的向往，但是心里希望的东西你看不到，这是个遗憾，这本来是很传奇的事情，我们请了国外三四个团队在为我们工作，很多老外听说有机会来参与长城的工作激动得很，他们要的收费也比较低，因为对他们参与的人来说是一种使命感。

【陈宗冰】第二、我有一个五台山的项目，我和一个朋友去五台山烧香，还没到山门的时候发现有个警车，我们说希望警察给我们带一段路，然后我们就上车了，结果警察说现在路封了，警察说可以到一座老庙去烧，结果我们去了，和尚也很热情，最后我们买点东西，和尚说香价两万八千，我们说太贵了，最后我们没带那么多钱，结果我们是刷的卡。五台山是文书菩萨道场，现在这样的情况是很普通的现象，中国人善良的本性在景区中是荡然无存。这样给人留下了非常不好的印象。

【陈宗冰】所以很多的地方对人文环境的治理做法也是很重要的。

【陈宗冰】张家界，我第一次看见张家界是非常的震撼，张家界很远，大部分人要坐飞机去，当你溜达完一个小时以后你发现很多的地方都取了名字，导游也并不是很了解，这样的地方是非常好的地方，结果你想走又不甘心，那么这样的地方是不是可以做得更加符合游客的希望呢？现在大部分中国代表性的景区我们都做了很多实验。

【陈宗冰】我们一直有个愿望就是新疆，中国的古代文明有相当一部分跟西方世界的交流是通过这条丝绸之路，那么留下的故事、建筑的遗迹非常的了不起，我们做过一个丝绸的课题，我们请了一些当年的专家提了一些佐证，看到一些东西都让人流泪，这个地方发生的故事是太动人了，但是新疆那么一个美好的地方，有很多一般人看不到又特别想看的东西，又特别不方便，那个时候我们已经做了一些基础的研究。

【陈宗冰】这样的题目下应该说中国可以做出不比迪斯尼和环球影城差的品牌。

【陈宗冰】我想提两个负面的例子，一个是长沙橘子洲，现在改造橘子洲花了16亿，这个景区之前收了门票25元，后来准备收100元，结果被媒体暴光了以后政府又不敢多收了，我希望作为政府来说投资一个景区，一方面是让游客有更好的体验，第二还不能当成是做形象工程，一旦做不好就形成了很大的负担。

【陈宗冰】另一个例子是天津意风区，在意大利建的广场的规模超过了在罗马建的规模，那个地方建得非常有特色，那么多旧房子也拆了，其实非常有价值，其实是非常有价值地方，使得政府的认识非常有限，历史遗迹遭受了很大的破坏。

【陈宗冰】有很多好东西本来是可以很传奇的，决策的时候还是要有一点使命感，要对历史负责。

【陈宗冰】传奇的尝试正在进行，好的旅游企业赚钱的还是政府，旅游的上市公司有几家超过五千万美元利润的，很多政府人去参加旅游，一个是民政一个是酒店，如果旅游行业这么讨论下去会比较差了，我们现在做的事情是非常的艰难，我们试过很多，有些是有成效的，有些是没有成效的。

【陈宗冰】我们现在正在做衡山书院二期，我们在美国最贵的水疗中心就是这家公司开的，我们现在希望做成一个国际契机，以历史文化宗教为背景，中国人谈休闲养生谈得很多，如何把它做成商业模式呢？大家都还是理论的方面，我觉得反应了中国人人性中不高尚的东西，张悟本和李一本是很难得的典范。党的方针是治病救人，应该帮助他去改正自己的缺点，提高他的科技含量，把骗人的部分改掉，而不是一棒子把他打死。

【陈宗冰】第二个方面是长城边关，我们改变人们以前的旅游的形式，我们希望让人们看到内心想看的东西，我们希望把文物活化起来，中国在很多旅游方面领导的光辉思想，高度确实很高，指导精神也很多，我们帮景区不是做题目，而是做一个沉淀方式。

【陈宗冰】第三个是和阿凡达主题相关的张家界，我们希望得到授权做成真正的带想象力体验的事情，现在的虚拟现实的技术已经足够发达了，可以做到以前做不到的事情，以及这样的景区中很多人虽然去过，但是确信你没有看到最好的地方，因为在修路，如果真的可以全方位地穿梭，这样的旅程是非常有价值的。

【陈宗冰】第四、长沙的松雅湖，这个地方面积很大全部迁移出人口是很大的难题，我们经过研究决定做成城市湖泊，投了80亿，这个项目光跟政府卖地拆帐就有50亿的利润，我们坚持继续做旅游，但是用旅游的经验把湖区做了RD的阐述。

【陈宗冰】如图，长白山为游客配套服务综合体，我们跟故宫正在合作做博物馆。

【陈宗冰】我们做这个行业的时候是个外行，我们的经验是0，我们尝试用以前媒体的体验，科技、交通、餐饮、地产把其他行业的方面进行跨界融合，和旅游做一个新的尝试和融合，很希望和各位同行继续交流。

【陈宗冰】这里面虽然说旅游是个传统的行业，重视专业的价值，核心是模式，要始终朝着一个目标。那么最根本的问题，很多人翻山越岭过来，每个人都对景区有自己的希望，旅游是典型的达不到游客希望的，所有的景区都希望每年人数翻番来进行建设，我们认真地去研究过相关的情况。

【陈宗冰】比如印象事件的节目全部是五六场，大部分都不赚钱，说明这种模式就有问题，因为大部分的地方是做不了印象，印象是以实景为主，我们在丽江也做过翻版的印象，结果赔了很多钱。

【陈宗冰】第二印象的系列模式上也有问题，因为做项目的人跟投资方是分离的。

【陈宗冰】景区纪念品的情况，景区餐饮的情况，这都需要模式去解决，包括住宿的问题，科技的手段的运用安全的防范等等，我们正在花大量的钱在研究。

【陈宗冰】投资好象是一场冒险，我们把自己的结构做成是开放的，在三个层面我们做了很多的项目，很多的地方各个层面都采用了合作的方式去做，从投资、运营、专业顾问的层面，投资的层面我们本身正在做股改，我们两年前就达到了基本上市的条件，目前现金流的利润是非常好，未来愿意把股权做得更加多元化，我们正在探讨成立基金的方式来参与，在每个地方投资的时候我们跟本地的合作伙伴，运营方面现在的餐饮、娱乐、酒店的住宿产品专卖我们和很多家运营商一起在做，顾问对我们的压力是最大的，我们去年付出去的设计顾问的费用是超过好几百万美金，国内很好的专业机构是比较少的。

【陈宗冰】困扰的方面：其中法律和法令，包括国务院出台的法令，包括建设部的法规，一些省里的旅游条例。从根本上这个行业要想继续发展法律的问题需要行业一起去推动进一步地解决。

【陈宗冰】人才，现在好的项目确实做不过来，钱也不缺，核心的问题是人。这个行业没有真正有效培养的机构去输出这样的实用的人才。

【陈宗冰】当然资金是永恒的问题，国际合作我们自己解决了一些，包括主题公园的设计。

【陈宗冰】总结：

一、好日子刚开始

二、单独靠门票赚钱的路最好是放弃

三、相关的创新性服务将会是收入的主要的来源

四、成熟的景区会逐步引入完全市场化的委托管理

五、必须走国际化的道路

希望大家赶紧上路，和所爱的人经历传奇的旅程。

【主持人】非常感谢陈宗冰的精彩发言，他的很多观点我是非常赞同的，也就是说实际上中国旅游发展之路最终要走国际化的道路。下面有请中国科学院地理与资源所研究员、旅游研究中心副主任牛亚菲女士，她演讲的题目是“旅游投资演化趋势与项目前景评估”

【牛亚菲】非常高兴今天有机会和大家探讨旅游投资问题，中国旅游业发展经历了30多年的发展的历程。在中国的旅游投资领域有很多成功的欢乐，也有更多的失败的奥恼。今天想从学界的角度来和大家分享一下中国旅游投资的演化趋势和如何去看待投资项目前景的评估。

【牛亚菲】我的讨论的第一个问题，中国旅游投资演化的趋势分析。我想跟大家共同探讨几个问题，第一现代旅游业的特质，第二是中国旅游业面临的机遇，第三中国旅游业的投资主体，第四中国旅游投资分了几个阶段，每个阶段是怎样的特点，最后是中国旅游投资演化区域的差异分析。

【牛亚菲】现在旅游业呈现怎样的特质呢？我们对中国旅游业的特质都有比较普遍的认识，但是有几个特有的特质我们需要有个比较清晰的认识，第一中国旅游的需求的持续增长，目前社会经济发展已经进入了旅游业成为需求持续增长型的产业的阶段，在这样的持续增长的阶段，我们的旅游投资还有很多失败的案例呢，很多是由于投资的机遇和时机，进入的时机不是最佳的时机，但是总体的发展的趋势上，旅游业已经成为需求持续增长型的产业，第二旅游业是长产业链的产业，旅游的过程涉及多要素决定了旅游业是长产业的行业，很多介入多旅游投资领域的可以体会到，包括了景区开发、餐饮业、运输业、房地产业、旅行中介等等，以及由政府承担的各类公共服务，旅游业的长产业链的特征，决定了旅游投资的多样性、组织性、复杂性和多主体性，这是旅游业与其他产业的很大的差别。

【牛亚菲】第三旅游业的高投入性，长期以来对旅游业有个误区，认为是低投入高产出是无烟工业，从旅游性质是人类的末端消费和高端消费，旅游主要提供的是物质享受、精神享受和文化体验，服务性、末端性、高端性决定了旅游业需要不断地持续地和高额地投入，尤其是作为末端消费，具有消费档次和数量的无限性，旅游的消费的档次是没有上限的，比如说基本消费中粮食消费、蔬菜消费是有限消费，但是旅游的消费是无限消费对高端性是没有上限的限制。

【牛亚菲】中国旅游业产业内部机遇，是在基本消费需求已经得到满足，在闲暇时间职工拥有占全年三分之一的闲暇时间，决定了国民的旅游与消费需求将呈现爆炸性增长，很多宾馆饭店的经验，这方面会有深刻的体会，近年来我国旅游业保持了持续的两位数的增长的速度，说明了发展的态势；第二外部机遇，主要表现在全国范围内交通条件进入了根本性改善阶段，尤其是中西部地区，在两到三年以后全国的高速公路网、高速铁路网络，以及支线机场航空网将全面建成，国内的交通瓶颈将彻底消失，旅游发展的基本设施的资金需求也将大大地下降，成本也大大地降低，这是中国旅游业所面临的两大发展机遇。

【牛亚菲】中国旅游业的投资主体主要是哪些呢？中国旅游业的多元化特征表现为投资的多元化特征，中国旅游投资从开始到现在主要有四大类投资主体，第一个主体是政治投资，这跟其他的产业有很大的差别，政府投资尤其是在旅游业发展初期，政府是旅游投资重要的力量，早期很多的景区的投资都是由政府来投的，但是随着企业的介入目前的政府投资主要是重点在旅游公共服务设施的投资，政府的投资目前的目的是为旅游投资起个引导的作用，包括旅游的基础设施的建设，景区周边环境的政治和保护公共项目的投资。

【牛亚菲】近年来很多地区的政府把旅游作为政府的形象工程，投资热情非常高涨，但是从政府投资的效率来看，由于对项目的可行性论证不足，投资的效益普遍低下。

【牛亚菲】第二类主体是外商投资，外资进入中国旅游业比较早，早期是投资宾馆饭店为主，外资在宾馆饭店的投资占了大量的资金，宾馆饭店是获取持续的收入，外资大约占到我国旅游投资总量的四分之一，占领了高端旅游住宿业相当大的份额，也把先进的经营管理的理念引入到我国来。

【牛亚菲】第三大投资主体是小型的民营资本投资，民营资本一直是旅游投资的主体，尤其在99年以后，国家和地方的政策都鼓励和引导民间资本投资旅游，这个时期小额的民营企业成为景区和餐饮投资的核心的力量。

【牛亚菲】第四大资本大企业的投资，大资本的进入很大的目的是占有稀缺资源，占有稀缺的土地资源，第二是跟地方政府进行交易，进行资源的置换，比如煤炭和石油资源，换取资源的开发权。大企业把资本的投资中目前的主要的现象，很多项目占而不投的现象，把资源占下来，我承诺大额资本的投入，但是真正的投入还是非常小的。在这个同时也将小额的资本挤出了市场。很多的地方政府包括景区，已经把投资的门槛大大地提高了。但是同时又大企业大资本的占用对地方的发展也起到了限制的作用。

【牛亚菲】中国旅游业经过30多年的发展，旅游投资演化划分为三个阶段，第一个阶段是不充分的竞争期，这个时期称之为旅游资源的站位投资，这个期间的旅游投资主要是对旅游资源的依赖性的投资；第二个阶段是相对竞争期，这个阶段是主题旅游项目投资期，这个投资期主要是资本依赖性的投资期；第三个阶段是充分竞争期，这个阶段主要体现在综合投资模式，这个阶段是资本与土地依赖性的投资模式。下面来看每个阶段的特征。

【牛亚菲】第一、资源依赖阶段，我们称之为旅游资源的站位投资，主要体现在旅游业发展早期，旅游产业的发展前景不明朗，竞争不充分，小型的民营企业成为了投资与开发的主力军，投资主要旅游景区以及依附于的餐饮和门票。进入的市场较早，占用了比较好的景区的资源，加之市场的需求大于供给，当年的旅游景区是人满为患的现象，具有回收投资快的特点，是低投入高产出低风险的特征。

【牛亚菲】小额资本呈现出弱势，第一主要是后续投入能力不足，第二对资源的分割和占有也成为后来大资金进入的障碍，典型我们研究过北京的密云云蒙山景区，从它的资源特质它是非常大型的旅游景区，但是当年在2000年的时候，划分为15个小景区，由15个要老板分别开发，当时获取的开发权都是50到70年，但是大部分的老板是没有后续功能的，但是由于开发权长期的转让使得后续大资本的进入造成了很大的障碍，当时我们在密云做工作的时候提出了一个思路，对这些小景区进行整合，只有在整合的基础上才能进一步地进行开发。

【牛亚菲】第二个阶段是资本依赖阶段，这个阶段主要是主体旅游项目投资为主，这个阶段最典型的主题公园类的项目出现，这个时期原始的旅游资源的占有过程基本上完成，进入了文化资源的旅游化阶段。比如说借助“红楼梦、三国演义、水浒”出现了很多大量的旅游公园，创意类产品进入了旅游投资市场，之后是各类的影视城等等的。

【牛亚菲】第二是休闲类项目，主要是公共消费促进了环大都市区域形成了环都市的度假带，比如说主题状元、高尔夫等等的形成了环城带，但是这些主题公园初期并不理想，但是形成了对大都市周边稀缺资源的占有，这两类项目主要选择人口集中的城市和大型的旅游景区，之后就转变为了资本依赖性。

【牛亚菲】第三个阶段是资本与土地依赖阶段，主要表现为综合投资与组合投资，这个阶段，主要是旅游业进入了充分竞争期，主题旅游产品竞争加剧生命力下降，这一阶段市场对旅游产品的综合性需求也在不断地增大，旅游投资的门槛不断地提高，旅游投资演化为更高额的资本投入，旅游业需要大资本的支持，小额资本、民营资本基本被挤出了市场，这个阶段延长旅游产业链寻求综合效益的最大，获取持续长效的回报成为了旅游投资的主要的目标。将景区、景观、休闲房产、商业文化综合体、旅游商品、宾馆业、运输业等整体开放互动发展，这个阶段不再依托资源，投资首选的区域是市场条件好，可利用的土地资源潜力大，形成了多种的旅游投资的商业模式，最成功的是中国华侨城，这不管是投资界和学术界都一举案例都是举中国华侨城。

【牛亚菲】中国这么大的范围，在不同的区域旅游投资的阶段，所处的阶段是不同的，是存在着很大的区域差异，东部沿海发达地区，已经进入了充分竞争的阶段，主题类和度假类旅游发展竞争激烈，非资源依赖性的综合性的旅游项目投资成为了旅游投资的主要的模式。但是在中西部区域处于相对竞争阶段，土地资源相对充裕，人口急剧，区域性的市场庞大；西北区域仍处在不充分竞争阶段，包括青海、西藏、新疆、甘肃、宁夏、内蒙等等仍停留在不充分竞争阶段，占有原始的旅游资源的投资机会仍然非常多，很多旅游投资企业开始在这些区域跑马圈地。

【牛亚菲】在不同的区域的投资应该把握在这个区域的旅游的发展处于什么样的阶段，决定了我们采取怎样的投资模式，并不是华侨城的模式可以在任何的区域投资，比如说我们去新疆做一个规划就像东部华侨城这样的模式，这是对旅游投资演化的规律对区域的差异没有清晰的认识。

【牛亚菲】第二个内容旅游投资项目的前景的预测，这里不想就具体的项目来讲，而是从比较宏观的层面来谈，从理论和规律的层面来进行分析，首先旅游投资项目的现状与问题。

【牛亚菲】为什么很多旅游投资项目失败的多于成功，就是我们对旅游项目投资的特性认识不清楚，我们拿到项目首先要定位，我们要对项目有准确的定位，缺乏定位，或者不准确，或者定位偏移是目前不成功的主要的原因，我们在人烟稀少的地方做个主题公园，把非常原始的自然景观做成城市公园，这都是定位不准。

【牛亚菲】第二复制与模仿，这是很大的一个弊病，很多要看着别人的成功来去模仿，导致旅游投资呈现了“成功乃失败之母”的特性，看到这个项目很成功，马上有很多企业去复制，一个主题公园马上涌现出一大批主题公园。

【牛亚菲】第三个问题是项目堆砌，项目投资的基础是规划，要在规划的基础上进行投资，很多的旅游规划更多地体现在对规划过渡的热情和激情，我本来也是从事规划行业，规划行业弊病是非常的突出的，也是地方政府和企业非常困惑的地方。缺乏对规划区域的深刻的认识，缺乏实事求是的原则，旅游规划成为了项目的堆砌，成为了杂乱无章的项目。

【牛亚菲】第四、项目的设计与投入的能力不对应的问题，小资本投入资金需求量巨大的项目，小资本在规划上做非常庞大的设计，大资本又介入空间发展小的项目，这是项目的设计与投资能力不对应的问题。

【牛亚菲】我们如何去选择投资模式和如何去评估投资模式成功还是失败的概率大，还是按照前面的阶段的划分，不同的区域和不同阶段划分的三大投资模式。在不同的条件下我们应该采用不同的投资模式，而不是完全地复制在某一个区域成功的投资模式。

【牛亚菲】资源占位型投资模式，这种模式是资源依赖性开发模式，包括了景区的外部开发和旅游线路的营销。

【牛亚菲】采用这样的投资模式应该知道什么？首先要知道资源性旅游景区是资源稀缺性的资源，旅游资源的垄断性越强，可持续性效率越好。

【牛亚菲】旅游景区是核心是生命周期最长的产品，要看资源的垄断性到底是怎样的。

【牛亚菲】第二资源性旅游资源是旅游产业链中不可或缺的中心，这些年实际上很多现象忽视景区投资重视景区投资，重视种树、宾馆饭店的投资。

【牛亚菲】旅游景区投资的目的应该是对稀缺资源永久和长期占有，而非对短期利益的追逐，旅游景区是长期的投资的过程，旅游稀缺资源的投资性应该是成为重要的考量。

【牛亚菲】目前旅游景区投资的潜力区域不是在东部区域，东部景区的资源挖掘已经很充分了，主要的区域是基础设施条件的投资环境较差，但是原始的旅游资源开发潜力较大的区域也就是西北区域，随着未来交通的改善，发展旅游的环境也将会得到改善。很多有眼光的企业已经把目光瞄向了这些区域，这样的投资模式，我们需要思考什么？第一、旅游景区开发与国家的政策是密切相关的，经营权可否出让是个关键，在这方面没有国家的法律法规来做保障是不行的；第二我们要的目标是否是唯一和稀缺的，尤其是长线的，我们的资源应该是稀缺应该是唯一的；第三旅游资源的规模和容量，是否存在容量的瓶颈，因为我们有投资和收益的门槛，也许我们的资源是唯一的是稀缺的，但是资源的容量非常小，这个容量包括了环境容量和对客流的空间容量。

【牛亚菲】第四、外部交通改善的可能性，很多的高速铁路都在建设，三到五年以后交通条件会改善到什么程度；第五设施配套的成本，供水、供电、通信、安全配套的成本到底有多高，这直接决定了投资的门槛。

【牛亚菲】主题型的投资模式，也就是旅游发展的中期阶段进入到这样的投资模式中，这个投资模式适应面向市场需求的主题性旅游产品开发为主，为资本依赖性的主题开发模式，包括主题公园，大型娱乐项目，也包括主题运动休闲项目以及休闲度假村类，在这样的投资模式下，不同的领域有不同的特征，比如说主题公园跟休闲度假村的项目，在生命周期上，在发展运行的模式上都有非常大的差异，所以是多元化的多模式的形式。

【牛亚菲】这样的投资模式应该认识到什么？首先，资源占位型是围绕景区，景区景点的门票为主要的收入来源，但是由于传统的模式往往无法吸纳大资金，不能满足寻求资本运作大型的投资需求，随着资源依赖性的旅游投资空间的缩小规模化的投资浪潮出现，这样的经营模式主要的问题是高投入性和可复制性，也就是说主题公园的高投入性和可复制性使得旅游投资进入了高风险的阶段，同时要求主题公园只有通过不断创新更新创新不断地投入才能保持生命力和竞争力。主题项目投资，投资大，回收期长，投资有更大的不确定性。

【牛亚菲】我们需要思考的是，我们所做的主题产品，所处的生命周期的成本，产品的生命周期应该是成长期而不是衰败期，长生命周期或非周期性的旅游项目投资的环境会比较好，我们会选择生命周期长，并且周期性并不是很明显的项目，我们的风险会较小。

【牛亚菲】第三、在我们的半径内我们的市场规模是怎样的，所以说大的投资应该有大的市场半径。

【牛亚菲】综合性投资模式，是以旅游项目为引导项目的投资综合开发模式，主要是旅游加地产这是目前公认的模式，在东部地区旅游发展进入的充分竞争的阶段和中国地产业的高速因素，这二者是重要的推动的因素，如果未来地产行业是停滞或向下走，那么这种模式是不是还能进行得好呢？

【牛亚菲】那么其中有大型的运动项目加地产模式，大型的休闲项目加地产模式等等，但是是不是在所有的地方都可以复制呢，其实不是这样的，主要适应的是经济发达，旅游市场和休闲娱乐市场和房地产发育相对成熟的区域，主要是土地资源成为了稀缺的资源。

【牛亚菲】我们是否有充裕的购买力，是否具有可依托的城市资源，第三是否具有优良的环境和自然资源条件，比如说建滑雪场，这个条件要求是非常高的，高端的滑雪场对各方面的要素要求非常高。是否具有可利用的土地资源和成熟的房地产市场，是否有能力进行大规模的限期投入，这是我们首先要问自己的问题。

【牛亚菲】2、旅游项目投资的可行性评估。

【牛亚菲】我们现在重视单一的财务评估和忽视综合条件的评估，这是一大弊病，综合条件的评估是宏观评估，包括区位评估，市场半径，市场区位，周边项目的竞争性，这个区位是评估非常重要的要素。第二适宜性，包括对旅游项目的适宜程度，娱乐类项目的环境适宜性，休闲类项目的环境适宜性。

【牛亚菲】项目的经济性评估，评估项目所需要的门槛和投资项目的容量关系。

【牛亚菲】热点项目的旅游潜力评估，我们把项目分成成长期的项目，衰败期的项目等等，在成长期首选运动休闲类项目，主要的特点是包括各类运动休闲项目，如越野、高空类等等，这类项目的目标是否明确，比如说冬季的类的项目，要有适宜的气温、优美的环境要满足这样的条件是非常难的。我们就是进行条件叠加来选择。现在的滑雪场多大是娱乐型的滑雪场呢，高空类的项目对气侯等等的要求都是非常高的。

【牛亚菲】这类项目趋势是属于成长期的项目，发展的速度很快，不断向专业高端扩展。

【牛亚菲】度假养生类项目，这类项目也开始吸纳大量资本，这类项目主要向市场细分转化，如针对家庭市场、老龄市场，这类项目属于非周期类项目，也就是说属于长生命周期项目，市场划分很明确，多为区域性市场。那么例如老龄休闲市场将是未来非常巨大的市场。

【牛亚菲】失败期的项目，主题公园的项目，我国90年代出现主题公园热，但是建设的项目大部分资金回收难，从高投入到低投入低产出，例如迪斯尼进入中国，中国有了一个迪斯尼就够了，为了延长生命周期需要不断进行产品创新营造新卖点，其主要的途径是构建以主题公园为核心的产业链，像餐饮、住宿、运动休闲功能延伸。

【牛亚菲】萌芽期项目，包括各类汽车营地，房车营地等等，我们很多的企业也开始接入这个领域，这个领域发育非常不成熟，而且是条件不具备的投资的领域，包括自驾车营地和房车营地，目前的发展很不成熟，如果很多的地方企业是跑马占地，房车营地进入是为时过早，房车营地不具备全方位的条件。发展是要基于房车全面进入家庭，在我国仍然没有发展的条件，但是应该给予高度关注，远期要占有网络才能形成规模效益，远期的发展是非常的巨大，但是目前的发展还不成熟。

【牛亚菲】旅游投资是充满机遇和风险的领域，旅游投资得成功需要智慧，也需要魄力，谢谢大家！

【主持人】感谢牛教授的精彩发言，她是以学者的身份从学术的角度对旅游投资的诸多问题做了总结以及深入的分析，并提出了自己的许多观点，讲到了很多具体的问题，包括项目前期的评估，以及各类项目自身的特点。我想对大家做相应的项目有一定的理论的指导意义。下面有请大连外国语大学党委书记柳振万先生， 题目是“中国旅游投资的科学化”

【柳振万】谢谢大家！由于时间的关系，我尽量简短一些说吧。

【柳振万】现在中国的旅游投资已经是多样化了，中国现在的旅游投资已经达到了规模化，最后是现在的旅游投资已经是高热。

【柳振万】现在旅游的扶贫产业投入越来越多，滨海的海岛旅游业，现在不仅在中国在国际上也体现出来了。

【柳振万】旅游投资把握的重点，第一是市场调研，现在整个投在哪个城市，一定要和城市的定位和底蕴和城市的发展相结合，才能研究出产品。常规的规律是先做产品，大连的特点是创了一条新的路，我们是把产品和城市的发展和它的文化底蕴相结合。

【柳振万】也要准确把握项目的周期和回收期，旅游产品具有自己本身的特色，大连夏季和冬季的赛事都是一些特色的产品，这些投资都觉得效果比较好。也要得到政府的充分支持，特别是当地居民的参与。中国的维稳成本很高，很多不稳定的到北京上访是旅游引起的，因此我们要以当地居民的就业、收入和参与结合起来，保证我们的稳定性，否则我们的旅游投资不会长远。

【柳振万】要与旅游地产、商业地产紧密地结合。科学投资的本质就是在市场的不确定性中寻求确定性，我们如果可以把此把握好，就可以把理性与艺术充分地结合，否则我们谈了很多理论最后到实践上不好用，也没有办法，希望大家认可我的观点，谢谢！

【主持人】谢谢，下面是嘉宾对话环节。

对话嘉宾：2011年中国旅游项目的投资趋势

港中旅国际投资有限公司副总经理 薄宝华

国奥投资总裁助理、国家体育馆管理公司董事长 周昕昕

大中华国际集团CEO 钟东霖

原国家旅游局正局级巡视员、国际优先经济促进会主席李克夫

主持人： 巅峰智业集团董事、欧洲—中国投资贸易有限公司执行董事李军

【李  军】我先做个自我介绍，我是1993年开始进入旅游业，一个很偶然的机会，我当时到香港理工大学做访问学者，接触到港中旅的董事长谈到了国际旅游业正在出现散客潮，我给国家旅游局写了报告，很快得到了国家旅游局和当时科技部火炬计划的资助，当时作为中国旅游第一网的负责人主持建设了当时国家批复的英特中国旅游预定网，我自己负责人很有幸地开启了旅游网络的时代。

【李  军】95年的时候我又和中国旅游机构发行了中国第一张中国旅游卡，96年和建设发行了英特龙卡。

【李  军】今天几位嘉宾是重量级，他们会有很多成功的经验和我们一起分享。

【薄宝华】在新一轮旅游投资热潮中机遇很多风险也很大，也有陷井，这是我们这几年深刻的感受，第二点旅游投资的前期是策划、创意、创新，旅游投资不管是投资景区、酒店，甚至是投资旅行社如果没有策划，没有创意，没有创新将步入新一轮的同治化竞争，失败的几率是更大的。

【薄宝华】我们是由衷地感觉到旅游投资要和环境友好，要和可持续发展紧密结合，这样的旅游投资商才是有眼光有战略的投资商，不然只能是短期效应，最后给投资商自身也会有极大的损害。

【钟东霖】我们公司从四三年前开始进入旅游地产的行业，可以说进入得比较晚，我们也因此收购了香港一家上市公司，专门做旅游地产，目前我们在内蒙、贵州、广东有比较多的旅游的项目，我们认为刚刚港中旅的许总讲的，旅游地产从景观到休闲这样的演进，未来从感性到知性的演变，都是地产所要关注的发展趋势，我们拿到贵州4A的风景景区，过去经营得并不好，我们分析原因第一经典是贵州地形地貌的项目，它有瀑布也有溶洞也有比较多的山川水势，但是每一个项目单独的都不是标志性的景观，同时因为离贵阳比较近，所以它没有星级酒店的设置，所以游客常常往往是走马观花一个小时就游览完了。

【钟东霖】事实上那个地方的缺点也是优点，第一交通比较的便利，第二景观的丰富性、内涵性比较多，但是因为它缺乏了人文和休闲的功能，对我们来说这应该就是个机会。所以说也是朝着能够把单纯的景观变成可以休闲度假的旅游项目，我们未来旅游地产的发展趋势，更多的会从简单的旅游变成可以交流，可以互动，甚至于可以体验的趋势，我们觉得越做体会也越深刻。谢谢。

【李 军】谈到旅游的发展趋势，我们说得比较多的是旅游和地产的结合，这方面是利弊参半，但是实际上随着旅游的成熟和发展，旅游和文化的结合，旅游和科技的结合我觉得可能会越来越明显。比如说奥运会是科技奥运、绿化奥运、人文奥运，其实它是把很多文化、科技、生态、旅游，包括下一步休闲度假都是很好地融为一体。

【李  军】今天很高兴周董事长可以到对话的现场，那么给我们分享一下吧。

【周昕昕】我们还是一个新兵，其实博鳌投资是因奥运而生的企业，有幸在这个项目上继承了百年奥运，圆梦的过程，我们在圆梦的过程中也有一些自己的体会，我们在08年完成奥运以后，目前已经在走向了祖国的大西南，到了重庆、成都，为什么走到西南也有这样的原因，国之西南就是祖国的四川，我们也是在汶川地震之前取得了成都这块地，作为了首家企业以实际行动投资到了成都，我们是希望继续圆梦奥运的这杆大旗，把奥运精神传递下去。

【周昕昕】跟旅游相关的体会，博鳌公司在后期除了房地产以外，场馆建设以外，我们又扩展了一些业务，其中包括酒店，在酒店的筹备的过程中，在酒店筹备的过程中，共同打造了奥林匹克中心区的国际景区，我们也进行了申报。我们做了一个奥林匹克的酒店，我们把29届奥运会的开幕式在酒店中都有所体现，我们也把这些项目延伸到我们的酒店业中，未来的项目的成功重点在前期的选址，博鳌村的成功在科技的方面是做得比较出色的，博鳌村获得了美国的认证的全球唯一的社区军舰，所有的旅游的城市、景观都属于资源很稀缺的，在这样的稀缺的环境中，这些地方第一缺水、缺电什么都没有，剩下的就是我们的自然环境，我们觉得更多的可以在新能源系统上下工夫，我们达到自给自足的环境，而且也为国家的节能减排也做出旅游行业的贡献，谢谢大家！

【李  军】奥运场馆曾经为我们国家举办一届无与伦比的奥运会做出了巨大的贡献，但是奥运会结束之后，后奥运期给我们带来了严峻的挑战，有人说奥运会闭幕三年有个奥运魔咒，历届举办奥运场馆三年之后都关闭了，包括现在伦敦的市民也存在着很大的置疑。但是我们国家奥运场馆开发利用，从奥运会策划中就已经提出来了，现在正在进行漂亮的转身，从奥运场馆变成奥运公园，我们巅峰智业集团很荣幸正在帮助奥运公园申办唯一的景区，希望在后奥运经济中继续发挥奥运会的重要的作用，我们今天主讲嘉宾中有一位是帮助我们破解这个难题，后奥运时期的奥运场馆、奥运公园如何再创辉煌，我们已经向全国各地去做拓展，再有我在最近跟奥运管委会交流中，我觉得如何开发好利用奥运场馆外的将近11平方公里的绿化带，有奥海、还修了一条河，资源很丰富，而且在市中心也非常难得，所以说巅峰智业集团正在做帮助着奥运场馆破解世界性难题，创造后奥运的奇迹，路在什么地方呢？今天的专家点评了，休闲度假是旅游的最高境界，我们是否可以把奥运公园打造成城市中心区的休闲度假区，使北京市民零距离享受休闲度假，这正好是下一步要继续探讨，也特别希望到会的嘉宾投资者帮我们一起来破题，如果我们能够实现再创奥运辉煌，我们就可以突破所谓的“奥运魔咒”奥运场馆也将以更崭新的姿态来帮我们创造新的奇迹，所以非常感谢周总。

【李  军】下面请原国家旅游局正局级巡视员，李克夫主席为我们做一下分享。

【李克夫】我就谈谈我自己参加会议的感受，我觉得我能来参会很高兴，理由是两点，第一点是因为难能可贵，因为我有亲身经历和实践，我切实感到到从去年下半年到现在将近一年的时间，中国的各方面的专业旅游论坛、休闲论坛、会议、培训是越来越少，类似这样的会议召开的场次在我的大致的估算中起码减少了三分之二，到底是为什么呢？这一阶段正是旅游的旺季，刚刚各位专家在演讲的时候也有共识，可是实际情况看，旅游业很多东西是在嘴上，战略性的支柱产业我们喜欢现代服务业，这样的定位的口号最近被落实的，但是我们旅游业在辉煌的时候，是国民GDP的4.5%，最近几年是急剧回落，本来是应该上升的，今天讲的数字也没有什么新数字。

【李克夫】本来应该是上升的产业，在近期是急剧地下滑，变化了2.25%，我们研究问题要同实际出发，不能光看热门的状况。实际上在投资的领域中，总量在减，在这样的情况下，王琪同志还举办了这次会议，很好地研究旅游业当前的情况，旅游投资领域中重要的问题，我觉得非常难能可贵。

【李克夫】第二点，实在重要。因为整个旅游业发展中瓶颈的问题是什么呢？最大的瓶颈是资金的问题，投资的问题。这各环节上我们可以坐下来好好地分析，冷静地面对现实。现在很多的资金并没有用在最需要发展的产业上，各个地方政府都在忙什么呢？钱放在什么地方了呢？投资主体第一位是政府，政府的钱花在了什么地方呢？现在很多的事情就是这样的状态。我们希望旅游业有更好的发展，就一定要走出去去推动，从各方面要调动积极性，唯一的出路就是这样。必须通过改革破解难题和矛盾，如果不走这条路还是“死路一条”，我今天讲的话可能是不合时宜，但这确实是我切身的感受。我经常参加旅游规划的会议，现在到底有多少有效的规划和策划在落实！

【李  军】我前不久去凤凰岛去做规划很受震撼，20多平方公里不大的地方，15座五星级的酒店在同时建设，当地提出建设国际旅游岛，“激情大干300天”，过去主要是旅游企业、旅游行业，现在是各行各业、方方面面在做，20多平方公里的地方，他们正在进行超过三百亿的投资。中国文化部河北省政府和新奥集团想投资两百亿建文化主题公园，我在跟他们的老板沟通的时候，他谈了很重要的观点，企业这几年很快他要回报社会，他是从廊坊起步的企业，他要回报家乡父母，要给当地的老百姓建一个主题公园这是最初的想法，后来得到了国家的支持之后，现在又在想，中国要提高软实力，我们作为一家企业如何能够做点贡献，他又提出能把中国上下五千年的文明精粹通过文化园区展示给世人。现在的旅游投资不能只是看旅游行业内部，应该心胸更开阔，欢迎各个方面的资金进入来服务旅游业。奥运会是旅游和体育的成功结合。

【李  军】李主席是休闲度假机构的主席，我也希望推波助澜，帮助旅游业能够把范围打得更开一些，使更多的投资人进来，不管是出资旅游地产、文化地产、体育地产，出发点有什么不同，但是只要服务于国家旅游行业发展，服务于老百姓的需求，我相信大家都是欢迎的，大中华的钟总接下来再和我们分享一下。

【钟东霖】刚刚谈到旅游地产，在地产方面我有一些个人的经验和感受。大中华国际集团起家是以商业地产为主，做旅游地产单纯的旅游是可以获利的，但是从一位门外汉来说，要进入旅游如果是缺乏了地产的确是没有支点，钱投进去以后要十到二十年才能回收，这里面的因素是土地的取得成本。目前国家在住宅和地产上的限制，包括贷款各方面的压力，其实投资旅游地产是有一定的困难的。

【钟东霖】如果大家把地一囤就囤十年，那块天地也变成了市区中重要的地块了，比如说100亿原来的投资以圈地的形式先占下来，可能要在未来的十年才能看到收益。如果短期内想要把地产做成功，除非是以点带面来做。

【钟东霖】在觉得在一个区块中找到黄金的土地，在里面建一些属于高档的会所，或者是经营高档的别墅，我觉得应该以点带面的形式把比较大的区块进行分段的开发，这样资金的压力会比较小。现在旅游业越来越多的开发上着重在人文的打造上，跟政府的概念和发展思路是一致的，所以政府也会给开发商一定力度的倾斜，这对打造成功的旅游地产这会比较的轻松。

【钟东霖】总之，了解政府的城市规划，再加上独特的规划理念来打造成功的旅游地产是所有的开发商都比较常用的方式，谢谢大家！

【李  军】我觉得谈到旅游投资的发展趋势，不管是对业内还是业外的人士都要调整心态，要海纳百川、百花争艳，优胜劣汰，看到一些不成功的案例不足为奇，更多的成功就在前面，预祝大会取得圆满成功，谢谢大家！

【王 琪】谢谢各位嘉宾精彩的发言，上午的会议的内容是很丰富多彩，各位嘉宾从各个角度，有的是央企的老总，有的是民营企业的代表，有的是来自于行政管理部门的领导，今天下午我们的会议将会继续进行。今天上午的到此结束！

【王? 琪】下午第一位发言的嘉宾是盛世神州房地产投资常务副总裁李万明先生，题目是“旅游项目投资的特点与融资方案”

【李万明】大家下午好。中国的旅游业前景是很广阔的，统计数据表明，中国的总旅游人次数非常巨大，当然这和中国的人口有关系，也和传统的交往走亲访友也有关系，平均这几年增长将近一亿人次，今年预计可以达到将近20亿人次，这里面不一定全是旅游，但是整个量也是非常的巨大，表明中国的旅游业是非常有潜力的。

【李万明】旅游行为非常的广泛，这和国外不太一样，国外基本上是中产阶级才有旅游需求。在中国即使是农村人口旅游花费也不少，城镇人口旅游花费更大，这就表明旅游给经济带来活力和投资旅游的潜力非常巨大。

【李万明】第三个特点，旅游景点分布比较的均匀，中国地大物博，每一个区域都有独特的旅游景点，可以说几乎每个地级市都有。这样会导致旅游即有短距离的旅游，尤其是咱们国家实行各种节日假，两三天的短途旅游是主要的形式，这是应该重点挖掘的。也有远距离的飞行，远距离表明不同的地域风情也有吸引力，每一次的消费额更大一些。当然也包括出境游和入境游。外国来旅游时间会比较长，一般会一个礼拜甚至是半个月一个月。

【李万明】第四个特点，基础设施建设推动旅游业发展，可以说是推动着迅猛地发展，国家这两年为了抵抗金融危机，包括道路工程，包括铁路轨道，也包括落后地区的改建，这样使得旅游的范围和旅游的便利性、到达性都非常好，实际上也是减少旅游项目自己开发的投资量。

【李万明】由于基础设施的推动，也使得原来交通不便，非常隐蔽的，没有开垦的自然景观得以面市。今天带来的很多的项目，确确实实不错，尤其是一些原生态的项目，包括三年前的汶川地震也使得我们对羌族有所了解，我们传统的四川的旅游都是成都、乐山、青城山这些地方，实际上有很多地方也是非常美丽的，民族风情非常好，原来是交通不便，现在由于国家的大量的投资使得这些地方得以面市，很多的地址公园陆续列为了遗址。

【李万明】第二部分介绍一下旅游项目的投资特点。

【李万明】旅游项目基本上都是周期很长，投资总额很大，这是我们最大的困惑，很多拿着几百万就想搞旅游投资，实际上如果没有足够的量是不行的，如果没有思想准备，把它当成为社会谋福利的工程，想要和做房地产一样，三两年内获得很好的回报这是非常难的。这是旅游投资最大的特点。

【李万明】总额动不动就上亿，拿几千万做旅游开发困难性比较大。

【李万明】第二、委托管理很重要。很多不大懂，觉得搞一些农家乐起家就想把更大的饼做起来这是非常难的。应该说旅游项目经营管理非常难，有点类似于酒店的集团化管理，是需要很多年经验的积累。

【李万明】旅游项目要经营，必须要善于营销推广，这方面传统有很多旅游项目做得非常好，包括芙蓉镇以电影来带动，也包括更早的刘三姐。旅游项目要经营好，要结合系统的营销推广策略，使得这个项目深入人心，他们都去传送。

【李万明】经营管理上要学会滚动开发以小做大，滚动开发是总投资上亿元，前期投两三千万，开发一期开放一期，需要注意的是必须每一期都有特色，每一期都能够达到真正的旅游完善，不要让人家看了失望下次再不来了。

【李万明】需要考虑委托管理，由专业化的企业进行管理，专业化的管理公司对旅游项目的发展增加收益额是非常重要的。

【李万明】能够适当地运用连锁经营的办法，把有些项目归到某一个企业的旗下，像希尔顿饭店一样。只要往那个方向玩的时候都会联想到连锁品牌。使得既然去了肯定是服务得很到位的，也可以减少宣传的费用。

【李万明】旅游项目的投资还有一个特点是长期效应，前期没什么多大效应，长期来说效益非常好，前期要滚动开发还需要不断地完善建设，不断地追加投资，基本上5到10年以后投资效应才会显现。所以说投资界经常会说把投资旅游当成养老项目，这里面如果结合一些旅游地产的方式，能够把部分旅游设施在前期变现也是提高前期效率的办法。但是由于长期效应好吸引大家纷纷往里面靠，只要是景观好、故事多、周边的旅游资源比较多，应该说投资旅游是可以长期获益的。

【李万明】第三部分，旅游项目的传统融资办法，民间借贷，员工集资、亲戚集资欧很多，也有私募企业垫资，现在施工企业贷款也越来越困难，银行借款不用说了，只要是启动运行了当地的银行都会给一些支持，还有其他的一些办法，比如说发行公司债券，比如说上市这都是非常好的办法。

【李万明】第四部分，介绍一下这几年PE股权投资基金方案。第一是因为新的合伙企业法催生PE基金，我们国家到07年6月1号才颁布了新的合伙企业法，改变了原来的公司法的模式和架构，使得PE在中国有了兴起，其实在国外已经做得很大了。新的合伙企业法最主要的内容有几个方面，其实很多公司是牢牢地控制了50%的股份，这是站在传统的角度，公司法的角度的理解，实际上合伙企业法已经把此彻底垫付了，不管是投资多大，只是在合伙协议中范围内拥有自己的权力，主要是投资的监管权和利润的分配权，管理者管理公司要享受集体分红，在国外比较常见的是二八分，不像传统的干股是虚的，即使这样也有更多的分配方式，三七分、五五分都有。比如说政府付出了支援，它可以享受更多的分红。

【李万明】第二个方面，最主要是把资金交给专业人士搭理，原来公司法谁投资多，他可以有权力聘请职业经理人，但是新的合伙企业法，日常的管理权交给PE，也就是基金管理公司。

【李万明】第三个特点，分享投资收益的方式可以自由约定，只要一开始发行私募股权基金的时候，明确好大家的收益方式就行，比如说有人多投了不一定多得，可以把一部分让给别人，有人可以先分，有人可以后分，当然不是把所有的股份都让出去，合伙企业法规定，不能把收益全部给某一批人使另外一批人没有，但是只要有就行，哪怕是1%。

【李万明】在这样的前提下我们产生了PE基金的投资项目方案，有几个优势，第一增值扩股的方式进入，可以壮大实力，PE股权投资基金主要是国股权投资，资金进去是作为股东投入，实际上是壮大旅游开发公司的自有资金，自有资金多了自然信誉好，可以支付得起，使这个项目刚推出的时候就有个好的形象。

【李万明】第二由于是自由资金，所以银行的贷款可以照用，而且可以提高贷款额度，可以说PE资金是增加股本金的，第二步建设融资还可以以贷款参股的方式；第三点，由于有这么更多的融资方法，可以加快建设进度，有些旅游前几年花的钱过少，做的数目也不好，经典也很破旧，管理也不到位。通过系统的方法，同时考虑好各种融资渠道，使得足够的资金可以到位，这样可以加快景点的开发进度。

【李万明】PE基金介入之后原始的股东可以通过回购基金的股权得到长期收益，比如说头五年最头疼，五年以后可以收益，我们可以通过协商，可以采用大股东回购的方法在八年回购，尽量回购股权。这种PE基金的融资方案对长期的项目都是非常合算的，传统的退出方式还有上市交易转让的方式。

【李万明】如图，架构，甚至神州当管理公司当PE，按照不同的地方的要求，还要有个人当核心人物，加在一起合作量可以很少，10%算比较多的了，2%或者是5%都可以。向社会感兴趣的人士进行融资，社会的投资额可以达到90%，合在一起成立有限合伙专项基金，甚至是独立投资中心，专项基金，通过一定的办法去参与到某某开发公司的某某项目的投资中，参加的方式是多种的，为了保障资金的收益可以短期内控股，当投资到一定的年限，比如说三五年之后利润分红，使得我们这个基金的投资回报很安全，对收益的安全还可以用大股东的担保来进行，这样使得基金非常的安全，用这种方式跟某某旅游开发公司进行合作这是很好的资渠道。

【李万明】刚刚介绍的是通过PE基金的方式进行融资，实际上开发旅游项目还可以通过有限合作制来进行，第一点有信誉的公司和个人担任GP，第二点设置发起人前十年分享收益少，十年以后多向收益，头十年的收益让社会上的参与人分享90%，发起人GP分享10%，但是十年后可以颠倒过来，50%的投资可以分享90%，应邀参与的人士在十年后分享10%、20%，让应邀参与人的回收在五、六年，七、八年就实现，原始的发起人10年后获得更高的收益。

【李万明】新的有限合伙企业法给了我们很多的机会，可以帮助大家扩展融资渠道。谢谢大家！

【王  琪】谢谢，PE是近几年颇为热们的一个词汇，现在都是P来P去的，说明大家都开始热衷于金融了，它虽然是个新兴事物，但是实质上还是一种投资工具，能够让资产快速增值的一种办法。下面是嘉宾对话环节。

对话主题：旅游项目投融资解决方案

嘉宾：

陈伟奇 麦格理资（香港）有限公司副总裁

陈屹飙 开物投资基金合伙人

陈军余 瑞士信贷（香港）有限公司亚太区董事

何士祥 达晨文化旅游投资基金投资总监

主持人：张发恒 安徽汇能集团董事长

【张发恒】下午会议非常的沉闷，我先跟大家讲一个山东的笑话，我们做旅游项目大部分是外行，外行会闹笑话，民国时期山东一个主席韩复渠，这个人创造了一个记录，七句话有六个经典笑话，他有一次演讲，今天人来得真多，大概到了七分之八，今天我是鸡立鹤群，你们都懂七八国的英文，我连中国的英文都不懂。我希望今天带来的合伙人7个亿的项目资金，也能通过这次会议名花有主。废话少讲，下面先把我们所期待的四位嘉宾请上来。

【张发恒】我希望我们的嘉宾言简意赅，下面请四位嘉宾分别就自己企业的情况做个小广告，每人两分钟。

【陈伟奇】麦格理资我主要负责大中华区房地产的投资，包括我们在欧盟这几年，包括目前房地产2010年的房地产，我们公司主要负责引入海外的房地产资金，以及为中国的房地产企业包括旅游投资，房地产的企业寻找除了在境内包括在资本市场发股票、发债，包括后续的设立基金等等。

【陈屹飙】非常感谢主办机构来邀请我，现在是全民PE，非常多，我们等于说是90年代末开始在中国做PE投资，确实有切身的感受，这十年的变化非常多，最近一两年越来越多的PE开始兴起，之前我们从最早期的投资基金开始做，包括投过一些开心网、12580这些，到最近一些人人民币基金非常的盛行，在发展的过程中有一些经验教训，我2001年参与了第一批人民币基金，包括后面创业板十年的推出。今天的过热也会带来一些问题和机会。

【陈屹飙】开物还是定位投资优秀的企业是核心宗旨，行业有三个大的方向，消费服务、健康医疗、信息制造业，我们投资的理念是帮助企业发展带来核心的增值的价值，谢谢。

【陈军余】我是瑞士信贷银行亚太区陈军余，我所负责的业务，主要是和房地产相关融资和投资业务，银行主要的业务还是信贷资金的提供，我们在过去几年给中国的企业、开发商以及境外的基金在中国购买物业提供了30多亿美金的融资量。旅游的景点和设施在银行信贷来说是风险比较高的领域，但是我们也积极关注。

【陈军余】尤其是一些企业有一些成熟的业务模式，将来有上市的可能，这些都是投行所关注的融资对象，谢谢！

【何士祥】我就讲三句话，第一句话介绍一下达晨，我们主要投的项目是投资于文化和旅游传媒行业。我们投哪些旅游企业呢？包括旅行社、旅游景区和旅游咨询服务，旅游景观工程，旅游是属于某个细分行业的领先者都是我们的合作伙伴。

【何士祥】达晨投过的一些企业，今年投了旅游的演出公司和旅行社，这都是我们关注的对象，我希望和大家有很深的合作谢谢。

【张发恒】感谢四位嘉宾，我也把我的企业做个小广告。汇能只投了一个网络，大部分人对网络有偏见，我们是以互联网为平台的投融资的机构，重点关注，环保、新能源、城市科技。

【张发恒】汇能投资的项目覆盖了长三角地级市等一些城市，我们在各地都有自己的运营中心，这是了解自己企业的一个窗口，也为汇能挑选项目业带来了先机，我们希望有一些真正的货真价实的项目。

【张发恒】我们讨论的主题是旅游项目的投融资的解决方案，下面有请嘉宾各抒己见，我也提几个问题，嘉宾可以讲你所经历的融资的案例，也可以讲讲体会，也可以讲讲哪些旅游项目可以融到资，在融资的过程中应该注意什么问题。首先有请何士祥先生讲讲。

【何士祥】谢谢主持人，我简单讲讲，我讲讲今年刚刚投资的一个案例，做旅游演出的公司，从PE投资的模式来说，上市公司本身的财务、法律，包括其他的方面本身做得比较的规范。我们跟企业接触，有的企业做得很不容易，偷点税什么的，一旦要上市必须要把这块去掉，要接受PE的投资必须要看长远。第二要有很好的长远规划，未来到底想成为什么，你想做什么。很多的企业想面面俱到，我觉得要成为一个行业和领域的领军人物这才是很好的规划。

【何士祥】我们做旅游行业，大部分是靠人的，没有一个很好的团队是不行的。从这三点上企业家要有很好的准备。

【陈屹飙】我觉得这是很重要的问题，旅游的产业，行业是处于非常初期的阶段，过去的十年也看了若干的项目，这个过程中总体的感觉是政府推动加上一些游击队，真正的大机构投资人，包括真正有实力的企业还没有进入到产业中；第二从商业模式上，比较多见的是打着旅游项目最后都是房地产，真正旅游项目巨大的价值，地产也是一部分，另外真正可以发挥出旅游核心的价值是作为内容，就是服务的内容，前一段正好有朋友从三亚回来，开玩笑说三亚都是全世界最好的酒店，三亚已经是中国做旅游做得最好的投资，全世界大牌的酒店已经到了三亚，但是我觉得还是非常的初级，我觉得大家太多地把眼光放到了房地产。

【陈屹飙】最后是综合体，现在的发展方式是综合体的发展，以前的旅游是感觉去名胜古迹，现在是集度假、娱乐、休闲、运动、养生非常多的内容，业态从全球的范围来看，这个产业是全球性的，很多国际的企业都在看中国的市场，从这个趋势来看，综合体是我们所需要的。

【陈屹飙】融资好象挺神秘，其实融资是非常的简单，是非常的透明，融资的结构无外乎是股权、债券很多的工具非常的花哨在其中，核心的融资的模式是你想怎么经营业务，我们接触过很多的企业家发现他的资源、融资跟想法是完全错位的，地产为主的开发模式找纯粹地找股权投资的PE这完全是找错人了。我先简单说这么多。

【张发恒】很多人把融资想得过于神秘，我接触过许许多多找我要钱的，基本上经不起问，尤其是旅游地产相关大部分是借旅游之名做地产，既然地产的元素多了，那么考察更多的是从地产的角度，结果汇报是旅游的亮点。所以我们希望我们有志于做旅游项目的人，在融资方案的寻找的过程中，进一步地听听专家的意见。下面请陈伟奇先生讲讲。

【陈伟奇】单从房地产方面来说，以前的竞争很激烈，旅游作为一个吸引力，包括在中国很多好的地方，我占着一个景点建一个酒店，酒店把人流拉上来了，然后卖一些别墅，衍生也好，休闲度假也好，事实上从这个角度来说，最近我刚刚做了一个案子，一家旅游地产的开发商他也在寻找上市，在整个交易过程中，海外的投资者一对旅游的概念并不熟悉，第一要有比较确定的商业的模式，在计算投资回报方面是做怎样的分析。我个人的观点，做旅游投资前期是要有一定的投入的，前期投资的时候收入是比较有限的，等把景点做得成熟的时候收入才体现出来。我觉得这是对的，前期投入后续的价值可以提升很多，未来六年以后的价值才会体现出来，前期资本沉淀在里面，在后期才体现出来，一般的房地产和很多投资人对旅游感兴趣的并不多。

【陈伟奇】投资者首先要把公司融资的商业模式方向要明确，另外是基本的素质的准备，因为首先要看的是整个投资的计划，所以我觉得如果说现阶段旅游房地产这边在准备工夫上要比以前准备得多。

【张发恒】好，下面的听众可以提一个问题。我讲一下我的体会，旅游项目的融资，对我们把钱看得跟命一样的人，我在香港考察了一下迪斯尼的模式，迪斯尼单单靠门票得需要58年才能保证盈亏，最终香港政府单独给它修了一条轻轨帮助它。

【张发恒】第二要掂量一下自己自有资金，民间借贷将会扮演非常重要的作用，这两年新增的小额贷款公司已经逼近一万家，我们还有近14万家各种类型的投资担保公司，他们都在项目融资中扮演着很重要的角色，我们更多的对项目的要求还是比较严，能把我们的钱也并不容易，我们所要求的回报也是比较高的，今天会场中藏龙卧虎很多。

【张发恒】机遇只垂青有准备的人。我们许许多多的项目没有去认真思考核心亮点，对于我来说项目是好项目，单单靠会议解决所有的问题可能性不大，我们更多的是促进大家的交流，我们对话环节到此结束，谢谢四位嘉宾的配合。

【王  琪】感谢。我不再补充一句，这次大会安排了项目推介的环节。我们还安排了自由交流时间，今天晚上的酒会就是留给大家自由充分的交流。接下来今天的旅游投资50人论坛进入到了尾声，我们旅游投资50人论坛期待着有个精彩的结尾，下面有请万达商业地产股份有限公司副总裁张诚先生发言。

【张 诚】各位朋友，各位嘉宾，今天在这里讨论一个话题，这个话题是如此之热，就是关于旅游开发的产业，这个话题说它如此之热，尤其是在近两年无论是从事房地产，还是从事投融资，还是社会各界，它起源于我们的年轻人要去度假，也起源于我们的政府要去开会，也起源于最近政府机构说的把旅游作为城市产业的更加主导定位的城市战略的要求，也可以看出从事旅游产业蓬勃兴起的咨询机构。

【张? 诚】昨天我刚刚从江苏省泰州市回来，我在和市里领导交流的时候，他们也在谈泰州市是如何打造旅游的，泰州原来是从江苏省的扬州市从96年一个城市划为两个，这些年经济发展也非常的迅速，2010年GDP超过了两千亿，但是它和扬州相比，没有扬州自古以来的人文历史的遗迹，但是他们兴致盎然在谈旅游的规划，立志于要把泰州的旅游产业这个指标方面也要超过扬州，泰州市和扬州市经济水平几乎相当，很多的指标，财政收入和工业总产值已经超过扬州市了，我说你们为什么要发展旅游产业啊？就像我们经常参加活动时谈论的热门的话题，旅游产业属于消费服务业，尤其是它归属的指标是三产的技术指标，在泰州市去年的GDP当中只有36%，三产占比只占36%，即使在这样的城市中也在大谈旅游产业。

【张 诚】第一他们做了把河道和湖面，我们要挖更大的湖和更宽广的河，周围种上很多树。我们也引进软件，最近他们有个庙宇，请了机构从斯里兰卡捐赠了一枚佛祖舍利，因此打造佛教文化传承带来的旅游人次和旅游产业。泰州市2011年整体的GDP整体的旅游产值的总收入只不过是80亿元，这个城市的旅游人口2011年不会超过两百万人次。但是它是热门的话题，他们也说出了一些打造旅游产业的思路。

【张 诚】上个星期我去了山东省烟台市，烟台市在山东省也是经济发达的城市，但是仍然有个缺陷，城市经济的组成中三产所占的比重非常低，只占31%，低于全国的平均水平，跟山东省第三大经济体的身份很不符。三产是包容旅游产业等诸多产业的行业分类，旅游产业只是其中的一部分，烟台市也提出了要把烟台市打造成山东省著名的旅游目的地这样的城镇，以此来提升三产的占比。

【张  诚】从我举的两个地级市的情况来看，无数的地区，无数的城市，或者无数的地点都在提出这样的口号，旅游目的地，我不知道这个词是什么兴起的，但是可以表达出我们要把旅游变成产业，我们不是说简简单单的一种旅游，我们要把旅游做成目的地式的旅游，其意图就是要把旅游做成产业，我们无论是投资还是设计环节，旅游它是不是能成为一个产业，它未来能成为多大的产业呢？

【张  诚】今天上午也做了一些宏观的分析，我作为万达集团的代表，我站在集团的角度，我们如何来看产业？我们这个集团是如何做的呢？我只讲两个方面。第一个基本的观念，之所以我们会有像今天这样的机会本身一样，旅游产业在当前是热门的产业。

【张  诚】旅游产业通常面临的历史机遇是在人们的文明化程度以后必然产生庞大的需求，也产生庞大的市场份额，尤其是在十一五期间，到了十二五发展规划纲要中明确提出了，以促进内需，以拉动消费作为未来中国未来可见的数年甚至是十数年的发展规划中重要的战略选择，我总结了三点，当我们国家的经济体已经成为世界第二大经济体的时候，要在国家十二五规划的号召下，旅游产业必然会迎来蓬勃发展的黄金时代。

【张  诚】旅游产业在中国又面临巨大的机遇，我在今年上半年去了一次美国，去体验一下美国的旅游产业，老牌的资本主义国家与国内的氛围截然不同，进行黄金发展的四五十年，国家产业的现状和全生产链和整个市场和供应链的生存状态是完全不一样的，是指它已经到了成熟期的后期，对于中国而言，应该是处于成长期，青壮年的初成长期，反过头看，这恰恰是中国产业面临的机遇，第一，我们都说中国经济的快速令世界很害怕，现在谈论中国经济什么观点都有，但是增长速度快这是难以遏制的，我们所呈现出来的数据注定了中国经济必然是以高速的姿态迅速地在世界经济之林形成它的领袖地位，大家都在猜测中国经济体什么时候超过美国，过几年可能会不再讨论了，但是你低头一看美国人的肩膀已经在眼皮底下了。

【张  诚】第二、旅游产业的蛋糕巨大。

【张  诚】第三、产业间的支持，在座的各位有很多的同行，各地的政府，或者说国家的旅游主管部门给予只要是旅游项目和旅游投资，无论是基于政策的，比如说金融政策、银行政策、工商管理政策都给予莫大的认可。

【张  诚】第四、事实上好的旅游产业的承载体，好的旅游产品，称得上是现代的旅游产品奇缺。我们要提供一个目前还不太多更好的旅游产品。

【张  诚】第五、好的企业，类似迪斯尼这样的公司什么时候能够在中国出现，这样的有规模有实力有水平的旅游产业的企业，目前在中国是缺乏的，有些是机会，有些是缺乏，这些都意味着旅游产业所提供给大家的机遇，你会成为他们。

【张  诚】如图，柱状图是呈现过去十年，我们国家旅游业总收入的递增的情况，大约是从2001年的0.5万亿左右，一直到2010年1.6万亿，绿颜色是GDP的增长的水平，从不到一万块钱的人民币，到去年三万人民币，蓝颜色是城镇居民的支配收入的曲线，简单地说可以看出它的增长率，也可以看出三条曲线的增长率基本吻合，也就是说旅游业收入的总盘子是随着GDP的增长而增长的。

【张 诚】旅游消费和旅游市场的梯级，在人均GDP的阶段呈现不同的梯度，现在谈论比较多的是已经进入了更高端的旅游产业的高端的市场，我们从观光游一直进入到休闲游，一直进入到体验与度假。如图，可以看出旅游的形态也发生了相应的改变，我们会形成排浪式旅游消费形态的发展。在人均GDP超过五千美元以后，更多地产生了远距离的经常性的国际旅游的观光加休闲度假以及度假和体验相结合的旅游市场需求。

【张 诚】如图，我试图表达一个趋势“未来的蛋糕有多大”，刚刚的图表可以看出，去年国内的旅游的总收入1.6万亿，我们预测2015年的时候大约是2.1万亿总收入，到2020年与是3.3万亿左右，也就是说从2010年到2020年的旅游的总收入至少是翻一倍。

【张 诚】旅游人次和旅游增加特点，过去的十年可以看出，增加的特点是更多的入境游年均增速只是增长了3%左右，但是国内的人次和出境游的人次，基于中国人自身经济发展以后消费习惯的改变而增加的增加值12%到11%，由此可以看出中国在大家共识的未来经济发展总的方向以内需拉动为主要的发展战略，统一的方向的指引下，未来的旅游增长仍然会延续过去已经被证实的事实，旅游的增长在这样大的蛋糕中，依靠中国人自身的旅游消费的增长就可以获得长足增长。

【张  诚】如此大的一块蛋糕难道还不足以让在座的各位去理解到这将是一项伟大的产业吗？

【张  诚】如图，蓝颜色代表列举的几个国家不同的旅游收入和旅游收入之间的比较关系，蓝颜色是指当年的预计产品的GDP，谈到人均我们可以得出一个真切的理解，中国去年的旅游的总产值是一千六百六十八亿美元，跟美国相比不到一半，这个数据差不多利于整个GDP和发达国家间的利益关系，但是我们比人均差距是非常大，基本上是美国的十分之一，我们通常在讲中国到2025年可以赶上美国，这是指经济总量，中国真的要成为经济强国，中国人真正富起来是指人均GDP到达一定的高度，中国的人均GDP，比如说我们人均达到四万美元我们和美国人的富裕程度是一样的，中国人早晚有一天会实现人均四万亿元GDP收入。

【张  诚】中国旅游产业的蛋糕也会非常巨大，也值得大家不断地去投入。

【张  诚】如图，中国现在是第四大入境游的接待国，但是这个数字不是很有未来意义的数字，应该更多地看未来每年产生的旅游总收入的增长比例是多少，也要看中国旅游人次的增长，比如说什么时候达到五十亿人次，还要看旅游人次的增长，但是中国毕竟是排名第四大入境游的接待国，说明中国有它旅游的基本条件和足够的吸引力，也是亚洲最大的出境客源国，意味着中国人是喜欢旅游的，到2015年中国将成为世界上第一大入境游的接待国和，第四大出境游的客源国。

【张  诚】当旅游总收入达到3.3万亿，基本上占国家GDP的8%。

【张  诚】相关对旅游产业的支持，近些年出台了很多政策的支持，我们把旅游业明确为战略性的支柱产业，中国有更多的颁布和明确法定的节假日。我们国家高铁的开通和其他基础设施的完善也促进了旅游业生存在更好的服务体制之下。

【张  诚】好的休闲度假的产品供给非常的奇缺，是因为长期以来旅游度假还是简单的旅游消费为主，比如说湖北的银川，旅游人次是一千五六百万，但是拳头性的旅游收入仅仅是不到四百亿，人均可能是一百多块钱，这做旅游产业的人谈论得比较多。

【张  诚】中国旅游企业的情况又是怎样的呢？从事旅游的企业中国从来不缺乏，如图，红颜色这是企业的数量，从2001年大约两万家，到2008年不到五万家，有了成倍的增长，但是每家企业平均的收入没有太大的变化。2001年平均七百多万元的总收入，08年也仍然是这个样子。所以说千篇一律的企业会多一些，难以形成有竞争力的企业。

【张  诚】以上是面临的旅游产业的背景和情况，从各种现象上来看，作为一个企业家应该更多地看到的是机遇，从07年、08年开始明确把发展旅游产业作为集团未来十年甚至是二十年的主要的战略方向，万达集团在全国已经布点四五个项目，万达集团搞旅游刚开始搞就声名显赫，第一点万达集团是世人瞩目的企业，也是品牌化知名度比较高的企业，另外万达集团搞的旅游项目与众不同，规模更大，手笔更大，内容更加丰富，影响力更加的广阔，宣传力也极具穿透力。

【张  诚】现在我们展现得比较多的是吉林省白山市的一个旅游项目，长白山国际旅游度假区，规划面积接近20平方公里，直接占地范围达到11.5平方公里，由九个酒店组成的酒店群，由两个高尔夫球场，有一个滑雪小镇，有博物馆，有大剧院，有医疗康复设施，有学校，有市政厅等等，而且这一切都是在统一的规划和集中的时间之内统一建设的，其中的每一项内容都是这项内容在本行业中投资额最大，和设计建造标准最高的，把这些东西组合在一起，因此这个项目目前也广受关注和争议。从我刚刚的简要的介绍中可以看出来，我们有如下的特点。

【张 诚】搞旅游不是简单的有风景的地方就可以搞旅游，我现在经常接到邀请去搞旅游，有的地方说我这里有历史，有三千年的历史，有的地方说我这个地方水特别清，农家乐特别受欢迎，我们国家地大物博值得简单提炼的地方也非常多，万达定位旅游产业的方式是什么呢？比如说我们在长白山、在西双版纳搞旅游项目，我并不是看重多么悠久的历史，或者是优美的自然风景，或者是传承的故事，这些东西是不缺的也是需要的，它是一个基础，是一些简单的基础，要看这个地方是否具备把这样的简单的旅游要素能否用更强有力的手段组织在一起，形成一个更加有影响力整体的旅游的地方，就是旅游的目的地，它可以产生巨大的影响力和消费能力，才能成为有产业的，有巨大收入推动力和品牌扩张力的地点。

【张  诚】如图，两条竖线，万达的旅游度假趋向是怎样的项目，比如葛洲坝、三峡，有传说的地方，有屈原的故里，这些都是旅游的基础元素，但是这些是不够的，我经常举个例子，万达做的是什么事呢？我们在每个地方都已经有了很优秀的旅游的基础元素，我形容为颗颗明珠，但是整合不起来，万达是担负承载明珠的托盘，并且在托盘上镶嵌上更符合现代旅游产业更加要点的明珠，比如说修建一些高尔夫球场，好的旅游酒店接待设施，会展设施，甚至是高端的消费类的旅游设施，共同形成一个耀眼的皇冠，万达做一个强大的承载能力的平台。投资量巨大，也知道这种方式才能让散落的明珠真正呈现出皇冠的价值。

【张  诚】作为一个投资旅游项目要形成强有力高端高品牌化的项目，我们是做这个平台。万达集团旅游产业有自己独到的认识，而且一出世便形成了强大的影响力，万达的投资强大巨大，难度也很大，我们在开发上聚合效应强，这样才能形成重量级的旅游项目。

【张  诚】目前在全国选址了四处做我们的旅游项目，每个项目的总投资额都是两百亿以上，由于投资巨大，并且也是新兴产业需要更多的技术整合和资源整合，万达集团的旅游项目都是联合了国内几家顶级的民营企业组成了投资团队进行投资。

【张  诚】业态的要素多，我们在一个项目中我们会有个主要的定位，长白山的项目是以滑雪场为定位的，大连的项目是以产业园为主要定位的，每个项目不一样，但是我们会配合其他的文化商业和旅游的要素，我们有商业街、美术馆、博物馆、医疗、教育中心，高尔夫球场，要素非常多，并且把这些要素要能够把它整合起来，万达是做商业地产出身的，其实商业地产说起它的根本就是整合能力强，能够组织在一起，我们现在就是用商业综合体的方式来做，形成要素的综合题就能形成有可能产生的巨大的负荷能力。

【张 诚】我们这些要素都是带有高基础难度和高强度投资压力的要素，类似于滑雪场、剧院、高端度假酒店群等等的业务，能够高强度高品质操作的公司少，有水平的公司又没有足够的资金，所以不是一般企业所能搞的，我们称之为这些都是专业难度，而且旅游度假项目门类奇多，跨行业跨专业，这个行业能够经验化总结出来的范围就已经很多了。

【张  诚】如图，这是我们已经涉足的几个旅游项目，集中程度高，别人问我，你们万达做的我们也做过了，但是万达为什么做得就这么响亮呢？我告诉他我们还有集中，比如说每个项目是两百亿，一个项目规划了十个酒店和其他的要素，我要求这十个酒店以及里面的所有的内容，在规定的时间，用规定的标准，在规划范围之内把这两百亿集中花完，在规定的时间集中开业，这就是综合强度高，这个经验也来自于万达这么多年做商业地产的体验，无数的要素能够把它集中起来，它就能形成一枚庞大的原子弹，就能产生原子能，如果分散了拉开时间段不是一起来爆发能量就形不成合力。由于集中产生聚合的效应，我们的要素也多，就能够产生巨大的品牌的影响力，形成1+1大于3的配合效应。

【张 诚】旅游产业要想做大，更重要的是要赋予旅游项目的文化含义，文化含义靠什么来打造呢？我们有个深刻的体会，项目要有文化内涵，但是文化内涵一定要和符合人们消费习惯和能够市场化的途径相结合起来，文化的生命力和可传播性才能得以延续。

【张  诚】万达集团现在着重在营造一个演绎项目，类似于澳门最新开业的新航天水母舰，它是人们娱乐、文化和演绎艺术和科技艺术高度的集合，但是一定要和市场化的运营结合在一起，才能得以传承，也正是因为这样的旅游项目带有文化和体验性，带有人们心理上的打动，才有了更宽远的传播，所以要把旅游、文化和市场消费相结合起来，我们所做的旅游项目中都要有文化内涵，这些文化内涵要符合市场的追求，有一定的消费能力。

【张  诚】万达集团之所以要搞旅游产业，也是基于巨大的蛋糕呈现在眼前，也是基于这个行业高难度和复合型，作为一个具体的企业基于一个核心层面，并且加以在宽度和长度上的延伸，才能有助于这个产业规模做大做强，万达集团商业地产的领域已经是遥遥领先了。在这个领域中数倍于我们的追随者，但是这是充分竞争的红海，这样情况下抢先踏入一个更加复合型的行业，这个行业我们领先一步并且是以最高标准的要求来从事这个行业，我们打造未来20年的其他企业难以企及的企业的核心竞争力。

【张  诚】这个产业蛋糕很大，也是持续多年热门的话题，在祝愿产业茁壮成长的同时，也请大家关注万达集团在旅游产业中未来的表现谢谢！

【王 琪】感谢，我也知道万达集团在几年开始进入旅游这个行业，应该说我在几年前也曾经有一段时间接触过商业地产，跟万达还是有一些渊源的。我很高兴地看到万达最终决定进军旅游产业，这说明旅游产业的未来是广阔的，前途是很光明的，也是很多有远见的企业家领先一步看到了这个市场，今天在座的参加会议的企业界的代表也是抱着这样的想法来参加我们这次会议，我也希望通过这次会议能够让大家在做旅游产业投资方面有所收益，今天的旅游投资50人论坛到此结束。下面是旅游项目策划与规划论坛时间。

【王 琪】第一位嘉宾： 北京华智博宇咨询有限公司总经理李军，他演讲的题目是“旅游投资项目的选址与项目可行性研究”，有请李总。

【李 军】今天上午和下午的嘉宾的发言也都有提到我的题目。我觉得它是有心要做旅游项目的人应该格外注意的一些事情。旅游是现代生活的重要的组成部分，这从近些年国内和国外的发展可以看出来，社会发展到特定的阶段人的需要，旅游项目是满足这种需要的重要的途径，各地政府特别是一些基层的政府非常有积极性，利用自己的一些山水和有利条件积极地招商引资，大力地开发旅游项目。

【李 军】旅游投资项目和其他的类型的项目有一些不同的特点，这是我们需要格外注意的。旅游项目可行性研究需要关注的要点，这里面并不是可行性研究的全部的内容，但是有些是和旅游的特点非常相关的，这里面列了十几个方面，我们不一一地说了。

【李 军】旅游的项目是直接服务于人的，而且人的需求各不相同，特别了很多单位的意见，特别是政府的部门要积极地做项目，但是要清醒地认识到市场在什么地方，需求在什么地方，投资人关心的回报，一定要注意如何把项目和资金结合起来，要注意源头在什么地方。不管是做什么项目，在国内首先是合法合规性，由于一些项目的规定使我们会很不好操作，不管是项目大小，都是政府管理部门管理的，政府要审批，要核准、备案，因此政府要求的第一条就是合法合规，所有的项目不能例外，旅游项目更是这样。

【李 军】除了国家和地方法律法规以外，还要注意国家和地方的发展规划，土地利用规划，旅游业发展规划等一些产业政策，行业准入条件，文物保护规定等等，这都是我们要非常的清楚，有些东西是不能碰的，还要符合国家和地方税收财务方面的要求，中国经济发展不平衡，有些地区资源比较的丰富，经济还不太发达，所以它的条件会比较宽，但是在经济比较发达比较饱和的地区项目的准入是很严格的。

【李 军】旅游项目直接是服务对象是人，而人各方面的要求是不一样的，为什么要旅游，他的愿望和目的是不一样的，同样是花这样的时间，同样是游玩，但是不同的游客有自己不同的目的和想法，要分析我们如何把游客吸引来，可能有些是景观，有些是服务，有些是风土人情，客源从什么地方来？年龄、收入水平、地域、国别等等都要分析，上午有位嘉宾提到了旅游支付无上限，严格地说这句话是有问题的，因为人的支付能力是和收入挂钩的，收入极高的花钱也很在乎，限度是可支配的收入，一定要分析，档次越高越好，所有的投资都要回报，那么回报从哪里来呢？还有，会员是很复杂的，你要兼顾不同水平的人。

【李 军】对旅游不同需求的分析，内容、设施、服务质量、价格水平，几个方面综合地考虑，游客的支付能力的分析，大学生穷有穷的玩法，所以要注意不同的游客有不同的消费水平，他对旅游也有不同档次的要求。

【李  军】游客数量会变化，发展的趋势如何，这个趋势肯定是越来越好，消费各方面的比例会越来越高，因为现在有选择了，出国也并不是很难，是在国内还是在国外，增长的原因、趋势、经济形势的影响，特殊事件的影响，非典期间导致了旅游、交通大幅度的下降都曾经遇到过。

【李  军】我们要注意，它是不受制于你自己的想法的，你是控制不了的，但是你要防范，季节变化，相似旅游景点的影响，相似的旅游设施的影响，现在很近的距离两个县都搞旅游，都实施了以后两方面的效益可能都不太理想。这就是资源整合的问题。

【李  军】以前是行政区去招商，合作起来也比较难。

【李  军】项目规模的确定，规模不是有多少钱是说需求在什么地方，重点是分析有效需求。现在生活水平不高的时候，需求的量和需求的层次都是受限制的，随着生活水平的提高量会增长，水平也会提高。另外游客的来源、目的、时间的时段也要做具体分析，不管是什么样的原因，我们希望项目有效，所以要分析如何把他留下来，投资人所展示的资源和实力，这是涉及到几个方面的内容。

【李  军】还有相关领域的管理的经验。

【李  军】项目规模需要的外部配套条件。

【李  军】旅游选址，考虑的因素比一般的项目多一些，首选是国有自然风光，第二是特色人文景观，由于信仰、特色的人文景观，建筑等等，人家愿意看愿意了解，再有历史的遗迹，遗址、故居，再有是人造景观，目前国内比较多，有的是成功的，但是多数是不太理想的，主题、特色、娱乐、休闲，还有一个方面是社会因素，当地民众的意向，有些旅游是不妨碍当地的，而且对当地的经济有促进，但是有些是需要拆迁，需要改变原有的生活方式，这就要注意了，另外当地政府的支持的程度，社会经济发展的水平等等，这些都是选址在做项目时需要考虑的问题，地理位置希望交通比较的便利，地质地貌，休闲地貌不能在地质不稳定的地带，包括自然灾害的情况，包括一些限制的条件。

【李  军】旅游项目环保，我们国家环保是有法律的，旅游的项目格外要注意，往往消费的是中国的山水，是老祖宗留下来的财富，要合理地利用环境，减少对环境的损害，包括一些新建筑对景观的破坏，有些地方不应该再搞新的建筑，或者新的建筑要和原有的项目结合起来，再有由于旅游导致的污水和废弃物以及火灾，这些都要进行分析。

【李  军】保护的措施，什么东西采取什么措施，我们也可以看到有些地方做游船的，有的是用电的，不用油，尽量减少对环境的损害，最好是通过项目的运作，使环境不断地完善、改善，这样可以可持续发展，现在的环保人士比较有现代意识，他走过应该是没有什么痕迹的，他对景点、设施没有任何的损害和不利影响。

【李? 军】另外旅游项目的节能，节能是我们新的规定，07年的规约能源法规定，08年实施的，去年9月发的文，一般来说旅游项目相对是耗能低的，但是要尽量减少能源的消耗，按照法律所有的项目都要进行节能评估和审查，一定要通过当地政府和国家的法律法规。

【李  军】尽量用清洁能源，还有节能设备的选择，包括电机、空调、锅炉、配电，关键是要降低单位能耗，提高能源效率，这方面国外的做法是能效管理公司，比如说宾馆灯比较的废电，这些公司也会进行相关的改造。

【李 军】经过了若干年节约下的电费作为回报，以后运营省下来的电真正是饭店自己的效益，所以说饭店什么都没丢，通过改造提高了节能的效率。

【李  军】旅游项目的安全，它是直接服务于人的，所以实际上这个行当严格地说，抛开人的安全，这个行当相对来说投资风险是小的，不像别方面，有的原材料输出，有的是发生生产事故，但是旅游的安全在前期项目考虑的时候要给予足够的重视，人身的安全，再有文物的安全，防火、交通、电器、维护，景点和自然地形，游乐设施的安全等等，这些要在前期全部要考虑好。

【李 军】旅游项目的配套条件，一般的项目也需要，但是旅游项目更加注意，往往是景点不错但是太遥远了，一开始是等级公路，后来建机场，所以说基本的条件也要有，否则投资会放在这里很大的一块。

【李  军】旅游项目应该是创新的，可以参照国外，可以借鉴国外，但是不要简单地抄袭，如果弄得全是欧洲了，欧洲人来这里干吗，现在很多大城市的人想到乡村去看看，结果一看乡村就是城市，那就没有意思了。人就是喜欢的环境转变一下。原来的生活的味道和风土人情都没了，当然的投资人要赚钱。

【李  军】项目的运营管理，注意为人民服务，客户满意是宗旨，人员的招募和培训很重要。

【李 军】游客的反馈很重要，我们做新的项目，要借鉴一下老的项目，再有再也不来了，告诉其他的人也不要来，这个归纳并不一定合适，但是是很普通的。

【李? 军】我们要避免的问题是以我为中心，“我想干什么”只要做投资项目先要说是依据什么想，是依据需求，没有需求就没有项目，不是你有钱你想干什么，而是真的有需求做什么合适，怎么做合适，怎么样做成功。

【李  军】再有忽视安全的方面、忽视环保这都是非常糟糕的，再有忽视内容，只是想把它炒作起来，而不是旅游的内容和服务的质量，再有盲目现代化脱离实际，破坏旅游地的自然人文景观，这是很普遍的现象，最后已经不是它了，还有简单的模仿。旅游项目安全的设施和环保的监测。要最主要的要点。

【李? 军】其他的设施，建设的功能、档次，尽管的协调和新旧建筑，景区的相互的关系要处理好。

【李 军】资金，建设资金需要多少，运营资金需要多少，资金的来源是如何来，这个会有很多的融资机构和很多的企业也愿意投资，资金来源的合法性、安全性、稳定性，国家有文件我们要按相关的文件做，债务资金看使用的条件，利益共享风险公担，尽量项目利益的相关人参与，特别是当地的政府和当地的机构，这样比较有利于项目的推进，另外资金的风险也需要考虑，项目的收入从哪里来？收入的部分有了也要考虑成本的部分，收的、支的、剩下的就是你的，你再上税之后就是投资人的，投资人关心的是什么，你要满足投资人的投资希望。

【李 军】我们一些指标正常收入、成本费用，静态的指标。

【李 军】包括提供了我们就业岗位，创造了多少税收，包括市场需求的变化，竞争的变化，游客需求的变化这些都会对项目的盈利带来影响。

【李 军】除了财务分析以外还有经济分析，如果项目够了一定的规模，列入我们的核准目录，财务的分析是一般投资人以盈利为目的，以财务分析作为自己的决策依据，传统的项目是否真正具有经济效益，这里面不但包括直接的也包括间接的。

【李 军】国家在核准项目中专门要加进社会影响评比，我们的旅游项目，有些投资人觉得我花了钱了这个项目就是我的了，比如说在运作的时候，资源如何用是合理的，工具性怎么样，社会总体评价重点考虑的是公平性方面。

【李? 军】现在国内这几年有的项目停下来不是因为缺钱，不是因为技术，是因为社会因素，是因为拆迁安置没解决好，是因为对当地的环境有污染，所以要注意，这是政府非常关注的，一个项目有这个问题，预案中没有解决方案和安排项目肯定会绊倒，政府先停项目，接着把人给办了。

【李 军】社会分析重点关注项目对社会的影响，也要分析社会对旅游项目的不利影响。

【李 军】要分析研究受益人和付出是否匹配，要注意项目要处理好这个问题。

【李 军】要注意当地的风俗、信仰、民族、社会的习俗，至少是不冲突、不矛盾、不违背。

【李 军】我们要分析有哪些要发生的问题，问题如何来解决，这可能涉及到资源的使用。

【李? 军】谢谢各位！

【王 琪】谢谢！下面是优山美地（北京）国际规划咨询机构董事长马少辉先生的演讲，旅游投资项目的规划设计与实施步骤

【马少辉】今天很高兴受王琪先生的委托，给大家介绍一下旅游投资项目的规划和策划的体会，在座的很多都是专家、领导和同行，我们把自己参与的项目跟大家沟通一下，因为这几年我们在很多旅游项目的开发和策划的过程中也做了很多的润滑剂的作用。

【马少辉】我今天重点是推介一下项目，我们在策划的过程中跟很多的政府以及很多的投资商，他们有很多的困惑，包括有很多的忧虑，包括李总所讲的都结合项目和大家交流一下，今天我讲的四个方面的内容，第一是中国旅游投资的发展的趋势，还有一个中国旅游投资项目的类型，第三旅游项目的规划与策划的原则，以及我们机构这几年全国各地做的旅游投资的项目，有的项目是策划，有的项目是帮着做推介。

【马少辉】中国旅游投资发展的趋势，从上世纪90年代开始分两个阶段。早期中国从改革开放开始一直到现在，真正到了2009年以后，中国整个的旅游界，特别是这两年宏观调控以后，很多的地产企业和很多资源性投资的企业都在寻找出路，包括一些专家做商业地产，他们做旅游地产，包括一些大型的投资他们也是新手，因为在中国没有一套传承的适合做旅游投资的方法，早期我们回顾90年代初期我们国家因为当时为了迎来改革开放把酒店的建设，当时是实现了很多星级酒店按三星级收费，当时很当的沿海开放城市都出现了出租率非常低的信号。

【马少辉】这几年实际上我们国家旅游大的发展非常的明显是跨地区的投资、跨行业，我们现在做的大型旅游项目规划非常多，这几年新城的规划都把旅游的要素，旅游开发的主题的创意融入到新型开发中，涌现出了无数的主题公园的项目，和无数的旅游地产的项目，在不同的区域出现了一些，包括现在温泉时代的出现，以及高铁时代的出现，都代表了我们国家在旅游产品，旅游的档次，升级换代和旅游投资的收益。

【马少辉】现在很多旅游新的项目，都是源于高端的主流社会的项目，很多老外都说，中国出现大量高尔夫球场，别墅和其他的房地产开发来养高尔夫球场，国外是不认同这种做法的，他们认为好的旅游投资的项目，本身就可以形成非常大的产业，现在中国目前比较好的就是东莞观澜湖一代的高尔夫球场，有一百多个洞的球场。政府发现高尔夫带来的收益超过了一个经济开发区，当时我记得前十年，厦门市曾经在厦门大学开设了商务专业，大学生体育课的必修课是必须学打高尔夫球，他们当时想把厦门规划成高尔夫球岛，当时有很多的政策，包括很多的媒体舆论的压力，所以说创意没有得到实施。

【马少辉】到了现在这个时代，在旅游的项目创意，包括新型的旅游业态，包括新型的旅游投资平台，包括我们论坛这样的交流会，这都是非常好的平台和中间的润滑剂，使我们很多旅游项目和旅游资金，包括很多创意都成为了可能。

【马少辉】现在我们国家旅游投资的发展还属于初级阶段，目前很多的项目策划、规划，包括一些做钢铁的他们画出非常好的规划图，我们实际上是做规划做策划只是把他们所做的规划，如何变成技术可行的方案。我们现在缺少大量的专业人才，我前两年跟上海世博会的总规划师讲到，中国世博会以后中国人的策划理念，包括设计已经不能老跟着西方国家后面去走，中国可以创造出新的模式，现在很大的国企都在输出中国的开发形式，中国的开发策划，投资的模式已经得到了国外的认可。我们统计十一五到十二五的趋势，目前我们国家旅游投资大的趋势，反而是西部包容性，另外企业行为高于政府的行为。

【马少辉】我们在传统的旅游产品的分类中，有观光型、度假型，包括农工业示范型，主题公园等等，这种传统的旅游产品内的划分已经不适合现代的需求，现在有新的业态，包括大型的旅游综合体，已经出现了非常简单而明晰的亮点，可以把很多的商业投资解决掉，但是里面有两个最核心的产品分类的核心，同样一类的产品必须进行完整的产业链，上下游和同类产品的产业链。

【马少辉】实际上有一些现在所做的名字叫主题公园，实际上已经不是主题公园核心的盈利模式，包括我有个同学上海迪斯尼干中方的负责，目前中国引进西方的商业模式其实都是亏本的，但是它有个最大的收益，中国在学习西方的商业模式的创新，我们目前跟迪斯尼定的很多的条件我们中方是吃亏的。中国政府和投资合作方我们考虑的出发点是跟西方的商业模式是不同的。

【马少辉】在这些商业的投资项目中，从比例上来看，传统的观光型在中国还占比较大的份额，但是正好是中国传统的观光型旅游转型非常重要的信号，中国最著名的几个旅游城市，黄山、桂林等等，靠传统的旅游观光型的项目，他们有世界遗产，把门有顶级的世界级的旅游风景资源，黄山我去过5次，桂林去过不下10次，很多景区传统的游客去完了以后再也不去了，但是去三亚，我每年都去三亚，在酒店里可以满足我所有的需求，传统休闲的模式，包括旅游的规划和投资需求已经发生了巨大的变化。现在整个社会市场的需求更多的是休闲类的产品。

【马少辉】分区域来看有个非常奇怪的特点，西部投资的项目已经超过了东部，按道理东部的经济讨论，包括收益都是最好的，但是西部的政策，西部的创意，西部的资源的禀赋都优于东部，目前东西部的投资的类别发生了很大的变化，东部倾向于商务休闲高端的产品，西部更多的出现了个性化、特殊化的产品。

【马少辉】投资规模，现在5个亿以上项目占三分之一，这几年大部分十个亿的项目，我们开玩笑中国最大的开发商是谁？最大的开发商是地方政府，温总理批评说，开发商应该流的道德的血液，我们也经常跟地方政府交流，地方政府60%的收益是靠着土地收益。现在中国旅游地产的风险如影随形，目前实际上旅游地产的开发是属于后期盈利性，后期运营的成本过高，收益的周期太长，对开发商、投资商综合实力的考验非常之高，这个问题上包括万达是联合了航母级的团队去做旅游项目也如履薄冰，在中国这种不完全的市场化运作的模式，在旅游项目的规划和策划中也要借鉴。

【马少辉】第三部分是讲旅游投资规划和策划的差别，包括有一些法定性的，有一些引导性的，我们在跟政府交流的时候，比如很发达的沿海地区，很多政府的市长会找我，我现在项目非常多，在我们市今年的旅游项目已经超过两百个亿了，我现在不知道什么项目是可以引进，而什么项目是不能引进的。单纯性的目标很明确的反而会比较好。所以我们在规划再延伸的非常重要的旅游地产，投资项目投资非常核心的项目策划，只是现在的策划有点像传统的旅游的详细规划，甚至是概念规划。那么这些项目之间都是不能少的，特别是旅游项目的策划针对性非常强，需要创造性的思维，包括有非常强的实操性，这些可以全面地提升旅游项目产品的生命力，也带来了最基本的收益，目前我们做了很多的项目规划，实际上非常重要的还是规划的思想，我们平时常说的，思路决定出路，。我们有“三跳，三赢，三个升级，三步运营”“三跳”所有的项目是跳出项目看项目，一般会跳出市场做市场，跳出旅游做旅游，现在从商业地产到旅游地产，现在更多的是叫产业，一切皆可能，这样的理念去旅游的时候，我们的思维和视野会更广，包括很多靠口碑营销，我在广州的朋友每个礼拜可以回两次广州，回广州一个非常漂亮新开的酒吧，或者很漂亮的休闲设施里去打牌，之后就直接回广州了，现在交通条件的改变使以前不可能的事情得到了改变。

【马少辉】我们同传统的观光旅游向观光度假升级，从传统的旅游过境向旅游目的地升级，在三方共赢，我们希望政府、企业、老百姓都要受益，政府可以改善投资环境，企业不管是团队还是自己都可以有很大的受益，老百姓更方便。

【马少辉】三步运营，现在所有的产品都可以成为新的亮点，包括新的做法都可以研发，所以说环境的营造，综合配套以及最终的全面升级都可以得到体现。

【马少辉】现在做旅游投资项目的运营商的角度来说，我们必须要做到城市区域上的运营的角色，也是项目管理者的角色，缺一不可，或者说很多人会走很大的弯路。

【马少辉】这几个项目也带了招商的对接，我们做了很多的项目，我们选择了一些旅游投资项目有关的，有的是国营公司承担的政府的开发。举例我们最近帮一个政府地产公司做了天津五星的项目，这个项目是养生休闲，这个项目是北京到天津，中间唯一这样的高铁，天津五星的中心区，旁观有大型的房价卖八千块钱一平方，这个地方实际上整合了很多公司的资源，包括地方急需的商业配套的资源来做的项目，我们对项目的定义是中国首座湿地公园，这条河是大运河，这条河是远应河，中间还有一条龙凤河，这里有很多的资源，还有36洞的高尔夫球场，还有蓝色港湾的项目，还有站前广场的开发等等。

【马少辉】如图，还有绿色小镇，这个项目是生态远洋山庄，这个项目从传统的度假山庄的项目。

如图，非常美丽的景色，每年海带收获的季节，都是全国各地到这里来旅游。

如图，包括非常好的海滩上的做出的艺海长廊，包括水上高尔夫。

如图，包括高端的商务的产品。

如图，在都市旅游中，传统的政府的新区和创造公司休闲的国际体育演绎中心，中国目前运行的三大NBA球馆，这次是亚运会篮球的决赛馆，上海世博会的演艺中心，最大的收益是带动了周边所有的建议。

如图，城市旅游商业综合体的开发可以形成完整的商业配套措施，这个球馆是智慧分割，可以割断，可以搞产品展示，而且等等。

如图，是沈阳在辽河开发出的温度在80以上，每天供水七千吨的项目，到沈阳市区30公里，前期投入的地产的项目已经获得了非常大的收入。

谢谢！

【主持人】谢谢。下面发言的是巅峰智业集团总裁助理、达沃斯巅峰旅游规划设计院副总规划师齐晓波先生。题目“旅游投资项目设计模式的研讨”

【齐晓波】非常高兴作为巅峰智业的代表来发言，本人对旅游项目投资本人不太熟悉，因为做旅游规划策划和设计的，但是投资跟风险也有关系，本人对风险略有研究，前段时间也刚刚完成了奥林匹克公园的风险管理报告，包括故宫的旅游风险报告。可以看得出来风险是多么的重要，从规划的角度来谈，旅游投资的风险，包括设计和如何选择项目我的一点理解来谈谈。

【齐晓波】第一个部分是如何把趋势、审大势，旅游规划的时候大家都可以去当专家，做过甲方的人都可以谈很多的思想。我想从另外的角度来谈我们的命题，第一是想谈两个非常浅显的转变来审视自身，第一是经营主体的转变带来投资方式的不同。那么政府应该来主导审批，慢慢地政企合作，最后是企业经营，从规划角度来谈我们的设想，规划是来解决投资商、运营商、企业和媒体合作的关系。

【齐晓波】最后巅峰智业在海南做了一系列的项目，就是博弈的过程，就是很多投资商找到和政府博弈，这个博弈是规划中要解决的核心的问题，我们的政府希望企业多做一些公益性的事情，我们的企业也想多拿出一些回报。

【齐晓波】从规划的角度我们也希望在设计的时候一开始把很多的问题都考虑到，第一个先解决设计重心的问题。下面有很多的老朋友也有新朋友，我们也有一些客户也做过一些项目也有了解，一些设计和投资，我们投在什么地方，我们的兴趣点在什么地方？有的时候投资商跟企业方的立场是不一样的，这个时候我们在核心经营上要突破。

【齐晓波】第二是旅游区的概念，专门投资景区是很难实现的，多产业多空间的负荷的模式，旅游如何来改变社会经济，这就是旅游要产生的很多的效应，也就是我们国家把旅游产业作为战略性新兴产业来打造。

【齐晓波】审大势，如何找到投资的方式和设计的模式，第一个想谈的是投资的导向性越来越明显，之前我们经常在旅游的报告中提到，我们旅游是资源导向型向市场导向型转型，今天很多专家提到了投资的意义，投资本身可以创造亮点，以前是依托亮点做事情，我们刚刚提到有湖泊和山水，当有市场基础也有投资背景的时候就可以创造很多亮点，最近有一些媒体的朋友，他可以把一个地区炒得很热，使得投资的积极性更强，也使得整个政府要的诉求和企业的诉求也实现了多赢。

【齐晓波】第二个趋向是大项目启动的效应非常的显著。旅游它是多产业多复合的特点，也是需要新亮点和新卖点的产业，很多投资失败的案例，第一中国很多的项目复制的速度太快了，经常说旅游是创意性的产业，当把它率先作为大项目启动的时候很难超越。

【齐晓波】第三发展模式的变动，引领设计与投资新的领域，我想大家都深有感触，包括我们提到的一些其他的模式，包括曲江的模式，中国是不断在创新的时代，也是不断在发展的时代，在初期的时候恰恰需要模式的引导，中国对模式的引导支持的力度是非常大的，我们国家现在也在做旅游改革示范区，中国旅游的突破，需要政府和机制的突破。

【齐晓波】第三、区域项与单一项目并驾齐驱，这里区域价值的观念很重要。

【齐晓波】第二个诉求是以诉求定模式，如何来均衡各方面利益的调整实现经营利益的最大化，我们希望设计的时候不仅仅是甲方的事情，我们希望是综合的需求，所以说巅峰智业在这三者的法则也提出了三个方面，第一是做足责任、做足价格、做足品质。

【齐晓波】第一是角色和利益分成的模式，我们提出了管理的设计的模式，第二是整合设计的模式，有的时候真正投的东西不是我们的最主要的项目，而是我们要找准亮点大量地包装，通过匹配性的项目进行盈利，第三是影子盈利模式，大家所看到的很多项目，有的时候我们投入了两个亿，这时候相对来说价格，大项目做亮点，影子项目做盈利点。

【齐晓波】我们经常会开发一些文化脆弱性和生态脆弱性的区域，我们如何实现政府和企业的平衡，第一平衡价格外溢，未来经济是在外围。

【齐晓波】3、寻亮点，找层次，第一以小放大式，单一要素的放大，第二是多种要素的整合的元素，有的时候我们不求最大只求最亮，第三是凭空创意式，这三个方式大家可以去考虑。

【齐晓波】两种长期收益的法则，第一找对层级，在投资的方面包括项目设计方面定位的问题，第一个误区看到很多地区做规划的时候，提出中国最好、最高、最大，所以我们希望寻找最持续。

【齐晓波】第二是做好层次，希望大概念整体设计多项目分布实施做好启动找好引爆点。

【齐晓波】最后，中国森林旅游创办试验区的案例拿出来，亚龙湾的热点森林公园，它是利用空间的视觉关系和常态的反差的概念做的设计

【齐晓波】第二个例子，呀诺达玉林文化旅游区，是如何使得传统的文化要素放大，形成现在的效应，

【齐晓波】第三是猴岛的开发，这是政策扶持的，这也非常的成功，我们投资小带来大的效应。

【齐晓波】谢谢大家！

【主持人】谢谢，下面是云南田野地产顾问公司总经理文剑武先生，他的题目是“高尔夫项目的设计与运作”。

【文剑武】在运作上我有个观点，从地产开发的角度，住宅地产是小学生，商业地产是中学生，而旅游地产是大学生，小学生是什么意思呢？小学生是胆子大；中学生是好高骛远想象力丰富；大学生应该要求专业性。在整个旅游地产中不同的门类差异是非常大的，不管是温泉地产，还是滨海地产，或者是高尔夫旅游地产，要求我们更加专业地对待。我仅就体现专业性和各位分享一下。

【文剑武】高尔夫的领域，今天很多旅游地产都涉及到高尔夫，我们已经把它区分成三个概念，第一是高尔夫的概念，第二高尔夫地产、第三高尔夫旅游地产，这三个概念是有差异的，在中国有很多成功的高尔夫，但是实际上到现在为止成功的高尔夫地产和高尔夫旅游地产是非常的少见。

【文剑武】中国高尔夫地产的几大问题，未来五年高尔夫地产在中国将不再是稀缺资源，如图，现在中国高尔夫在营球场是五百块，未来一定会超过一千块。第二个问题三大区域分布是严重失衡，如图，右面的蓝色是一线城市，主要是以“北上广”为代表占了59%，红色是表示履行目的地区是占了26%，中等发达地区二三十个省只占了15%，现在的形式履行目的地地区在迅速地增长，一线城市占比有所回落。三大区域有严重的差异，第三打球的人越来越多，包括南方很多城市，特别像云南，一到夏天、冬天球场都要堵车。

【文剑武】第四、大问题第二第三居所高尔夫球场升值率很低。第五、大传统的捆绑方式已经受到了严峻的挑战。

【文剑武】原来是景观建筑，中期高尔夫体现为球卡身份和投资价值，但是现在更多强调的是运动度假养生的生活方式，这个价值基本上没有去挖掘。

【文剑武】第七大问题，土地政策的问题，土地成本会越来越高，现在众多被问责的项目，特别在云南被问责的两个项目，严重问责，根据不在于高尔夫而是土地运作的方式，以租代征，是“先上车后买票”，还有租金不合理，导致农民闹事，这跟高尔夫是间接的关系。

【文剑武】未来的趋势，两三年内政策依然不明朗，但是高尔夫合法化是将来必然的趋势。包括中国最知名的观兰并不以为着地产就一定好。

【文剑武】现在懂高尔夫的人不懂地产，懂地产不懂高尔夫，现在最致命的问题一开始就是球场设计，给很多项目导致了严重的后患。

【文剑武】第二个误区球场运营管理和地产营销严重脱离，二者没有认真地对接，导致了很多严重的后果，再有不考虑区域市场的特点，对一线城市简单模仿，现在很多是延续“北上广深”的模式，一线的模式球场加别墅加本地市场的营销，这是一线城市，因为市场足够大可以这样做，旅游目的地模式是不同的，球场加度假配套练习场，加全国支持，二三线城市，球场加练习场，练习场要做得很高端，这三个模式是不一样的，我们要找到最合适自己的市场定位。

【文剑武】我列了六种可能的定位，但是不要把高尔夫看得太神秘，它就是常规的地产开发的项目，我们要考虑城市的距离和交通条件，考虑开发规模土地取得方式，考虑土地的休闲价值、度假价值，还要考虑资金和开发顺序，考虑市场竞争规模和购买力曾经，而不要以为天生以为做到顶级就可以面向全国卖别墅了。

【文剑武】还要体现在空间规划上，我原来以为我们不懂规划。空间规划球场在外面地产在中间，球场对地产的贡献是最大的；外围式，是中等的，但是规划不好会对地产有影响。板块式，球场和地产融合得很好，这种嵌入式做的是非常糟糕的，表面上球场对地产的景观价值最大，但是最后球场是非常糟糕，地产也非常糟糕。春城湖畔造成了地产严重滞销，包括均衡式。

【文剑武】空间规划是专业性的问题，什么样的规划在符合总体定位，要根据我们的定位来考虑采取什么样的空间规划模式。

【文剑武】营销也要专业性，营销不是纯粹地卖别墅 ，高尔夫营销的最基本的跟其他地产营销的基本的两个不同，第一是定向标准，圈层营销，第二要创造生活方式和价值，包括八大营销体系，跟传统的销售是不一样的，最后一条营销体系大家都愿意来买我们的别墅，而且能够卖别墅，关键是：体验式体系建立，要体现整个的配套和生活方式，这点上是下一步要努力的方向。谢谢大家！

【主持人】下面最后一位是英国阿特金斯的城市规划总监陈易先生，让我们听听他的经验。

【陈 易】非常感谢大会，作为一个规划师在今天的会议上我是门外汉，和很多旅游的规划师来说我的知识并不多，非常幸运的是在05年以后经历了旅游项目带动城市发展的热潮。

【陈 易】我和大家分享一些项目，如图，可以看出大家非常熟悉的迪拜风帆酒店，这个酒店是非常著名的独家的地产，我们公司提供的是一站式的服务，我们在做建筑设计之前，我们实际上对整个地区的规划和设计做了整体的策划和规划，最后落到了世界上唯一的七星级的酒店，风帆酒店的设计上。我们公司是英国最大的顾问设计公司。

【陈  易】如图，有很多我们所做的项目，第一个项目英国伦敦的一个设计项目；第二是滨海度假酒店的设计，我们公司也是综合性的公司，因此也提供空客380的厂房设计，除了在度假地产和旅游开发项目的规划设计之外，我们也对城市开发和城市规划方面也有非常著名的作品；在英国的牛津街做的项目。

【陈  易】如图，上海松江做的项目，这个酒店获得的建筑行业非常广泛的好评。

【陈  易】08年我们公司在排名上城市总体规划方面排名第一，城市设计方面排名第二。

【陈  易】我们公司主要作品包括了欧洲、北美、中东和亚洲地区，目前在国内主要是在“北上广深”有合作。

【陈  易】目前在大陆有超过900名员工，在1994年进入中国内地市场之后，我们的项目遍布了中国一百多个城市，单单是城市规划设计类的项目也超过一千多个，国内三个事业部，第一是建筑设计事业部，第二景观规划设计事业部，第三是城市规划与咨询事业部，包括城市规划、城市设计，还有非常火热的业务板块旅游规划设计项目，主要针对的客户群是包括了政府、开发商、投资商。

【陈  易】如图，这是在广东区的金海湾的规划，可以说是非常典型的公司案例，从这个案例中可以体会到更多的是考虑到旅游者，包括二区和三区的业主考虑，所有的绿色者和居住者，他们的需求的多样性是规划设计的重点，实际上也是旅游项目的策划所关注的要点，这个项目中，我们充分地考虑了各种业态，包括住在这里的人，春夏秋天四季的旅游的需求。

【陈  易】从宏观到综观到微观，我们的项目涉及到了区域性的旅游小镇的规划，这是公司具有代表性的规划项目，是在上海松江，应该是在十年前做的项目，现在已经完全建成了，如图，泰晤士小镇。

【陈  易】我们也为各类的开发商提供了高尔夫度假产品，包括在北京斋堂地方的中式风情小镇。

【陈 易】如图，这是十三陵民风农村的风貌设计。

【陈 易】在近几年这些旅游地产和城市开发的项目中，很多是节日活动相关的，我们也提供了像花博会以及相关的温江的和节日相关的旅游规划项目，从区域性的发展战略，到旅游小镇的规划到旅游村镇的规划，和节日相关的旅游规划之外，我们还可以落实到具体的建筑方面，比如在国内做的上海浦东地区做的五星级酒店的规划。

【陈 易】如图，这是松江地区的世贸当中的项目，我们把整个的酒店的传统设计理念彻底地颠覆过来了，同时也通过一系列的可持续建筑设计的手法。

【陈 易】如图，发展旅游建筑规划，这个规划非常大手，从发展的面积上对这个地区的态度是依托两个方面，我们希望进一步彰显黄河文化，我们也希望着眼于未来，体现成为高原江南的衍生的城市。我们还是从区域的角度放到整个区域中去考虑。我们对它的研究进行了精细化的研究，最关键我们在这个项目中引入了对整个城市总体风貌的控制，任何旅游者进入了一个领域地区是看见的空间形态和城市的建筑形态，在做具体的古镇设计之前我们非常关注城市总体空间形象的把握。

【陈  易】如图，我们对贵德古城做的规划，我们希望体现在贵德帝王陵的城市的意境，我们希望对古城历史的在线，希望体现黄河文化的丰厚的积淀。我们也深挖了旅游产品的策划，规划的旅游温泉小镇。在规划的策划中非常注重对旅游地产的设计和策划。

【陈  易】如图，江苏宜兴，因此我们对宜兴的发展规划是陶都，从宏观和微观去把握宜兴发展的规划，通过一系列的御茶温泉的设计。

如图，重庆金佛山一站式规划设计。

如图，山顶和山下旅游城市功能的设计地

【陈  易】我们强调旅游者和未来居住的人的空间的感受，我们对整个佛山地区断面进行了连续的设计，从浓厚的节点到张力的街区，每个节点都针对多样性进行了空间的设计。

【陈  易】如图，这个项目开始的时间是汶川地震之前。这个地区有很多在地震中已经不见了，对整个北部地区的规划是围绕龙盘山地区旅游高地的定位，落实的旅游小镇的规划，现在街区小镇的规划已经进入了实施的阶段。

如图，更多的唐代的门，由于唐朝的建筑和形态在现代都不是特别多。

【陈 易】我们还是在很多的地区参与了很多旅游相关的城市开发的设计工作，无论是旅游地产和旅游驱动的城市开发，它实际上是综合体，我们的方法也应该是综合化的解决方案，我们在任何立项，首先要从城市的研究开始，结合空间的规划，包括公共技术手段再具体落实到景观设计上，最后提出综合性的解决方案，在刚刚做的新的方法论的基础上，我们更多强调的是对区域旅游概念性的理解，我们为政府和开发商提供综合性的解决方案。

【陈 易】关键是充分把握住客户的需求，要锁定目标核心的客户的市场，以及确定发展定位，提出一系列信息化又有震撼性的旅游产品，落实在空间上，通过财务计划书让可行性和实施性进一步增强。

【陈 易】非常复杂的技术路线，我们希望带给大家一个非常清晰的空间感受，我们希望从每个角度上都能够为居住者提供最细节的服务。

【王 琪】我们的旅游项目策划与规划论坛到此结束，接下来是非常让人兴奋的项目介绍给大家，说起来我也非常有感情，这个项目我本人也有幸参与，下面有请阿凡提乐园项目策划与规划负责人、我国著名地理和旅游专家郭来喜教授来做介绍。

【郭来喜】这个项目可以说是从政治家、企业家、科学家、规划家积极劳动的创新，是展示中华民族团结、弘扬民族文化创新形象，这是由广州援疆工作队委托的项目，我们委托了几十位专家进行了深入的研究和调研，先后在喀什、乌鲁木齐、北京、上海、广州、桂林、昆明、郑州、西安进行了两千多个问卷调查，在乌鲁木齐、北京、喀什进行了三次的专家头脑风暴会，头脑风暴会还邀请了院士参加，这三次头脑风暴会的专家差不多有六七十位，我们在调查中还进行了网络调查，所以这个项目它的策划的基础是有着深厚的广域的群众基础。

【郭来喜】大家知道丝绸之路是古今沟通中外的一个商旅文化大道，也是文明传承的一个大道，我们这次在策划中把路上的丝绸之路和海上的丝绸之路融合在一起，聚焦在喀什，喀什在去年被中央定位为新改革开放30年里一个新的龙头项目，那就是喀什和霍尔果斯设立为新的特殊经济开发区，我个人认为，喀什的地位就相当于在改革开放中它就相当于现在的深圳，它肩负着历史重任。

【郭来喜】阿凡提是一位智慧型人物，是中国、乌兹别克斯坦、伊朗、土耳其、埃及等国家都认为是民族英雄，是智慧的杰出的代表，在土耳其有阿凡提的墓，这次我们综合研究调查，我们定位阿凡提的故乡就在喀什的疏附县，这个县因为出了一位杰出的，可以说是相当于维吾尔族的孔圣人，他是智慧的代表，就是因为这位名人，他的文化和智慧孕育了阿凡提，所以我们把阿凡提的故乡定位在疏附。

【郭来喜】这个名人就是阿凡提，一座地标成就传奇这就是阿凡提乐园，一种文化创新与经典，就落户在喀什，我们希望它走向全国走向世界。这就是阿凡提乐园。

【郭来喜】阿凡提乐园就是要造就文化中国，创新中国，万里丝之路亮丽的民族，我们的策划在4月12号通过了专家评审，专家评审以后有四位院士，两位是中国科学院院士，两位工程院院士，联名上书给主管文化的李长春同志，主管新疆对口援疆周永康同志，上书新疆自治区党委书记，一个旅游工程能惊动这么院士上书，这在中国旅游发展历史上是前所未有的。

【郭来喜】阿凡提乐园是天时地利人和的创意，喀什面临着跨越发展的新契机，党中央、国务院已经批注，特殊的经济区是中国走西口的集中的表现，中国要走向中亚、西亚、北非、东欧、南亚、喀什是最重要的城市。

【郭来喜】喀什所在的丝绸之路枢纽城市是最精华的地方，丝绸之路已经被列为国家十二五项目的重点，也是国家文化部极力推荐的地方，有可能在十二五期间被提升为世界文化遗产。

【郭来喜】两千多年主要的基点就是广州，广州省委书记，中共中央政治局委员向他汇报阿凡提乐园策划的时候，他提出来要把这个项目作为文化援疆工程。

【郭来喜】战略定位是在这几年要把它争取列位，我们希望它是优秀的，远期我们的目标和口号超越历史。

【郭来喜】东京的迪士尼根据我们的调查是人均消费110美元，门票收入是折合40多人民币，其他的都是增值的消费。巴黎的迪士尼70%的游客是靠外国人，东京的迪士尼是靠日本本国游客，所以说我认为日本的迪士尼策划是很成功的。我们要学习迪士尼，但是不仅仅要学习还要超越，我们希望阿凡提乐园现在还小。

【郭来喜】我们这次规划中也考虑到了不利的因素，我们在调查中87%的调查工作专家都支持在喀什建，但是也有13%的游客认为喀什地位偏远，因为现在的喀什交通还有局限性，但是现在从北京从上海到喀什都有直达的飞机，未来还有国家的铁路干线，从喀什向西建立欧亚铁路。所以我们觉得它的交通条件是要大变化的，而且我们要看到，中亚、南亚、中东广大的地域有阿凡提乐园市场的存在，所以说游客的市场不仅仅局限只有几百万人口的喀什地区，而要着眼于国外，我们在目标市场上即要满足国内的需求，更要是拓展国际。我们考虑到喀什的条件，构筑了地下36国场景，我们也是节约土地，这块地是由砖瓦场。

【郭来喜】水下游我们准备引进潜水艇，我们用三个时光隧道联络几个景区，从现代过渡到古代，还有水下隧道，还有从地球到太空策划登空的时空隧道。

【郭来喜】总而言之，我们对阿凡提乐园，我们认为它是民族的振兴工程，民族的核心工程，也是中国建设旅游首强国之后，展示中华水平的超级的刘翔，我希望得到各位的支持，谢谢大家！

【王  坚】谢谢大家！我是广州派到疏附县工作的王坚，我们疏附县是全新疆五个试点县之一，各位领导、来宾，新闻界的朋友们下午好，我们相聚在北京，我隆重给大家介绍一下我们县的阿凡提乐园旅游招商项目。

【王  坚】首先我代表县委县政府向莅临今天会议的各位领导和朋友表示衷心地感谢。

【王 坚】中央新疆工作座谈会对新疆发展旅游特色产业提出了明确的要求，胡总书记强调要将新疆建设成为中国西部的旅游圣地，又提出要发展旅游业把新疆建设成为我国重要的旅游目的，新疆的旅游业已经实现了跨越式发展的战略机遇期，新疆的西南部的古丝绸之路的重镇和东西方文明的交汇处，历史悠久，区位优势独特，民族特色独特。疏附县跟喀什是连在一起的，原来就是喀什的一部分，它是镶嵌在喀什上的一颗璀璨的明珠，传承的一百五十多年的中国新疆民族乐器村，依然保持着古老传统的维吾尔手工艺品的精华。水果方面是开心果是中国唯一的产地，大樱桃，油花桃等珍惜果品独一无二，维吾尔族歌舞独具魅力，让我们感受和领略到世界独有的文化元素。

【王 坚】随着广州援疆干部担任我们的市委书记，以及国内重大省会城市开通了喀什直航班机简化了一系列的手续，我们迎来了旅游大开发大建设的美好春天，阿凡提乐园项目是在中央启动新的一轮援疆工作之后要批准设立喀什经济特区，建设西部明珠城市，以及深度挖掘和打造阿凡提旅游文化品牌，其中展示丝绸之路西域民族风情。并在征求喀什新疆旅游规划等专家及旅游企业代表的基础上，聘请中科院地理所完成的阿凡提乐园的创意及总体规划，通过了国家旅游局和自治区旅游局的联合评审，受到了专家的赞赏。

【王 坚】阿凡提乐园定位、目标建成的地点和规模就不说了。建设的年限是计划分三级建设，占地20平方公里，总投资一百亿，从效益上来说介绍一下。经济效益上阿凡提乐园规划将借鉴北京奥运会、上海世博会的经验，融入低碳减排的理念，实现可持续发展，采用高端的技术进行项目建设。

【王 坚】经济效益一期工程2013年投入使用，接待游客500万人次，预计总收入16亿，文化援疆少数民族是中国民族的文化的重要的组成部分，也是我国文化多样性的重要的体现，阿凡提乐园是继承和发扬民族文化，加强民族团结，有利于民族的融合，有利于国家中西部、东部共同富裕的项目，阿凡提在国内外都引入教课书，融文化性、娱乐性、教育性等功能一体。

【王 坚】县委县政府对此此非常的重视，加强旅游项目开发和旅游基础设施建设，现在已经安排了援疆资金做基础设施方面的工作，一些投资旅游发展的优惠政策，对投资额度超过亿元的投资项目，我们将给企业进行五年所得五年的减免，我们将按照国家政策优秀安排银行信贷和国家项目的支持，现在旅游局和国家发改委和文化部都承诺要给这个项目作为文化援疆的重要内容之一，从部委上给予支持。

【王 坚】5月22号广州市委市政府180多号人前去调研，提出把疏附县打造成广州市第13个区县的要求，广州市的市长提出广州承包疏附县十年，力争使疏附县跟广州市的区县一起发展，我们是有了很好的层面，随着今年中央加大对特区建设的支持力度，中巴铁路已经启动研究，以及在特区政策上要把喀什航空港给予落地签证的政策，以及两边13亿人口的市场，有利于项目的发展。

【王 坚】疏附的旅游业的发展目前已经充满了希望，拥有了无限商机的热土。我们将以优质的服务优良的政策热情地欢迎国内外的朋友到来观光考察，洽谈合作，寻找商机，共谋发展。

【王  坚】我们坚信有各位嘉宾的共同努力，我们的旅游业的前景一定会更加的美好，最后祝各位身体健康事业发达。

（颁奖仪式）

会议议程全部结束。

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