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      2012第二届中国旅游项目投资大会实况全程报道(文字版)

      第一天上午

      开幕式

      第一场国际旅游投资50人论坛

      会议时间:2012年6月15日、16日

      会议地点:北京王府井大街天伦王朝酒店

      会议主题:2012第二届中国旅游项目投资大会

      主持人:王琪 艾蒂亚机构总干事

      嘉宾及演讲主题:

      车书剑 艾蒂亚机构会长

      毛如柏 原全国人大资环委主任

      郭来喜我国著名旅游专家

      题目:国家文化发展战略与旅游投资关系的考量

      薄宝华 港中旅集团总经理助理兼企业发展管理部总经理

      题目:港中旅集团的投资理念与方法

      胡章鸿 万达集团副总裁、万海文旅投资公司常务副总经理

      题目:万达集团的文化旅游事业

      陈宗冰北大青鸟副总裁、传奇旅游投资公司总裁

      题目:创造传奇之旅

      托马斯·仁格副总裁美国派拉蒙主题公园和度假村公司

      题目:在中国开发基于区位的娱乐业

      对话主题:中国旅游投资需要创新型思维

      对话嘉宾:范小冲阳光100集团常务副总裁

      池重庆原新疆自治区旅游局党委书记

      谢 勇中坤集团副总裁

      符奕斌笔克集团总裁

      主持人:陈宗冰传奇旅游投资(集团)有限公司总裁

      >>>点击进入大会专题报道

      王琪:各位嘉宾,各位代表,媒体朋友们,大家早上好。欢迎大家参加2012第二届中国旅游项目投资大会。我是艾蒂亚机构的总干事王琪,首先请允许我向大家介绍一下今天到场的领导和嘉宾:

      原全国人大资环委主任毛如柏

      艾蒂亚机构会长、中国建筑学会理事长、国务院参事、原港中旅集团董事长车书剑

      著名旅游专家、艾蒂亚机构顾问郭来喜

      万达集团副总裁、万海文旅投资公司常务副总经理胡章鸿

      港中旅集团总经理助理、企业发展管理部总经理、艾蒂亚机构副会长薄宝华

      华侨城股份公司副总裁姚军

      美国派拉蒙主题公园和度假村公司副总裁托马斯·仁格

      美国AECOM公司副总裁克里斯多夫·劳伦斯

      美国AECOM公司休闲与文化发展规划中国区总监廖仲仁

      波捷特(北京)建筑设计顾问有限公司合伙人&董事经理、中国欧盟商会建筑工作组主席马晓利

      阳光100集团常务副总裁、艾蒂亚机构副会长范小冲

      原新疆自治区旅游局党委书记、艾蒂亚机构副会长池重庆

      河北省旅游局副局长张胜利

      安徽省旅游局规划处处长佘德福

      中坤集团副总裁、艾蒂亚机构副会长谢勇

      中油国际酒店管理公司总裁、艾蒂亚机构副会长高天明

      国际休闲经济促进会会长李克夫

      传奇旅游投资(集团)公司总裁、艾蒂亚机构副会长陈宗冰

      夏岩文化艺术造园集团总裁、艾蒂亚机构常务理事马义

      巅峰智业集团创始人、艾蒂亚机构副会长刘锋

      笔克集团总裁符奕斌

      四川省旅游机构专职副会长沈皖蜀

      中国分时度假旅游专家、艾蒂亚机构顾问何红光

      著名旅游策划专家、艾蒂亚机构顾问郭敬

      云南田野咨询机构董事长、艾蒂亚机构常务理事文剑武

      文化生态发展独立学者,建筑创意工作者刘建华

      中国房地产资源品牌联盟秘书长王帮群女士

      达晨文化旅游投资基金投资总监、艾蒂亚机构常务理事何士祥

      国家开发银行规划局副局长胡东升

      建信投资合伙人吴兴华

      华盈星影视传媒基金创始合伙人李尔葳

      海航资本基金管理部副总经理张武

      中信产业基金副总裁范恒涛

      基石基金管理公司董事总经理钟东霖

      著名旅游策划人贾云峰

      旅游财富网CEO曾晓成

      浙江晟昊集团副总裁、艾蒂亚机构常务理事刘开皓

      北京大成有方酒店管理公司董事长、艾蒂亚机构常务理事刘少军

      海韵集团副总裁赵一军

      香港天香集团总经理尹春道

      中国创意研究院院长陈放

      下面有请艾蒂亚机构会长车书剑先生至开幕辞。

      车书剑:尊敬的女士们、先生们,新闻界的朋友们,大家好。今天非常高兴参加2012第二届中国旅游项目投资大会。自2002年3月,第二届中国旅游项目大会准备工作启动以来,会议的各项问题工作得到了各方面的大力支持,今天2012第二届中国旅游项目投资大会顺利召开我很高兴,我代表艾蒂亚机构对各位领导、嘉宾、代表、媒体朋友的到来表示热烈欢迎,对长期以来对机构的工作给予大力支持的各位企业家和地方政府及旅游部门的领导表示衷心的感谢。

      本次大会还得到了巅峰智业集团、美国AECOM公司和中国房地产品牌资源联盟等机构的协办,及国内外诸多媒体的强烈关注,在此对他们表示特别的感谢。

      在这里我愿意向大家简单介绍一下我们机构,中国旅游项目投资大会是由艾蒂亚机构主办的中国旅游旅游界最具专业、最具活力和国际影响力的盛会,是中国旅游产业发展和结构转型的市场需要的产物。众所周知伴随中国改革开放和经济及社会的巨大变化和人民生活的变化。中国正在经历着一个从旅游大国向旅游强国发展转型期。2011年国内的旅游总收入就接近了两万亿人民币,且十年来均以超过两位数的发展的速度保持增长强势。旅游的业态也呈现了多元化、多需求,从旅游观光向休闲度假转型,以城市为中心迅速地拉动了乡村的旅游,现在的乡村旅游很火热。

      中国的旅游投资大会是艾蒂亚机构着力打造的行业年会,是一个国际化的旅游项目投资交流和合作的高端平台,它的宗旨是推进中国旅游资源的开发、投资和经营的专业化、市场化、国际化。它的目标是以国际领先的旅游项目设计规划理念为纽带,以强大的国际投资和一批具有国际化策划和运营经验的旅游专家和高层管理者为后盾,实现地方政府的旅游项目及各类旅游投资商、服务商、运营商在资本项目等多方面对接,最终创造出中国的国际精品旅游项目。

      大会一年一界固定在每年的6月举办,并固定由国际旅游投资50人论坛,旅游旅游项目策划与规划论坛,旅游开发项目投融资与招商洽谈会,中国旅游投资置业等四大板块构成,围绕行业的理论、品牌建设、投融资、招商运营、交友和合作进行咨询服务、洽谈合作和项目对接。大会将会成为我们机构最重要的品牌活动之一。

      出席今天大会这么多的国内外的优秀的人士,这在中国旅游投资界是很难得的,可以说国内最权威的旅游投资平台已经建立,中国旅游投资大会已经成为广大旅游投资企业开拓视野,开展业务合作,交流学习的最佳的平台,客观上也成为各级地方政府项目招商的良机。

      本次大会是第二届,我们机构创办的时间不长,但是发展很快。这一年来很多的大企业,包括国内最具有品牌的,港中旅、华侨城、万达等等许许多多在国内投资是斥巨资,这些大集团搞的旅游度假村,包括旅游的设施在国内影响很大。每一个项目,最大的项目可以投资几十个亿、上百亿,这次会议又请了许多的其他的地方的企业,还有许多的专家。专家的队伍也很强大,前几天领他们到张家界,我兼中国建筑机构会长,旅游和建筑分不开,很多的地方政府都希望把旅游的项目和城市的美化和建设融合,实现人与自然,人与社会,人与城市的和谐,这种理念和绿色的城市和绿色的建筑、绿色的旅游融为一体,现在搞得红红火火,所以说我们的投资大会是最具有活力,也最具有潜力。再过几年之后我们搭建的平台演绎成为中国乃至世界舞台上占有自己的一个重要的角色大会。我希望更多的朋友关注它,更多的企业和投资者关注它,我们这次召开会议,这些大的集团的老总们都参加了这个会议,我们这些人也是经历了从政府官员到企业,现在到民间,中国的未来发展一定是多元化的。

      现在全国的设计院上有千个设计院,国有的是几千人,这在国际上是绝无仅有是中国的特色。但是将来的发展的趋势是向着设计事务所和更多的民营的方向去变化才更有活力。我们的机构将来一定会办得更好,我本身也充满信心。

      我们这次大会的主题是“必由之路,旅游科技文化科技相融合”,我建议我们的主题要加入“科技金融”,旅游、文化、科技、金融相融合,旅游是文化的问题,旅游的文化也是中华民族优秀文化的重要的组成部分。通过旅游的体验和宣传民族的文化,增强中华民族文化的自觉性和文化积极性,这是十七届六中全会提出的号召,我们借着党中央的精神,把旅游的文化的内涵进一步发扬起来,不仅仅是吃喝玩乐的问题。要宣传中华民族的优秀的文化。要实现人与自然、人与社会的亲切和融合。

      本次大会将着重研究和讨论旅游与文化、科技产业的高度融合,提升中国旅游业的转变和发展,实现企业、国家和社会的多赢。除大会固定的四个板块,本次大会和安徽省旅游局一起举办安徽旅游项目对接会,还将推出中国旅游产业示范引导基金,以及艾蒂亚机构第一届理事会议等一系列的活动,这些活动将使我们的大会更加丰富和全面,相信经过两天的会议的议程大会必将取得圆满的成功。

      近几年来旅游业作为政府大力支持的朝阳的产业,已经成为企业新的投资的热点,这一现象的背后即是人民生活水平的提高,对旅游消费的强劲的增长,也存在着房地产开发带来的虚火。什么事都是有利有弊,现在说旅游房地产如何如何,我不是这么简单地看,这不是简单的是非的问题,要让历史来评价。我们市场的运作要按照市场经济规律来,政府抓好保障房满足低收入的人民的需求,政府干政府的事,民间干民间的事,要分清楚。

      旅游房地产的问题,现在有的人说这是圈地运动,但为什么政府的市长都支持这个项目呢?这个旅游项目投资是非常之大的,企业投资几十个亿,一方面要考虑社会的效益,另外要考虑投资的回收期和资金的平衡点,利弊是相辅相成的,这几年的投资和拉动,中国的城乡面貌焕然一新。建筑的理念和前些年不一样了,过去追求的“高大特异”,从80年代的一百米,到了2000年的三百米,到了2011年最高的建筑是上海金融中心500米,这些东西我不提倡,不要盲目搞城市地标,追求的奢华的装饰,高大的特异。

      我谈了中国建筑界追求的怪圈,到天津我很受启发,这是我们提倡的方向。天津要建设“大气、洋气、亮丽、中西合璧、古今交融”这个城市很适合人居。我走了两天,汽车基本不堵塞。现在城市很多的东西和我们的旅游分不开,我建议大家探索这些问题,不要用简单的方法去看,不要用简单的是非去看,要包容,要探索,要允许它失败。这些年的中央的改革开放也是按照小平说的“摸着石头过河”的方针,所以说对旅游房地产我的态度是这样的,只要做就有一定的道理,在探索中和前进和发展中再研究它的利弊。

      以往的旅游项目大多的地产,旅游是赔钱的,单单是旅行社肯定不行,一般说旅游搞旅行社是卖“花生米”的,港中旅的运输的队伍很大,旅游的产业多大板块,他们三个钢铁厂从20亿到50亿吨,所以说旅游产业无法和投资行业相比,三个钢铁厂一年净利润就是几十个亿,但是旅游对社会的贡献很大。我更看重旅游产品的发展和延伸。

      大会请来了港中旅集团、华侨城集团、万达等许多目前在中国旅游投资方面领先的企业一起来探讨,也是希望大家解放思想、畅所欲言、坦诚交流、相互借鉴把成功的体会和经验毫无保留地献给与会的全体同仁和旅游界,为实现中国旅游业的发展和进步,希望大家共同努力做出新的贡献,谢谢大家!

      王琪:谢谢,今天大会还得到了搜狐网的大力支持,他们对我们的会议进行全程的微博上墙。今天很多朋友来参加了我们的大会,来参加大会的人都关心一个问题,一年多来的房地产调控似乎让旅游地产火了起来,但是我们讨论的问题是旅游投资,旅游投资的未来在哪里。我想讲一下个人的感想,去年夏天,我带着孩子到英国的牛津、剑桥观光。几百年上千的历史文化名城,我没有看到房地产开发。我在想要是在中国,这么好的“资源”不开发点旅游地产岂不是太可惜了?这让人想起了我家著名的诗人徐志摩写的《再别康桥》里描述的“轻轻的我来了,正如我轻轻地走,我挥一挥衣袖,不带走一片云彩”——这个境界应该是旅游的最高的境界,可我们却是来了就不想走,还要住下来。旅游与旅游地产的区别也许像当你看见一个美丽的姑娘,如果你觉得很美就只欣赏不占有。现在有很多企业刚刚进入旅游投资行业,不知道应该怎么做,我想本次大会可以告诉大家一个办法,这个问题的解决就是用产业融合的角度去考虑,我们的旅游投资行业非常急需和文化创意产业和高科技产业的结合。还有就是刚才我们车会长提到了,还需要与金融业的结合。我们想如何提高中国旅游投资的水平,更多的是要从这三个角度去考虑问题,就是与文化、科技、金融相结合。总之,旅游投资充满了生机和机遇,但是也同时有很大的风险。旅游投资的成功需要您的智慧也需要有魄力和好运。让我们一起祝福中国旅游也祝福中国旅游地产的前景。

      下面是国际企业投资五十人论坛,去年的大会上我曾经跟代表们解释过,我们的大会下面有四个板块,50人论坛这个板块的特点是思想性、前瞻性、行业性、思辨性。

      首先有请郭来喜我国著名旅游专家题目:国家文化发展战略与旅游投资关系的考量

      郭来喜:大家好。旅游可以致富也可以使人健康长寿,我吹个牛,今天在座的几百位我是最年长的一位,我已经快80岁了,所以说旅游可以使人年轻使人健康。

      我今天发言的题目可能讲得不恰当,还请各位批评指正。题目是“国家文化发展战略与旅游投资的关系”,我想我们中国的旅游从改革开放以来,很不起眼在世界上排名第41位,现在进入到前3位,是经过几代人的辛勤的努力和创造和奋斗的结晶。我想说的是,中国从40几位跃进到前3位,在未来十年左右我相信中国在旅游方面可以进入世界首强之国。在这个问题上,我们怎么认识我们的国情和发展的前景,要从几个方面来考察。

      第一、中国旅游文化资源禀赋居世界首位。我之前写过一个专题,中国旅游资源的评价,我把中国的旅游资源和世界主要旅游发达国家的资源做了横向的比较。列出来50项资源,我们有一大半是中国居世界前列的。所以说资源禀赋上我们有充分的条件。

      1、我们的国土空间广大区位优越,和俄罗斯、加拿大、美国比较,这些国家虽然有它们的优势,但是在旅游文化资源方面,在资源景观资源方面,它们都不如中国的南北宽广、海陆兼备、东西高差大,中国是全球唯一具有太平洋、印度洋、北冰洋水系超千万平方公里的面积的大过,中国有960万平方公里,我们只说了国土的空间没有说海洋的国土空间,如果加在一起我们的国土面积超过一千二百万平方公里,过去说我们的国土是三个台阶,最近我说我们应该重新认识我们的国土空间,我们的国土是由六个台阶组成的,负200米以下的海洋面积以及到一千米到三千米的高原,以及高高原、以及4500米以上的高原和超高原等等。

      2、我们的历史悠久,中国是东方文明的发源地,近一百多年来西方国家一些学者说人类是只有在非洲发源,中国人是从非洲过来的,是在13万年前非洲的老奶奶生的才走样世界。这个论述曾经得到一部分学者的响应,但是事实证明人类的起源是多主体的。我们从200多万年从旧石器时代到现代,我们的古人类演化,从110万年,180万年,70万年、50万年一直到一万八千年到近代,这样的人类的演化过程,我们有众多的上百项的新旧时代的文化的发现。

      3、是五千年来的文明与辉煌,中华文化是经过百万年的孕育,万年的文明的曙光,五千年的文明的诞生,三千年的文明的辉煌,两千年文明一统大国。在全世界200多个国家中中国具有唯一性,是无与伦比的。

      再有中国的世界遗产包括文化遗产、自然遗产、非物质遗产在内,加在一起我们都比上千万平方公里的国土的俄罗斯、加拿大、美国都要丰富。现在中国申报的成功的物质遗产、自然文化遗产有41项,非物质遗产有29项,我们的世界地质公园有24项。

      我们组织了上百位专家对中国的考古发现做了注释,20世纪中国百项考古重大发现等等,这些成果说明的中国的文化历史资源,世界很少有其他的国家可以比拟。我们现在的国家的重点文物保护单位,国家级的已经有2351项。

      第二个问题,国家文化战略跨入了全球的时代,这方面可以从几个方面来考量。

      1、新中国国力由弱而强,经过1840年鸦片战争以来,以及十年的文革的摧残我们迎来了改革开放的大好时机,迎来了中国成为世界和平崛起的强国的全新的境界。根据美国高盛集团的预测,大概在2027年,中国将成为世界经济总量的第一强国。

      2、2006年国家十一五规划出台了国家的文化发展规划纲要。这样就把国家的文化产业提升到战略的产业层面上。专门设置了中央的财政扶持文化产业基金,开辟了文化产业园区的建设。

      3、近年来国家系列的优惠的政策,国务院先后出台了文化产业振兴规划,这是2009年,同年国务院出台的41号文件把旅游业定位为战略性支柱产业,是人民更加满意的现代服务业。对文化产业的发展确立了“保增长、扩内需、调结构、促改革、惠民生”的方针。2010年温总理的政府工作报告中又对于文化产业的发展给予了特别的关注,提出了国家发展、民族振兴不仅需要强大的经济的力量,更需要强大的文化力量,政府经济可以改变国家的面貌,文化能够塑造一个民族的灵魂。所以说文化是灵魂,文化是民族的血脉,我们在今后建设世界旅游强国中我们一定要把握住文化这样一个灵魂。

      尤其要特别强调的是中共十七届六中全会去年10月18日通过的决议,中共中央关于深化文化体制改革推动社会主义文化大繁荣大发展若干重大问题的决定。这样一个决定给我们今后旅游业的发展,对我们国家文明建设的发展都具有战略性的指导意义。文化是民族的血脉是人民的精神家园。我国五千年文明发展的历程中,各族人民紧密团结,共同创造出博大精深的中华文化,为中华民族发展壮大提供了强大的精神力量,为人类文明进步做出了不可磨灭的重大的贡献。

      中国共产党在改革开放以来始终把文化建设放在党和国家工作的重要战略的位置,坚持物质文明和精神文明两手同时抓。促进文化建设不断取得新成就,走出了中国特色的社会主义文化发展的道路。我们在未来要紧紧地贯彻中共十七届六中全会的决定。

      第三个方面,文化是旅游的灵魂,旅游是文化的载体,建设世界旅游首强之国,必须把中国经典文化,社会主义创新文化作为主攻的发展的目标。这一点在座的各位专家、领导我们的企业家,我们的旅游的主管的单位都应该把这个问题放在一个重要的目标上。我希望大家共同贯彻到这样的方针。

      第四个方面,我想跟大家汇报,资源、政策、机遇、资金与创意有效地结合,可以创造出世界级、国家级、区级不同类型的旅游新兴体。近年来做的几项规划跟大家汇报一下,比如说在座的毛书记当年考核我以后,我们做了宁夏的规划,接着做了青海的规划,是国家旅游局的局长推荐我们做的。后面又做了河北省的规划,又做了江西省的规划。这些规划回过头来看,我们总觉得感到必须有滋味,我们很多的创意和口号虽然是经过了若干年了但是仍然在用。我们提出了大草原、大湖泊等等,现在青海仍然在宣传。

      我们做的江西省的规划,提出了绿色家园,推出了中国的红色旅游,被中央李长春同志批示,掀起了红色旅游的高潮。

      我们还做了中国河北的规划,现在虽然有这样那样的看法,特别是上个月中央中宣部长刘云山视察了中国圣地,他给了我很大的鼓励和表扬,离别的时候说他对我说,你是科学家,你把你的规划创意写出来在《人民日报》写出来,交给他们发表。我想作为一个规划的工作者有这样的领导亲自叫我来,宣传我们规划的文化产品,这个产品是中国民族文化,我们说我们是炎黄子孙,我们也是五十六个民族的大家庭,我们也应该关注我们的少数民族。我们要把炎黄子孙变成为中华子孙,这一点台湾的同胞比我们先进。

      我们现在正在做的,上个礼拜我去了太行山,我提出来中华的龙基,在中国的经济发展的前景里有重要的位置,我去进行了考察。我们还应该向毛书记汇报,这几年在领导的支持下,两次开主题现场办公会规划的现场,在不到一年里我们建成了中华黄河滩,上个月我去的,我是总策划,我的名字都刻在了铜鼎上。毛主席说谁藐视黄河就等于藐视我们的民族,这个话是1947年说的,所以我们要敬重黄河、认识黄河、保护黄河、热爱黄河,还要祭祀黄河。这是我们规划的思路。

      在座的还有新疆的朋友,我们去年做了一个阿凡提乐园,我送给李长春和周永康同志都给了批示,现在这个规划正在设计中,美国文化很短但是他们在文化创意上走在了前面,他们用的高科技和自己的创意,创造了一个迪斯尼乐园,而且在日本和法国和香港和我们的上海都在做。当然了我对在上海建迪斯尼乐园我有保留的意见。我们在做阿凡提乐园的时候,我自己亲自写的稿子,我修改了16次,受到了中央领导和中央政治局常委的关注,也是我们规划界的荣誉。我们提出的口号是学习迪斯尼、超越迪斯尼,创新哈斯。

      这一年来在东北,我做了中国文化东北第一城,得到了辽宁省省长的表扬。

      在十年前跟刘红博士一起在内蒙古阿拉善做了一个“中国北京阿拉善”。

      现在正在策划一个“中国天下第一根”,是一位有百亿资产的企业家,在全世界搜集了从东南亚、非洲到巴西几千个大白树根做根雕,我给他策划了“天下第一根”,汕头这个地方能批出一百亩地是不容易的。

      我在上海我去,上海世博会以后除了迪斯尼以外不知道做什么,我提出了上海建筑的保护和申遗的工程,现在也在进行中。

      我在河北策划了“中国梦幻之景”。

      现在在太行山的中部策划了“中国山区智慧论坛”。

      我郑重地向各位推荐一个中华文化经典地域的旅游线,就是从北京的天坛、天安门、故宫、十三陵、八达岭山城、泥河湾(有二百万年来的旧石器时代的人类活动的遗址)、皇帝城,皇帝城在中央电视台播放过,受到了观众的欢迎。再有从皇帝城过来以后进入了石景山工业园,中国航天城形成一个环行线,我希望这条线成为中国文化强国的第一旅游线路。

      谢谢!

      王琪:谢谢郭教授,郭教授是做旅游研究规划最早的人之一,应该说是前辈,而且将近80的高龄仍然在为中国旅游事业到处奔波,精神可嘉、可敬、可佩。

      今天大会为了增加互动,每位嘉宾发言了以后现场的观众可以向嘉宾提两个问题。

      下面有请:薄宝华 港中旅集团总经理助理兼企业发展管理部总经理题目:港中旅集团的投资理念与方法

      薄宝华:各位嘉宾、各位同仁大家上午好,按照大会的安排我向大家汇报一下港中旅集团在旅游产业方面的体会。

      应该说港中旅集团84年的历史在旅游产业投资是历史最悠久,目前规模也很大。经过几代人的努力,在旅游投资方面积累了一些思索和经验,也吸取了很多的教训。现在来看整个旅游历程的是基于四个核心理念。

      第一基于延伸旅游产业链的旅游投资;第二是基于优化投资组合、旅游商业模式的投资,不断地探索投资组合和商业模式;第三是基于旅游与旅游地产互补互动的投资;第四是基于对旅游新业态不断创新探索。

      港中旅集团应该说是目前国务院国资委管理的中央大型企业,最早创立于1928年,整个产业是以旅游业为主及实业投资及旅游地产和物流贸易“一主三资”的产业结构,截止到2011年资产规模收入达到了空前的高度。我们有几个重要的节点,除了1928年创立之外,在1999年我们过去是国务院侨办的企业和侨办脱钩以后归到了国资委管理,后面有三个重大的合并重组,2005年港中旅集团合并了中国招旅,2006年设立了中国港中旅集团集团,到今年又有新的合并,包括在钢铁产业方面并购了钢铁集团。这是规模的发展。

      整个产业结构是旅游是核心主业,旅游地产、钢铁和服务贸易。

      我们第一个是基于延伸旅游产业链,从最早的旅行社发展到酒店,发展到最后是旅游度假村,我们的旅游体育、旅游演艺一直发展到现在的房车,目前的产业链很完整。这个产业链中目前发展的重点我后面会进一步介绍。在这些业态中最传统的是旅行社的酒店,这些年更注重旅游景区中的投资以及旅游新业态的探索,比如说旅游体验高尔夫和旅游房车。在这些产业中区分了不同的投资的重点。目前在全国只有西藏、吉林、天津个别的省份没有我们的旅行社,剩下的全国的各个省市自治区包括香港、澳门、台湾都有我们的机构。

      景区的业务,我们分了三个具体的形态,一个是主题公园,最早的民俗文化村;第二个温泉休闲度假的系列,这是向观光旅游打造的海泉湾系列;第三个系列是山地旅游系列,现在是主要以山水自然景区为主体,目前有河南的嵩山少林,河南的清风山,包括正在策划和投资的周庄等等。

      我们的酒店业务立足于打造中国第一民族品牌,目前我们自己建设和输出管理的酒店达到70多家,旅游演艺过去是依托我们的演艺公司在北京,是在天桥,有一个节目是《功夫传奇》已经上演了十年,中国一台节目演十年是很少见的,不仅在北京每天两场,更主要一台节目有三个团队,我们在美国买了白宫剧场,第二个节目欧洲巡回演出,依托这样的项目下一步重点在所有的景区和度假村中同时上演十台节目,在旅游加文化的结合上形成自己的竞争的优势。

      前一段时间我们也看到了,5月份和北京市政府签署了天坛演艺区,我们试图探索出文化和商业结合,文化和旅游结合,打造东方的好莱坞、东方的演艺大道这样的模式。

      除了旅游产业链的投资之外,我们其中的理念是探索的旅游与旅游地产的互补互动,这也是我们近几年探索的重点。我们和旅游地产的互动主要是三种,一种是景区加地产,包括已经做过的珠海海泉湾等等,已经立项正在积极推进的有南京的项目、河北的项目、辽宁和河南的项目都是景区加地产的模式,首先是打造核心景区,延伸到地产,不是像有些企业探索的先做地产,或者是运用景区带地产,我们是先把景区打造好再来延伸地产。

      如图,珠海海泉湾。

      如图,青岛海泉湾。

      第二个类型是酒店加地产,我们计划在几个中心城市做城市酒店综合体,比如北京的丽都饭店,西安美景、杭州美景,这几个一线城市做酒店加地产的城市酒店综合体,还有高尔夫加地产,比如说深圳的项目,在南京也做了高尔夫加地产和加温泉项目的策划。

      如图,这些年在旅游投资方面做的尝试,特别说明的是港中旅集团的旅游投资虽然历史悠久,但是也在探索当中,尤其是面对国内外现在新的旅游的需求,旅游企业的投资的发展已经落后于消费的需求,很多的新需求国内企业并不能给予满足,比如说探索的新的业态,比如说游艇和旅游房车和旅游航空也都落后于世界上旅游强国。我们希望今后在新的旅游的业态方面做尝试者和领军者,也希望得到大家的支持,谢谢大家!

      王琪:好的,下面是提问时间。我想这样刚才听了主题演讲,大家对港中旅集团的投资的方法和理念已经有了一些了解了,实际上港中旅集团的一些做法我们业内的人士还是很熟悉的,在座有提问的请举手。

      提问:去年我曾经去拜访过您,我们是一个文化产业投资公司,我们前不久刚刚发起过一个活动,中国旅游演出联盟体,您刚才也谈到了演艺的行业,我们也发出了邀请但是你们没有过来,我也是借这个机会再次对您发出邀请。

      提问:您完成这么大体量的投资,主要是产业方自主完成的还是和社会的基金有合作呢?

      回答:过去是以自己为主体,我们也有钢铁和物流贸易,钢铁每年产生的利润大量户补充到旅游当中,过去是自己投资为主体,当然有些项目是合资的,比如说深圳的民俗文化村都是和华侨城合资的,这些年随着旅游产业的发展,我们也采取了合作的方法,比如说山地旅游项目全部是合资的。包括我们探索的新的业态,比如说房车和下一步旅游金融都是采取合资,对于基金我们也在尝试,我们也在进行研讨。类似于刚才说的天坛演艺区也是和资本进行融合。谢谢大家!

      下面有请胡章鸿 万达集团副总裁、万海文旅投资公司常务副总经理题目:万达集团的文化旅游事业

      胡章鸿:尊敬的各位同仁、嘉宾、新闻界的朋友们大家好,非常高兴参加2012第二届中国旅游项目投资大会,也非常感谢主办方安排万达集团在港中旅之后发言,港中旅是我们国家现在最大的旅游企业,也是目前最大的旅游投资专家,能够在港中旅之后发言我很荣幸。这说明业界对万达的关注和重视,今天我也愿意把万达集团近几年我们的成果,我们发展旅游事业的心得跟大家一起分享。

      万达集团大家也耳熟能详了,我不多做介绍了。我想首先介绍一下万达集团为什么要进入文化旅游产业,简单地说,是中国经济的发展和我们现在内需的拉动,结构转型的因素促使万达要进入中国的文化旅游事业,中国作为国内最大的文化旅游市场,这几年的市场蓬勃兴旺。引起了国内外的高度重视。现在国内很多的企业和企业家也在对进入旅游市场充满了信心。在这个投资开发的大军里万达集团不是出发得最早的,但是我相信可能是目前走得最快的,或许将来也会是走得最高的。

      相关的旅游市场的基本的数据,相信各位同行都非常的熟悉,我也不多阐述了。

      借助对形势的判断,万达集团将加大在文化和旅游领域的投资,储存未来十年的竞争优势。万达集团今年的文化旅游总收入将达到两百亿元,成为中国最大的文化企业。万达也将在5年内使文化产业年收入翻一番达到四百亿元,进入全球文化产业前50强,这是未来的目标。2020年万达集团在文化旅游产业收入比重将提高到50%以上。彻底实现万达集团的产业转型,国际万达百年企业正是希望对新产业的开发与拓展真正实现企业的可持续发展。

      万达集团目前正在长白山、武汉、西双版纳、三亚等地打造国际一流水准的旅游度假区,总投资将超过一千亿,分别建设世界一流的滑雪场媲美迪斯尼大型主题公园,世界规模最大的电影科技乐园,世界顶尖水平的大型舞台秀,世界顶级的户外运动场地,旅游度假区正在成为万达新的支柱产业。

      长白山国际度假区,长白山项目位于吉林省白山市,长白山机场10公里,项目总占地21平方公里,总投资额230亿元人民币,是中国目前最大的旅游投资项目,建成后将成为世界一流的国际会展区,南北两区,北区占地5平方公里,位于现在松江河北如图。南区是下放的两块绿色的区域,占地6平方公里,是集滑雪、户外运动、购物、娱乐、会议、休闲于一体的国际度假区。

      如图,南区的介绍。左上角是滑雪服务中心,滑雪、酒店群、雪上两项运动、购物、商务小镇等等构成的占地16平方公里的度假区域。

      如图,滑雪场,长白山项目是以冰雪运动娱乐为主题的独家休闲的区域,滑雪场是重要的项目,长白山滑雪场占地7平方公里,由国际顶级山地设计公司担当规划设计,可同时容纳八千人滑雪,有世界上最先进的暖箱索道三条,建成后将成为世界一流,亚洲最大的滑雪天堂,标准是按照国际比赛的标准建造设计的,可以达到冬奥会的比赛的要求。

      如图,雪上两项运动,是我们滑雪场独特设计的一项内容,是以滑雪和射击两项运动结合在一起的,是冬奥会的比赛项目。

      如图,有攀岩、越野、穿越、飘动等等户外运动打造在一起的集中的区域。

      如图,酒店群,环绕旅游小镇,共同形成度假区的核心区域,酒店群规划九个酒店,一期是六个酒店,所有的酒店曲折蜿蜒,体现山地旅游度假的风情,满足大型国际会议餐饮健身等需求。

      如图,山顶餐厅,八条索道最后会聚在山顶,再通过43条雪道向山下延伸。

      如图,柏悦酒店、凯悦酒店,维斯汀、喜来登、洲际假日、洲际公寓。

      如图,旅游小镇是由温泉洗浴、大剧院等等设施组成,在长白山度假区南区的中心,集合了餐饮、娱乐的设施,借鉴了欧美滑雪小镇的形式,充满趣味体现了国际度假区的高端品质。如图,各种品牌的商业配套设施。

      如图,长白山项目的北区,这是白山市规划的俯中新城,在松江河以北,有行政办公、居住、教育、医疗等设施,总建筑面积600万平方米。

      如图,为旅游新城建造配套的行政医疗商业设施。行政中心、中小学、文化中心、购物广场等等。

      大伙儿以为这是个规划,实际上长白山项目今年7月28日就要开放使用,今年年底11月30日要全面投入使用,目前项目正在进行紧张的施工。如图,北区的文化中心。南区是以度假区结构为主,北区作为旅游新城,刚才讲的中小学、行政中心、医院等等目前全部建成了,还建成了接近一百公里的道路,有两座桥梁。这些基础设施的投入到现在已经全部完成了,介绍的是南区的度假设施。

      如图,大剧院,我们会在长白山度假村有一台大型的舞台秀。

      如图,东区滑雪山区,包括湖泊的蓄水也正在进行。

      如图,维斯汀酒店的照片,酒店目前已经开始试营业了。

      如图,喜来登酒店的照片,也已经开始试营业了。

      如图,洲际假日实景照片、洲际公寓式酒店、户外运动服务中心。

      如图,八条索道之一,已经验收完毕可以投入使用。

      长白山项目是万达集团今年的一号工程,是09年启动经过两年的施工和打造,于2012年全面向社会开放,届时也欢迎业内同行考察指正,听取大家的意见。

      第二个是万达集团在武汉中央文化区项目的建设情况。项目位于武汉武昌区东湖和沙湖之间,总建筑面积340万平方米。

      如图,武汉中央文化区会聚了全球顶级文化旅游规划,是以中间的河连接东湖和沙湖,汉街有全球200多个国际国内一线品牌,形成了中国最具品类购物、美食、时尚、休闲、文化旅游的会聚地,成为餐饮娱乐地标、流行时尚地标。

      如图,楚河汉界的效果图。汉界包括商业、美事等多种业态,集合了二百余个国内外一流商家,奢侈品购物中心、室内电影主题公园、国际快时尚旗舰地,5A写字楼群等等,体现了品质生活和潮流体验。

      融合历史与现代成为国际一流品牌的展示的中心。

      如图,红色的建筑是汉秀剧场,是与世界美国弗兰克演艺公司合作,打造的超越世界所有演艺水平的建筑。建筑灵感来自中国的红灯笼的造型,是中国文化产业的重大的事业。

      如图,剧场内部的效果图。

      如图,电影乐园,独享科技的梦工厂,总建筑面积8万平方米,内设八个电影科技乐园项目,汇集全球最新顶尖的电影娱乐科技,堪称室内环球影城,借助于中国的编钟的造型。

      如图,荆楚名人广场,包括屈原、昭君、岳飞等等

      如图,荆楚文化戏台,中国韵味、世界风情,这些是在汉界里的组成部分。

      如图,楚河的部分,包括投资的三千万元的豪华游艇的游览。

      如图,世界豪华酒店集群,总建筑面积22万平米总客房1800套,正在建设中。

      楚河汉界项目已经开始了,2010年国家旅游局发布的全国各大景区的报告中,这个项目名列第四,在七天的长假里我们是以汉界项目吸纳270万浏览人口,名列全国景区游览人数第四名,已经成为了荆楚文化的一张名片。

      如图,民国风格的建筑,楚河的购物广场。

      如图,张三丰太极雕像。

      如图,荆楚文化戏台。

      如图,以编钟造型为灵感的电影乐园的工地现场。项目预计是2014年9月开盘,以灯笼为造像的汉秀剧场,基坑深达30米,创造一个魔幻一般的舞台效果。

      如图,六星酒店,开业时间是明年年底。

      最后是西双版纳项目介绍一下,西双版纳项目是主题公园、商业中心等组成总投资150亿元,这是完全是度假区的投资,今年4月12日开工,预计2015年全面开业,其中主题公园占地61公顷,国际顶级的“佛瑞”公司进行设计。具有浓厚的傣族文化的特色,高端度假酒店五星级的皇冠假日酒店和万达酒店组成,占地两公顷。

      如图,景洪和蓝色的河流是澜沧江,我们设计是在景洪的西北角。项目由主题公园和户外运动场地组成,东面是由一个六星级、两个五星级,两个四星级和三星级酒店组成的酒店群,还有酒吧街、购物街和傣秀剧场。

      主题公园将轮廓丰富的傣家的文化特色,也把惊险、魔幻等等的因素引入,一定会吸引眼球。

      如图,设计的效果图,目前相关的设备已经订货。

      如图,我们着力打造的傣秀剧场,傣族的文化是以水为美,也是傣家的灵魂,我们的剧场是建在水面上,深入水下30米,所有的观众席都安排在水下的,设计非常的美伦美奂。

      如图,我们打造的高端酒店群。

      如图,旅游新城的商业配套设施,中小学和医院,这些设施将是我们要提前建造并提供给社会的。

      结合最近万达集团的举措,我也简单提及一下,今年5月21日万达集团和美国AMC影院公司签署并购协议,此次并购的交易总额是26亿美元,包括购买公司100%股权和承担债务两部分,万达集团承诺并购投资运营资金不超过5亿美元,万达集团总共支付31亿美元,万达集团收购AMC公司将同时拥有全球排名第二的AMC院线,万达集团以成为全球规模最大的電影院线供应商。

      6月5日万达集团董事长王健林和俄罗斯北高加索公司董事会主席在北京签署一份总投资25.3亿美元的意向协议书。该投资计划在莫斯科和俄罗斯的其他的地区建设大型文化旅游和商业综合设施,选址正在考察。为了这个项目,王健林董事长有一句话,这次签署只是个意向,从意向到投资有个漫长的过程,最后是否投资还有不确定性,我想把这句话作为结尾,不仅是对万达集团投资的一个方向性的指导。

      现在这么多企业和企业家投入到文化旅游产业,大家是看重它的未来的光明,但是前途光明道路曲折,这个事万达集团会牢记,也希望把这一点和我们投资者分享,大伙儿以求共勉,谢谢大家!

      王琪:好,非常感谢,今天上午由于时间的关系每个嘉宾,都是超时的,所以按照我们的会议日程,时间已经大大地延迟了,提问就不提了。接下来是茶歇的时间。

      (茶歇)

      王琪:下面有请托马斯仁格副总裁,美国派拉蒙主题公园和度假村公司题目:在中国开发基于区位的娱乐业

      托马斯·仁格:非常感谢车会长主持召开这样的一个非常隆重的盛会,感谢主办方的邀请和组织。今天我给大家讲讲美国派拉蒙在中国发展的思想。

      这是一百周年的美国派拉蒙的新的标志,如图,希望大家不要摄像,这是有严格的公司的内部的规定。今天我的题目第一个关于美国派拉蒙,第二是美国派拉蒙带给我们的品牌价值,第二美国派拉蒙主题公园和度假村的发展以及和中国的合作。

      今年是派拉蒙的一百周年,去年派拉蒙的业绩在全球的排放中是全球排名第一位。如图,好莱坞拍摄的场地的集锦。这是派拉蒙非常经典的电影,包括大家熟悉的《泰坦尼克号》、以及《谍中谍4》《教父》等等。

      第二部分是派拉蒙带来的品牌附加值,托马斯认为品牌将会是未来发展中重要的因素,其中有三个价值和作用:一个是本身的营销和推广迅速地占领市场和引起客户的高度的反馈,以及消费者的消费的欲望;第二品牌会带给合作者非常快速地掌握一些发展的经验,包括是满足一些高的要求等等;第三品牌带会带来竞争性保护,不会允许其他的非授权的方面来进行使用。

      消费者进入到这样的品牌营销的产品中,会得到连贯性的进入式的体验。现在世界上主题公园和景区越来越多,没有品牌是很难做的,有一个非常好的品牌会很快在市场中脱颖而出。

      品牌的价值并不是无须的,派拉蒙的价值是在质量和数量上都会有增长。数量上是游客量的增长,美国去年建了一个主题公园现在进入衰退阶段,后来注入了派拉蒙的品牌,实现了游客的快速的增长;另外有一个餐厅原来是做海鲜的,后来注入了派拉蒙的某一品牌,之后使得餐厅的营业额快速的增长。

      用了派拉蒙的主题以后,原来很多的游客参与度不高,后来派拉蒙的产品进去之后参与度会更高,游客的满意度也会进一步地提高,这是聘请了市场调研的公司进行的访问以后得出的结果,并且主题公园给游客的感觉是更加有品质保证的主题公园。

      派拉蒙的主题公园和度假村公司是派拉蒙集团的分支,所以在进入中国时有自己的发展的战略,首先是跟当地的非常稳健发展的,并且是有比较好的实力的开发商来进行合作。首先要有良好的政府的合作的关系;除了刚才说的政府的良好的合作关系以外,还要和当地的社区有良好的和谐的关系,不希望在经营中受到社区的影响;第三要和相关的金融机构有很好的合作关系。

      派拉蒙不仅仅是简单地把美国的文化移植过来,在中国的发展一定是把好莱坞的创意,不仅仅是好莱坞的文化,要跟当地的地方进行结合。会迎合中国消费者对文化的需求,通过好莱坞的创意和文化把当地的文化进行重新的包装和重新的创造。不仅仅是简单地传递好莱坞的文化,也是把更多的一般的文化进行互通。后面会用图片的方式来播放相关的产品。

      因为进入中国的时间比较晚,所以在中国的选择也有自己的理念,概括起来:

      1、一定要创造代表这个时代发展最好的产品、服务和质量,所以一定要在中国创造出精品的东西。

      2、创造出全新的体验和进入式的感受。

      3、好莱坞的技术的手段和中国的环境和文化充分地融合。

      4、要促进长期的伙伴的关系,不仅仅是品牌的转让费的问题,让合作者务必要成功,并且带领这个项目成为在中国的品牌。

      5、是要创造多样化的就业的机会和当地社区带来综合的效益。

      正因为是在中国进入的第一个项目,所以在选择第一批的合作者的时候务必会非常的谨慎,要充分地考量合作者,保障这个项目务必要取得成功,让合作者和当地的社区和当地的政府都获得比较好的收益。

      大家非常感兴趣的是派拉蒙到底和中国进行什么合作,派拉蒙在中国的发展合作的产品线也是从小尺度到大尺度有完整的系列,包括舞台剧、百老汇的舞台剧,主题餐厅和主题的酒店和度假村,以及一些零售店、餐厅和娱乐场所。还有包括综合性的主题公园和综合性的度假区,从小尺度到大尺度都有合作的产品和项目。

      如图,舞台剧、餐厅。

      如图,《阿甘正传》里面的餐厅。

      如图,非常有名的电影《教父》,现在派拉蒙也有个《教父》的主题餐厅,主要是意大利的食品。

      如图,《星际迷航》,是室内的产品,充满了科技的氛围。

      如图,融合了地方的文化和地方的地标性的景观,这是其中的航天飞机,这是正在沟通中的一个项目。这个很先进,本身是个非常有趣的和有吸引力的项目。

      如图,这是一个派拉蒙新的产品,紧凑型的综合体,融合了零售、餐饮、娱乐为一体的项目,几乎在任何的城市只要是达到了一定的经济的发展的水平都可以开展这样的项目。这里会有综合性的功能,也会创造出独特的体验感。这个项目在很多的城市里只要是进行一下改造都可以来开展。

      如图,这个尺度更大一些,是中国的文化街区的项目,把很多的创意和文化注入到其中,会创造非常独特的消费的体验。

      派拉蒙主题公园和度假村,所以说度假村和酒店也是现在积极发展的项目,我们跟中国的业主进行交流过,大家都很有兴趣。这一类项目更适合于门户的城市,北京、上海、广州,以及一些旅游很热点的省市,比如说海南、云南等等这样的地方。

      如图,这是在西班牙的马德里的东南角边上的项目,这个月刚刚开工建设,预计在2015年建成。这里本身是西班牙的旅游的圣地,这个项目是把零售、餐饮、娱乐和小型的主题公园结合在一起,是一个相对综合性的项目。

      这个项目是个酒店综合体,非常大的酒店里有各种的业态,用一小块紧凑的场地来进行开展。可以看到整个派拉蒙在中国的投资是非常灵活而有弹性的,它的品牌有必须丰富的产品线,会根据不同城市的经济发展的水平,和合作者商量哪些是最合适在这个城市发展的。也会根据地方的消费的需求来进行调整。

      所以说产品的弹性和规模的灵活性给大家带来了更多的成功的机会。我们昨天在上海的时候也有人提出来,是不是派拉蒙要投资50亿、100亿?实际上是不需要的。很多的朋友听了之后会对派拉蒙的投资很感兴趣,那么如何跟派拉蒙合作呢?派拉蒙这么多年把跟各地合作中的经验总结成六个步骤:首先取得当地的授权;第二是进行项目的评估;第三是设计;第四是项目管理;第五是协助开发商获得创造能力,自己去谋发展;第六是开发运营过程中的执行。

      第一步品牌授权首先是要跟潜在的合作者通过前期的沟通和洽谈签个合作的协议,派拉蒙它是由两种不同的协议构成,一种是短期的协议,这个更多是授权是少于一年的,这一年中做前期的可行性研究和规划,然后进行评估,评估通过了,双方都认为有利可图会再签一个长期的合作协议,允许开工和施工阶段都可以用派拉蒙的品牌,经营过程中一直用派拉蒙的品牌,从几年到几十年不等。签个短期合作协议主要的目的是要对双方进行非常深入的了解和评估,来保证这个项目的成功,这个过程中会请一个第三方的机构来做个前期大量的可行性研究,一些前期的方案等等。这个方案大家都认可以后,如果是大家还对这个项目感兴趣就转化为长期的合作协议。

      前期的可行性研究会对市场的容量,经济发展的水准,客户的需求,竞争的对手,包括市场发展的潜力,存在的风险会进行细致的梳理,然后形成报告,这个报告是供双方来重新地审视这个项目要不要合作下去,如果大家都认为是好的项目就继续合作。

      如果确定了长期的合作的协议,最后来输出它的服务,包括专业的有经验的团队来进行设计,后期的服务会一起来探讨概念和概念性的规划包括设计的草图,以及相关的从设计开始到最后开业的那一天全过程中的不间断的咨询的服务。为了保证这个项目不会无限期地延长工期,或者是原来做的预算超支,派拉蒙会提供项目管理的服务,有专业的项目管理的团队按照成功的模式会对进度和预算包括工期进行管理和服务,保证这个项目能够如期按预算之内开展进行。

      第五步是创造服务,我们要协助投资伙伴提高他本身的创造力,本身派拉蒙是个文化影业公司,创意是最核心的能力,这个过程中会协助合作商来提升创造的能力,以后要开展视频、音频等等的业务,未来我们和万达的合作,万达也是在各种各样的国际品牌中合作中获得自己的创造的能力。

      最后是运营咨询,这是开业之后的事情,派拉蒙会由专业的公司来负责,这个服务主要是帮助运营商在过程中保持好的品质,派拉蒙也会把本身已有的母公司的资源,包括MTV等等的关联的公司,这些资源输入进来,保证主题和主题公园的常变常新。

      大家如果有兴趣可以跟我提问,会后如果有一些项目想合作也可以和我约时间交流,也欢迎大家去美国好莱坞去我们的电影公司去访问,谢谢!

      王琪:派拉蒙公司到中国来合作开展业务的意向,已经非常的明确,我知道今天在场有来自于全国各地很多地方政府的领导同志,我想大家一定都会非常有兴趣,如果能够引进派拉蒙公司旗下的品牌项目到当地去落户,这对旅游项目水平的提高会有明显的作用。接下来两个提问的机会。

      提问:大家好,我是来自全国文明城市张家港市的,现在张家港市是处于长三角经济圈,也是上海的后花园,距离上海是一个小时的时间。现在属于苏州地方,但是旅游的资源很薄弱,所以说市委市政府想定位在十二五规划中,现在有个江心岛面积20平方公里,我们定位是国家级旅游度假区,这样的二线城市想与一些著名的旅游投资集团来合作,非常希望与派拉蒙公司能够有合作的机会。

      也想在此提问一下,如果像我们这样的县级市与派拉蒙合作需要有什么具体的条件吗?

      回答:我对中国的具体的地点也不是很熟悉,所以说这个问题很难回答,所以说只能会后交流。

      提问:我是承德鼎盛文化产业园投资有限公司的,你刚才说的要达到的合作条件,基本上我们是具备了,第一我们有古镇的文化产业园的土地,第二是个有一百多亿矿业集团的背景,第三我们现在已经有成功的项目已经有个实景演出《康熙大典》,希望您去看一下。我们的项目正好想找一家品牌的国际上有名望的品牌公司来参与合作。谢谢。

      回答:有时间一定愿意去。

      王琪:谢谢。派拉蒙公司做的项目是旅游与文化相结合这一类型的,非常吻合我们会议的主题。在中国也有一些公司在开始做这方面的探索,下面请北大青鸟传奇旅游控股集团公司总裁陈宗冰先生来为大家做介绍他们公司在旅游与文化相结合方面所做的工作。

      陈宗冰:大家好,传奇我们是北大青鸟集团旅游产业的投资平台,我本身在青鸟负责投资负责了12年,5年开始创立传奇旅游,我们跟其他做旅游投资集团的思路不太一样。在中国实际上著名的景区太多了,根本不需要再去创立一些新的品牌,把旧的搞好了已经很好了。我们立足于这样的认识把名字连在了人家的后面,张家界传奇、衡山传奇,我们自己是取了这样的名字。

      青鸟是北京大学下面的一个校办集团有三百多亿的规模,上市公司有六个,我分管了两个上市公司的工作。五年前创立传奇旅游的时候总共出资四个多亿,到今天已经资产超过八十亿了。在衡山、张家界、长白山、丽江玉龙雪山合作,我们是帮成熟的景区进行体制改造,如何让人获得更好的体验,给地方创造更多的收入。

      我本人在青年的副总裁和五年前创办的传奇,其实在做旅游产业之前,正好跟今天大会的主题相关,我在十年前刚进青鸟的时候主要做科技类的投资。青年这个名字来源于国家软件工程代号“青鸟工程”现在从中国计算机所有的课件、教材、编写都是我们集团创始人编纂的。

      文化,我从非典那一年开始分管文化,《京华时报》是我们创办的。现在在文化领域我们做的荣誉获得了一大堆,客观上投资的效益并不是很好,所以现在全线退出媒体的产业。我们五年前开始做旅游的投资,我简单讲一些,我们希望把自己做的能够跟大家分享的和大家讲一下。

      说到景区的时候,比如说度假村旅游,这是我们最近开始做的长城,长城是中国景区国家号称排是封面的工程,一说中国的旅游仅仅是八达岭从建国以来176个国家,有400多位国家元首到北京来都要去长城,但是去了之后是不是大家很满意就不好说了,中国大部分人都去过长城,谁愿意第二次去吗?可能没什么人举手了。包括国外元首去,包括北京市的政府也很头疼。大量的人去了问题很多。

      如图,普通的节假日的照片,北京长城单天的客流超过12万,以前城墙不让人过去,现在是所有人上去,这样的景区如何做提升改造。

      第二个是张家界的股份,张家界是阿凡达的取景地,张家界自然山水确实是全中国首屈一指,这个地方会有个问题,一眼看上去很正,走过一角时还是这么正,溜达差不多三小时就觉得没劲了,这样会审美疲劳,原来待两三天之后,去完了之后有人会觉得想去其他的地方转转,这样的景区也是个问题。

      新疆是中国六分之一国土,丝绸之路问起中国人,凡是读过历史的每个人都有自己的想象,这样的地方有没有代表性的景区真的可以体会到丝绸之路的想象的场景,这个做起来也是个很大的课题。

      首先我们正在投资南岳衡山,这是宗教题材的名山,中国宗教名山很多,港中旅也做嵩山少林,这样的佛家名山的例子很多,但是这些景区出现的问题也最多,所有人去不是看山上的风景,而是有个愿望,但是多少人是心情舒服呢?很多景区中国的老百姓是勤劳善良,但是现在景区几年搞下来很多定义都相反了,超过半数的人都充满了负面的意味。

      >>>点击进入大会专题报道

      第二、万达集团讲的长白山,我们受景区管委会的委托在核心景区里做提升改造,整个景区一个是原始森林火山内容上的开发,今年1月16日跟管委会签的协议。

      第三、是世界遗产的课题。

      第四、跟地产结合的产业,在长沙做了一个项目。南岳衡山我们做的项目是淡化宗教的色彩,我们历史往回推的时候有些课题简单一些,南岳衡山是五岳唯一在南方的,南岳看佛教传承的历史是与本地的神明结合的宗教,所以就以火神为主题提炼了这个地方,这样来回避宗教的敏感性。五大宗教里现在国家宗教局都不允许去做,火神不属于五大宗教,这样会方便一些。

      长白山着重是在帮国家地理的概念,从国家地理的角度做一些内容,引进了国外两个很成熟的商业模式。

      长城是从去年5月份开始做“长城150”长城最代表性的一段是1505年开始建,我们希望所有游客看长城,有90%都是赝品,北京周边最好的一段是金山岭,这是以前的长城的形象的工程,是皇帝要检阅的,其他的地方是八几年之后修复的。北京的城墙以前是抵挡北方的异族的入侵,大家最希望看到的长城是什么呢,我们重新做了一个大的项目,希望大家感受到以前外族入侵的时候,那个时候的中原这样的体验,

      长沙市是湘江从城市中经过,城市一分为二,湘江一个大的泄洪区是个湖泊,现在重新提出的口号是“退田还湖”过去已经投资了38亿,现在每天接待全国各个省会城市的游客。这个项目在宏观调控最困难的时期股东出了8亿,建行给的10亿的支持。这个项目做的完全是帮政府做了一个大的景观的片区,做的是城市湖泊根据生态的要求,环湖建一座新城,我们没有著名企业开发的经验,我们自己只做基础设施的整理。

      我们解决问题的思路,今天来的人除了领导和媒体的朋友,另外是代表景区,第二是为景区工作的机构。我们解决问题的角度是站在游客的角度去看。我们进场是希望做调查,希望游客有什么希望,现在景区的政府有希望表达的内容,我是全国第几,对于开发商很多人希望投多少钱赚多少钱回来,其实游客的想法是不一样的。这里有很多技术的问题,中国人都是做案子但是不研究题目,我们景区做4D影院的时候,很多的技术的问题都没有解决。比如说做4D影院不管是对历史的复古还是景区的特性的在线,都是非常有效的手段。但是由于造价的限制和客人容量的限制,最大的容量也就是200多人,十多分钟一场,加上进退场半个小时搞一场,这样算的话一个最起码的保证的水准差不多要做到五六千万的投资以上。一天放几场能够收得回来这个钱呢!

      所以说很多人在做的过程中发现了这个问题,我们是在和美国国家地理在谈,美国国家地理委托的西班牙的调研公司做了美国国家地理专卖店的模式,景区不管是做了很多的卖场、景区商业,很大的问题是凡是城里买的没必要在景区买。景区做的只是土特产。什么样的产品的开发最后能让游客受欢迎呢,也是值得做的。

      景区餐饮的也很大。

      科技的领域,上午也有人提到的,最新的科技来增加体验。我们作为一个科技的公司对这个方面也有专门的研发的方面。

      我们每一个方面有一组人在按照一个方向来做研发,大量的实验有一些已经见到了成效,但是有些也是吃亏了,发现投完了跟想象的完全不同,有三分之二城市是交了很多的学费。

      合作的机会,我们在不到五年的时间在全国5A级景区做的实验,最大的心态是和一线的人去合作,我们是持开放的态度,这几年光传奇建的合资公司就是十几家。地方政府的股权上很多是采取是和地方政府合资,长白山管委会占了30%,当然也有从外面企业投的最后钱不够找我们接手的。

      除了投资以外还有运营的方面,这些东西建起来很容易,但是运转起来会很难,景区做招商跟城里的招商不一样,有品质的人跟你合作的人很少,造成房子建得很好,但是没有人去。中国有做丝绸的,包括态度专门做雕刻的和做琉璃的,包括做小剧场演出的机构我们都在参股,我们都是他们大一购买的购买商。

      中介机构,这块差不多每年付出的公关费要超过五千万以上,同时有四五家的国际性的机构在为我们工作,因为我们本身作为国内的企业,短时间进入这么大的投资的规模是很难的,跟专业机构的对接和管理都对我们有巨大的挑战,监督要和它在同一个平台上去交流,每一版的东西要去确认,这样的人才队伍压力对我们也很大。

      面临的共同的问题,第一个问题车会长也提到了,旅游虽然是一窝蜂在投,但是里面法律的问题也特别的严重,国家关于旅游的真正有法律效力的文件是国务院发布了一个关于景区建设部套的文,主要是限制去开发。现在各个省对抗的情况出了各个省的旅游管理条例,河北省、福建省、湖南省等等陆续出了,所有的政府的规定都有一条,如果与国家的法律发生冲突以国家的为准。说明核心的问题比如景区经营权的问题上,很多的投资并没有法律的保障,现在做银行除了景区门票的质押权,几大银行总行都不同意,这样的东西都是限制了行业的发展。

      人才的问题,今天看了会议这么多的人,可能做旅游投资的人是最累的,现在钱好半,项目太多政府排队在做,核心问题是定完之后短时间无法培养出那么多专业的人才,我们三个大的景区的项目在建,但是人才差不多是一套半的班子在运行。

      资金的问题也很简单,机构已经有很多的国际资源引进过来了,我们长期用的队伍也是有一些,我们也愿意分享。

      我们在国外找的几家大的博物馆的运营公司,我们将准备在中国做个“博物馆学院”的计划,中国很少有人真正会策划和管理这些博物馆,今年拿了国外四五家博物馆来做免费的运营和培训,希望多培养一些相关的人才。

      我们跟国家地理在做国家地理汽车营地的计划。

      谢谢大家!

      王琪:感谢陈总的发言,下面提问。

      提问:新疆是祖国的四分之一,你这个公司在新疆有什么投入和发展吗?特别是新疆是人类滑雪的起源地,又是自驾车最好的营地,因为面积大,又是歌舞之乡,你有什么考虑?

      回答:我们已经派了两拨人在摸底,我们主要的投资是湖南,新疆的书记是从湖南去的。考虑到领导比较熟,先是做摸底的工作,现在最大的问题是问完全国的队伍,对长期驻守在新疆的,很多人驻场的干部会比较的困难,如果有愿意与新疆的我们今天愿意出钱,希望大家出力。

      提问:现在投资旅游和开发旅游,应该是不怕起步晚,就怕发展慢?对类似这样的观点你同意吗?

      回答:完全同意。

      王琪:下面是圆桌对话环节。

      中国旅游投资需要创新型思维

      对话嘉宾:范小冲阳光100集团常务副总裁

      池重庆新疆自治区旅游局党委书记

      谢 勇中坤集团副总裁

      符奕斌笔克集团总裁

      主持人:陈宗冰传奇旅游投资(集团)有限公司总裁

      陈宗冰:我做嘉宾主持没干过,身边的人大家都认识了。首先请池书记跟大家分享一下。

      池重庆:新疆敞开宽广的胸怀欢迎大家走进新疆,新疆是丝绸之路的黄金地段,到新疆旅游就等于走了三四个中亚国家,又是歌舞之乡,那里投资是处女地,新疆旅游三不怕四不比,五个转变,由发展旅游的配角转入主教,由单一的产业向综合产业沾边,第三由非生产力向生产力转变,第四自然贯要文化创意产业转变,第五是由小产业向大产业转变。对新疆来说是投资个商机多多,大家对新疆的歌舞之乡的挖掘,丝绸之路的挖掘,边境旅游等等大有文章可作,新疆欢迎大家来。

      陈宗冰:好的谢谢。下面请范总聊聊。

      范小冲:过去大家都是到此一游,这旅游低层次的,随着生活水平的提高,大家不满足于到此一游,很多人希望真正地体验一下。也就是说真正的主体不是那些景区,而是人需要去放松和体验,这样需要去住下来。所以说第二居所,或者是度假休闲,这给我们带来了机会,我们借助于景区和环境打造一个不一样的生活的体验,这样变成的度假之所,也就是说现在有很多的度假小屋或者是旅游地产,我们地产就是这么冒出来的。

      今天确实中国的房地产调控对住宅已经变成了民生的产业,所以说限购、限贷,调控是个常态。旅游地产是个蓝海也是个机会,而且旅游地产不光是一个生活,本身也是投资连接在一起。

      所以说在今天旅游地产很多人在进入,这和过去的传统的开发有所不同,我们也在学习,我们在阳朔西街等等的地方也在做旅游地产的项目,也在学习,谢谢大家!

      陈宗冰:符总是笔克集团的总裁,符总讲讲吧。

      符奕斌:非常感谢给我们这个机会,笔克是个民营企业,做企业景区的投资和运营的管理时间是比较早的一批,我们最早是03年,组建了笔克集团总部在深圳。主要的方式是以景区的投资和运营管理为主,到了08年左右我们引入了旅游加地产的模式,实际上我们的模式是一个阶段,刚开始做是由旅游景区投资开发的,通过这种方式得到政府的支持,政府我估计可以支持的是优秀的土地,那个时候没有想到旅游地产的概念,只是旅游景区的托管。我们找政府要条件,政府给我们优惠的配套的土地,之后我们发现政策上有一些问题,第二个原因这个行业做地产应该有一种度假型的,通过一些环境打造第二居所的概念那个时候就开始做旅游加地产的模式。

      现在大家都谈论旅游地产,我们比克是亲身经历的,目前在全国几个地方做了几个案例,包括内蒙的通辽,广东的阳江、包括湖南益阳,包括福建泉州等等的地方,通过十多年的过程有一些经验,也有不少的教训。我也想分享一个观点,大家都在朝一个方向在投在热的过程中,我们作为行业内的人应该是保持清醒的冷静的头脑来看,我们笔克已经是不少的经验和教训,现在我们还需要学习,向各位大企业、专家和政府领导进行学习,谢谢!

      陈宗冰:谢总来谈谈。

      谢 勇:本届大会主题非常好,代表了发展的趋势。我们跟一般的旅游企业有一些不一样,它是依托比较高的,不可复制的旅游度假资源来进行经营,美国的一个板块也正在谈,我们认为现在旅游从观光逐渐上升到休闲和度假这样的阶段,我们希望未来为消费者提供一个精神享受和文化享受这样的第二生活空间,这和我们的主题也比较一致。

      陈宗冰:好的,下面是自由提问的环节。

      提问:谢谢,很高兴和大家交流,我想请问一下谢总,我们知道你们在普洱市做个大型的项目,你们有没有考虑过把中国的文化元素放入,其中有没有温泉项目、生态餐厅等等。刚才池书记说是新疆是个处女地希望我们去开发,我们在新疆做了20个生态餐厅和温泉的项目,请问谢总有没有这方面的考虑?我们也希望传承中国的文化,让大家体验中国式文化背景下的意境的文化主题的温泉或者是生态餐厅。

      谢 勇:我们都在新疆有投资,整个南疆自治州都有投资,包括五星级的酒店也在进行峰顶。我们公司也是始终强调文化作为灵魂,文化是旅游的灵魂,旅游是文化的载体。我们目前在全国已经拥有23个古村落,我们的董事长包括我们整个集团对文化是非常的重视,在普洱的项目上,首先要把当地的多民族的文化要做个很好的保护和传承以及发扬。同时包括当地的生态也提前做个很好的保护。举例,我们已经和当地的政府成立个佤文化的保护基金,包括当地的古村落,都要进行保护和恢复的工作。同时对当地的原住民的本身的生活的习俗和状态都要进行很好的保护。就是人在原地进行一个和谐共生,我们普尔的项目开发宗旨是村民共享利益与社会共享利益与自然和环境相互协调。

      陈宗冰:谢谢。

      提问:台上五位嘉宾,陈总是代表文化旅游投资的企业的代表,池书记是代表政府,其他三位应该是做旅游地产的领军的企业。旅游地产在业内沟通的时候确实对概念不清楚,我们在微博上也看到旅游地产是什么,是旅游加地产吗?还是有更多的定义。

      我想请问池书记,我们想知道政府在吸引实业进入您的地盘去投资,是不是有一些切实的举措,或者说什么样的吸引的条件,能够让实业家们乐于跟新疆合作呢?

      池重庆:新疆去年召开了民族产业发展大会,依托中央新疆工作座谈会,把旅游作为了援疆的重要的台阶,自治区出台了一系列的政策,特别是政府出台了116号文件,投资旅游地税、房产税、土地税、营业税免,这个政策很优厚。以及后续的“三减半”的政策等等。比如说有些地区建成一个五星级酒店政府奖励一千万,自治区搞成5A级景区奖励三百万,以及地州市还要建将资金。政府全力支持有一些优惠的政策。谢谢。

      提问:我也想跟池书记对话一下,我们搜狐今年也会启动“寻美中国”的活动,可能走进张家界、张家港或者是走进新疆,也希望新疆做进一步的接洽,我们也会整合更多的专家去跟城市政府合作。

      池重庆:谢谢,新疆必须利用这个微博,利用新兴媒体把开场的号角要吹响,欢迎你们走进新疆。

      陈宗冰:好,根据主持人的指示,我们的对话到此结束,谢谢各位的参与。

      王琪:上午第一场国际旅游投资五十人论坛到此结束,下午见。

      6月16日下午旅游投资项目策划与规划论坛(第一场)

      嘉宾及演讲主题:

      马义夏岩文化艺术造园集团总裁

      题目:旅游投资项目的环境艺术研究

      刘锋巅峰智业集团创始人

      题目:旅游投资的发展与趋势

      Arch.MassimoBagnasco马晓利波捷特(北京)建筑设计顾问有限公司合伙人&董事经理、中国欧盟商会建筑工作组主席

      题目:度假区旅游地产设计

      廖仲仁博士AECOM公司休闲与文化发展规划中国区总监

      题目:国际休闲文化市场趋势与规划设计的方法论

      旅游开发项目投融资与运营招商洽谈会

      主持人:何红光中华分时度假第一人、著名旅游策划专家

      安徽省重点旅游项目招商推介会

      发言人:安徽省旅游局规划处处长佘德福

      主持人:王帮群中国房地产资源品牌联盟秘书长

      项目路演

      金融界嘉宾现场互动讨论:

      主持人:何士祥达晨文化旅游投资基金投资总监

      嘉宾:胡东升国家开发银行规划局副局长

      吴兴华建信投资合伙人

      李尔葳华盈星影视传媒基金创始合伙人

      张武海航资本基金管理部副总经理

      范恒涛中信产业基金副总裁

      何红光:大家下午好,我们进行今天下午的第一项议程,第一场旅游项目规划与策划论坛,第一场的嘉宾都是规划界在各自领域中的领跑者。首先请马义女士夏岩文化艺术造园集团总裁题目:旅游投资项目的环境艺术研究

      马义:在座的各位朋友大家下午好,我是马义,谢谢大家。现在这个时间段大家很容易犯困,希望我的演讲让大家打起精神来。

      今天是一次旅游界的盛会,我以我从业十年的经验来讲讲我的观点和看法。我们之前最早是做景观工程的,经过15年的发展,现在已经形成了一个服务于旅游业的集团化产业链,从前端的景观设计研究院到景观工程施工,以及旅游项目和景区度假村的投资,以及运营和管理于一体。也与高校合作办学,为社会提供综合性的景观设计人才。

      在07年企业成立十周年的时候,各个板块已经完善,正式注册了集团,去年我们也和战略投资人联合基金签订了战略投资协议,他们作为我们的股东,第一轮私募完成,我们也走上了上市的道路。

      一个旅游项目的打造的过程中,我们的身份比较的复杂也比较的全面。从设计者到施工者到投资者到管理者。我们能以不同的视角看待一个旅游投资项目。旅游的命题很广,结合我的专业,我谈谈在生态旅游投资项目中环境艺术方面的研究。

      一个旅游项目的成功与否取决于很多的方面,包括项目的策划规划,包括后期的运营管理以及创新的产品。在这么多因素中,景观的设计和一个表现应该说也占据了重要的关键的作用。目前国内景观设计普遍存在着两个比较重要的问题。

      1、设计概念超级成风,没有独特的文化的内涵,大家在跟风走形式。

      2、设计和施工脱节。设计方是设计,施工是施工,互相间没有连接,有好的概念却没有成功地被实现沦为了空想。

      什么是成功的景观设计呢?我个人以为,作为服务产业的一个环节,好的设计必须最大限度地满足客户的消费体验,满足客户的消费需要。现在的旅游产业可以说从最初的观光转换到深度的休闲度假,朝着这样的趋势在发展。

      旅游者需要在感官、心理以及文化等各个方面得到满足。

      我总结了四点,如何打造这样的效果呢?

      第一、融入文化,在细分市场的前提下,做出有特色的主题文化不仅仅是流于表面的文化符号的堆砌。很多人把各种各样的文化元素堆砌在一起以为这就是文化,这只是形式上的文化而没有发掘文化的内涵。

      第二、打造360度立体的感官体验,通过视觉、听觉、味觉、触觉全身心感受环境。

      第三、善用资源,不仅仅是潮流所需,巧妙的使用资源也能够激发设计者做出具有人性化的设计。

      第四、落地,我们怎样能把天马行空的创意落地为现实。概念设计的可行性和施工的专业性是优秀概念完美落地的保障。

      只有做到以上的四点才能为我们的投资者投资回报打好必要的基础。

      近几年很多项目大干快干上了很多,也有其中一部分跃进式上马狼狈下马,很多时候是源于项目的定位不准确。缺少独特的内涵和卖点。见多识广的旅游者已经很聪明了,不是很好糊弄的。大家投资方也要多花一些精力进行策划。

      对专业的环艺从业者来说要注意以下几点,第一不盲从有自己的独创性,一方养一方人,西方有自己的文化的祭奠和基础,把西方的东西拿过来这不是中国人的强项。

      迪士尼是独家版权,埃菲尔铁塔全世界只有一座,中国的大地上某一个景观的存在,它都其独一无二的理由的。必须成为独一无二的文化坐标,即使是最寻常的清单山水也可以有景观的层次性和韵味。

      第二、文化不等于符号的堆叠,欧式不等于几个罗马柱,中式也不等于是灯笼加剪纸。

      现在的旅游者对纯中式的东西有模式感,需要用现代的手法诠释古典的精神,不仅仅是文化的符号叠加就可以解决的。

      第三、必须要和当地的文化进行融合。每个地区都有自己特定的历史和人文,有着自己独一无二的特性,而且发掘地方文化也避免了现在旅游业存在的同治化现象严重的情况。

      近些年来大家意识到文化传承的断层的危机,尤其是在建国以后,很多的传统的文化逐渐地被大家所开始倡导,尤其是近些年来国学有复兴的趋势。而且国外入境游也在递增,都为开发具有生态旅游项目提供了机会。

      以往我们主要做旅游观光游,很多时候文化的发掘过于表面化,没有体验切身的深度的文化的体验。恩情触摸到文化的血脉。这跟文化配套服务和设施的设置都有关,跟我们的景观设计施工也有关系。

      为什么很多经典做得不够撼动人心,一是没有发掘文化的深度,二是没有结合现代人的精神的需要,纯仿古会造成距离感。三是施工的方面工艺粗糙,项目过于单一化。我们的老祖宗有很多遗产如何去发掘如何去应用,如何提炼文化的精髓与现代人的苛求相结合,创造出全新的景观的风貌。也就是提倡的“新东方主义”,有一种观点说新东方主义在探索和草创的阶段,我们也进行了一些探索。设计创作今天不讲太多的理论和细节,我们看一下我们曾经尝试过的作品。

      如图,我们有主题公园的设计,还有温泉酒店的设计。可能今天在观看公司的宣传片的时候大家对我们的作品有一定的认识。这是已经完工的作品的实景照片。环境艺术是为人提供了良好的居住和娱乐的环境,我们把审美性、便利性和交互性,这样的一组图片中,第一张是强调审美性和环境的营造。让人的视觉上有舒适的感受。

      便利性,景观如果能做到兼顾审美和实用就是很好的体验。

      第一张图片是在江苏常州投资的度假村的景观的展示,一个餐厅,但是把原始森林里原木包间做成装饰,即照顾了景观性又有实用功能,这样的景观是很受消费者的欢迎。

      天然性,大家都喜欢天然的景观,造景的时候原则上是就地取材真实的原料做,但是有的时候要达到震撼性的效果,或者说真才实料解决不了这样的大体量的需要的时候,我们也不得已去做仿真的造型,如何更具有真实性呢?我们发明了一些技法,把真植物和仿真工艺结合起来,在人能够触及到的地方是用真材料,有距离的地方进行无缝的连接,进行仿真的联合。而且在水泥的树上开出真实的花朵,这样就做到了真假难辩。

      我们还必须要重视环保,尊重自然最大限度保护原生态,尽量保持地貌的原样,我们一共保存下来了100多株古树。当设计理念趋于完美了,它的审美性、功能性、舒适度都已经得到了满足,而且内涵也丰富也风格独具。接下来是重中之重,我们的施工的缓解了。为什么好的设计理念不能被落地?有的时候甚至找了国际的顶级的设计,概念设计无懈可击但是落地上困难重重呢?原因在于我们在设计和施工中欠缺几个环节,或者说沟通不畅,现在做景观设计没有施工的经验,很多时候会出现可行性的问题。

      施工公司有转包、机械战术等等的情况,如何找到专业的施工的团队,他们可以使图纸精确落地变成现实。

      如图,是现场的照片,我们是在精益求精地在打造作品。

      以我多年的实战的经验,要做到完美效果图和实景需要一是深化设计,需要经验丰富的深化设计人员,二是现场创造,需要精湛工艺的艺匠。

      如图,江苏常州的实景照片,这是中国传统文化为主题的主题公园,不同于迪士尼、华侨城以及环球影城,我们做主题公园强调发掘当地的地方文化,这个项目是在江苏常州,依据两千多年前春秋时代的古郾城遗志做了大型的主题园区,以春秋时期诸子百家最重要的十二家为创意点。诸子百家园的平面布局图,充分考虑了五行的布局,以及中国文字九的抽象的变形。这个项目占地7万多平米,充分展现了春秋时期文化的风貌。

      如图,诸子百家园的鸟瞰图,最初的设计稿。

      如图,实景照片。入口是以春秋版图为创意点,十二根柱子代表了诸子百家的十二家。现场效果很有震撼性。

      如图,道家的主题园区,道家的入口的主题景观,高度是18米高,宽度是30多米。

      如图,兵家的主题区,打造了兵家的文化元素。

      如图,综合家主题区鬼谷子隐居的云蒙山,这个地区的实景后来被中国建筑机构评为专业组的金奖。是把国画中了假山的感觉融入到真实的景观中去。

      如图,医家的主题区。

      如图,几个区的综合。

      如图,特色山体。

      如图,寓言区,高山流水觅知音。我们采用了真假结合的技术,左侧是真实的树,拱门是用水泥做的。

      如图,水公园的项目,在天津。把世界的陆地同比例微缩在一万一千多亩的水域上镶嵌了五大洲的版图,这是水公园。

      如图,其中的溶洞漂流。

      如图,河北的温泉项目。主火山区在施工现场的照片。入门的景观,理念是人与自然是恐龙蛋孕育着生命的诞生和起源。

      如图,天津龙达温泉项目。

      我就展示到这里,简单给大家介绍一下,我们夏岩集团两大造园理念,第一新东方主义造园理念,首创新东方主义专注中国文化的深刻解读,结合西方先进技术和设计手段,将古典情韵与现代精神完美融合,打造独树一帜的新东方造园风貌。

      第二生态文化造园理念,秉承博大精深的国学文化,始终执著于文化造园,低碳造园,艺术化地用低碳手段打造具有持久生命力加上城美态的园林景观,谢谢大家!

      何红光:好的,谢谢,看看大家有什么问题。

      提问:马小姐今天讲得很好,但是有一个问题,您的造园能不能说有多大的比例是用真的东西造的,多大的比例是用玻璃钢或者用塑料造的。旅游是一种文化要有年代的,玻璃钢和人造的大概的寿命有多长,能不能像文化那么长?

      回答:您刚才讲的它的比例的问题,比例要适我们的业务范围,我们常做的是主题餐厅,温泉酒店和主题公园,这个比重是不一样的。在温泉、独家酒店以及主题餐厅包括商业空间中,真的比例很大,基本上是85%是真的,15%是用假的,例如庞大体量的山体和特异造型的景观,原则上能用真的解决不用假的。

      室外的主题公园不可避免,尤其是北方的地区,只能是采用假的去弥补,这样的项目中,假的比例占到50%。

      提问:在国外很正常,但是将来是不是天然景区里,能不能假的东西少一点?

      回答:您问到我们的材料玻璃钢或者是塑料,我来强调一下,我们的材料采用的是自己的专利配方,目前中国景观业有发明专利配方的只有我们独此一家,我们的主材不是用玻璃钢和塑料,这些确实是受命很短,之所以去发明这个专利就是因为使用寿命的问题,我们主材很简单是沙子、水泥、钢材,50到80年可以保证。

      何红光:我们很关心环保的问题,刚才这位提的就是环保的话题。接下来请继续提问。

      池重庆:夏岩集团在新疆做了十几家很成功,新疆是夏天过得快、秋天没感觉,冬天很漫长,冬天的效果很好。我们实景效果很好,夏岩集团是最成功的,而且建筑的效果也最好,后面还有20到30个要建的,而且希望你们能够扩大一些室外的景观建筑,同时哈萨克斯坦,吉尔吉斯斯坦参观了以后也感觉很好,希望你们在新疆继续再建20到30,并且走入中亚、西亚,谢谢!

      马义:谢谢,谢谢池书记,我们在新疆建得很多的景区已经成功申请了4A、5A级景区。我们继续为新疆旅游发展做出贡献。

      提问:我问个技术问题,水泥上长树叶,需要人工维护吗?

      回答:需要人工维护,但是在设计的时候是一套很完善的系统,只要经过我们的简单的培训就可以操作,是很便于日后的管理的,我们也是经营管理方很注重这个,不仅要好看而且要好用。

      何红光:下面有请刘 锋巅峰智业集团创始人题目:旅游投资的发展与趋势

      刘峰:尊敬的郭先生,各位领导、来宾大家下午好,我现在来演讲很有压力,因为刚才我们美女总裁马总做了非常精彩的演讲。我也是今年清明节期间专门去常州市去看了一下夏岩集团做的春秋郾城和生态餐厅,以及他们做的温泉,确实是名不虚传。我们也决定了和夏岩集团正式成为战略合作伙伴,等会儿有个签约仪式。

      今天很高兴来和大家交流一个话题,旅游投资的发展与趋势。这次大会的符标题是很好,旅游、科技和文化的融合,这是未来的新生活方式的必由之路,也是旅游投资的内在的规律。

      如图,人民币的正面是毛主席像,后面是全国各地的风景名胜。这意味着什么呢?伟大领袖毛主席号召我们人民币是用来干什么的?就是用来旅游的,用来投资旅游的。旅游是世界上第一大产业,也是永远的朝阳产业,选择了旅游也是选择了现在,更是选择了未来。所以今天在座的各位是很幸福的。

      我想从三个方面来谈谈三个三:

      第一三大动力,第二三大趋势,第三三大建议。

      第一个大的动力是消费升级,形成了强大的市场拉动力。国家的十二五规划明确地提出了一个主题,和一条主线,要加快转变经济发展方式。加快服务业发展又是加快转变经济发展方式的重要的举措。可以看到,十七届六中全会又提出了文化的大发展大繁荣。更重要地来推动旅游扩大内需战略,增加消费方面的重要的力量。

      从中国的几十年来的三次产业结构的发展和变化也可以看到。第三产业的重要性是在不断地增加的。

      如图,工业占GDP的比重,农业占GDP的比重还有服务业占GDP的比重,建国之初,农业是占到了GDP的52%,那时候半壁江山是靠农业贡献的。直到了1970年我们工业占GDP的比重全面地超过了农业。一直到1985年我们的服务业占GDP的比重才超过了农业,现在是“231”的产业结构。根据我们的预计未来大约是在2018年左右,我们服务业占GDP的比重又会历史性地超越工业成为了我们经济的主导的产业结构。

      这样的一个大的发展规律,是一种大趋势,世界的服务业占GDP的平均值是70%,发达国家都在80%甚至90%以上,内在的原因是消费结构是在不断地升级的。我们在农业社会、工业化的初期乃至中期阶段实际上我们是以一个吃和穿为主导的温饱消费阶段,到现在我们是进入了以住好房、开小车,住、行为主导的小康消费阶段。我们紧接着是在未来马上进入了以服务为主导的消费阶段,吃喝玩乐这样以人为本的消费会成为未来的主流。

      可以看到建国以后一直到80年代都是低层次的消费,80年代初以自行车、手表、缝纫机为主的消费结构升级,再到彩电、冰箱、洗衣机为代表的新三样的第二次消费结构升级,再到现在的住房、汽车、通讯为主的消费结构升级。第一次是百元级的,第二次是千元级的,现在是十万元级乃至百万元级,我们的消费的层级是跨越了千倍甚至万倍的发展。

      未来以旅游为代表的精神文化的消费将是快速的扩张,也是未来的方向,无论是从我们的人均GDP,这样的增长的趋势和规律,也可以来对应的旅游的消费是呈上升的趋势,城市化的加快又进一步激发了旅游消费的潜力,我们也成为了世界最大的国内旅游市场,去年是26亿人次,欧美的发达国家人均出游是5到7人次,我们未来的潜力和规模是很大的。

      第二是产业转型形成了有效的升级的动力,1、旅游业本身从观光向休闲度假的复合型的转型升级;2、从单一的业态向融合的业态转变;3、产品的层次从初级向深层的开发转变,科技的含有开发的力度也在提升;4、从粗放向精细管理的转变。这四个方面都在促进我们的拉动力。

      第三是投资的热点形成了巨大的发展的动力,投资也是需要有新的一些增长点和着力点的。旅游现在这样的投资需求是非常的大的,现在基本上每年是由三千到五千亿的资金的需求。第二新的投资地区和新的投资热点越来越多,第三是类型多样,基于新业态的投资载体不断地增多,第四门槛也在提升,对品牌、理念、管理的要求不断地在提高。过去只要有投资的,可能一般政府都接纳,现在也在不断地筛选了,要看理念和品牌;第五质量也在提升,对特色科技内涵的要求在提升;第六积聚增多,综合性的旅游产业板块更多;规模不断地加大,现在上十亿,甚至是百亿元的旅游投资项目不断地涌现,主体也越发多元,政府投资的仅仅是引导,现在是社会多元化的投资成为了主体。市场程度越来越高,旅游各类企业集团参与程度也越来越高。

      投资环境也在不断地趋好,消费大放量,供给大提升,投资也在大增长。

      如图,国家旅游局统计的近四年来的旅游投资的总数的回顾和今年预计的数字。旅游的投资额今年预计会达到3.2万亿这样的总规模,呈快速增长的态势。

      第二个部分是对旅游投资未来的三大趋势的认识。

      第一基于产业融合的新业态投资将持续上升。如图,可以看到去年全国旅游投资的流向中,最大的板块,绿色的部分是旅游景区的投资,占到了41.2%,深红色是酒店的,24.27%,第三是旅游的基础设施蓝色的部分,是投资的主要的领域。

      下面表可以看到,旅游饭店以及旅游演出投资是呈现了上升的态势。具体的投资类型的图表,相对于产业融合或者说旅游的综合体,以及旅游的景区投资是现在投资里的最主要的类型。也是热门的领域,具体的可以看到宾馆、饭店,从这样的纵向融合中体现出来传统的要素的品质在不断地提升。一方面经济型的酒店,有效服务供应的酒店,和高端的度假酒店、奢华酒店都成为了现在发展的主要的方向。在这里特色化、主题化、反城市化也成为了旅游的宾馆酒店投资的一些热门的方向和领域。

      另外一个特点是横向的融合上,创新的业态越来越多,特别是文化和旅游的融合。上午也谈到了相关的内容,在大型的文化演艺、实景演出互动的体验投资是比较多的。也有很多风投也投了这方面的公司。产业拓展动漫产业、文化养生产业也成为了新的热点。

      载体的方面,文化创意、园区文化休闲街区,文化旅游小镇,文化主题公园也成为了很重要的投资的热点。也可以看到全国各地的地域旅游文化的开发都是掀起了这样的热潮。

      第三个方面的伴随小康社会、亚健康群体和中国快速进入老龄化社会,在养生旅游、健康旅游的方面也成为了很重要的旅游投资的热点的领域,可以看到像温泉旅游、海洋旅游、自驾车营地等等,户外体育运动都成为了很重要的投资的领域。和商业的融合也成为了很多地方旅游投资关注的热点,很多地方的会议中心、旅游大型的综合体也是新的特征。

      在线的旅游电子商务的特征持续兴旺,根据预测,未来的几年内中国的在线旅游预定市场规模持续了高速的增长的态势,现在去哪、携程打仗很厉害,淘宝也在大力推广淘宝旅行。还有旅游的景区和核心的吸引物,去年全国A级旅游景区4557个A级景区一共吸引了25.54亿人次,也成为了中国旅游的中流砥柱。

      特别是旅游地产的开发,首先是和国家战略紧密地对接,中国出台了30多个区域发展的战略规划,很多的旅游地产也对接了国家的战略;第二个特征是项目的选址上呈现出面海依山环湖的特征,首先是滨海型的旅游综合体发展的提示很迅猛,海南岛国际旅游度假岛和其他的滨海旅游名城,旅游的投资很热火朝天。第二传统的名山再次设计了青睐,长白山、武夷山、庐山、张家界等等成为了旅游综合体推出了关注点,包括新兴的名山。

      第三是投资的主体上,传统的旅游集团和其他的实力企业纷纷进入,传统的港中旅、中旅、国旅、海航都在大规模进入旅游地产,传统的地产的开发商,万达、万科、富丽等也都纷纷进驻旅游地产,现在地产界的前百强,可能有80%的都进入了旅游地产。

      还有一些其他的大型企业,例如过去做能源的,做建材业的集团也都在纷纷地进入旅游业,比如说联想、范海、用友等等。

      第四个特征是投资的额度上规模巨大,总额近万亿元,上午万达说了他们准备要投一千亿,还有其他的很多家,像龙湖地产都在大规模的投,也是号称投资要近千亿。总体的规模是非常的巨大。

      第五个特征是在土地规模上越来越大,基本上是以平方公里为单位。

      第六是在开发的目的上,土地一级开发居多,一二级联动的也有不少。

      第七土地的使用上项目也总体上都是按照量体裁衣在进行规划。

      第八开发的模式上,创新形式不断地涌现,突出的是有品牌的连锁的模式,在全国形成网络化的开发,另外是生根一个地方,在一个地方形成一个区域的最合价值的开发模式。

      总体上也是存在了不少的问题,特别突出是局部区域有投资过热的问题,形成了一些泡沫,第二个问题是总体很多项目还是大地产小旅游,第三个问题是主题的创意不足,第四个问题是盈利模式单一。

      未来发展的路径,一个方面是要从旅游业引领,走向范旅游产业融合的发展,空间上要由单一的够能的旅游景区走向了景区加度假区加配套区综合体的复合的模式。

      我们要完善旅游的“十二投”的理论,在我们这样大的旅游综合体里,要有看头、有玩头、有住头、有吃头、有买头、有说头、有噱头等等,最终做到有回头,形成多元化复合功能和业态的开发,更好地进行延展,能够做强做大旅游的经济,从而在商业模式上也要构建了相应的八要素。

      第二个大的趋势是跨区域跨行业投资日趋明显,第三个趋势是区域旅游投资的重心在西移。新疆的这些地方孕育了巨大的机会,中部和东北是相对的稳定。

      最后是三大建议,第一是我们的招商要拓渠道,现在的民营的社会的投入已经快占到半壁江山了,去年是42.53%,另外银行的信贷和企业的股票债券上市融资,定向基金和风投的引入,这是要不断地开拓的。此外是政策性的融资渠道,包括政策性银行贷款、专项的资金,扶贫的资金和捆绑的使用。

      第二个建议要招商找平台,通过一些专业旅游投融资公司和招商的中介机构以及专业的旅游产业的基金。信息服务管理的平台,包括像我们艾蒂亚机构,通过这样的论坛,推介的平台的搭建也是一种比较好的一对多、多对多的招商模式。

      第三个建议,招商也要引制,制定投资的规划和项目的规划都很重要,如何设计更好的项目的收入模式等等这都是有利于招商成功的一个好的办法。另外如何对一个区域进行整合的系统的顶层设计,科学的谋划,来一揽子的系统的方案来进行招商,也都是非常重要的。这样就可以变一次招商为二次招商甚至是三次招商,甚至也变零售招商为批发招商等等,最终使项目成为一个融资的平台,所以说怎样更好地构建资金池和项目池,实现无缝的对接也是非常的重要的。

      所以我们要从过去的政策招商向环境招商来转变。我们应该来逐步构建自己的旅游投资项目的管理系统来更好地服务。

      巅峰智业是国内最大的旅游专业规划机构,也愿意在投融资方面为大家做更多的更好的服务,谢谢大家!

      何红光:谢谢。前面听了两位专家的演讲很精彩也很到位。我们借旅游大会的机会,我们共同代表见证一个事情,刚才刘总透露的,这两个企业有个战略合作的签约,我们在这次大会上共同见证旅游界的省事。

      有请夏岩集团总裁马义女士、巅峰智业执行总裁刘惠女士。

      (签约仪式)

      何红光:下面论坛继续开始,下面请Arch.MassimoBagnasco马晓利波捷特(北京)建筑设计顾问有限公司合伙人&董事经理、中国欧盟商会建筑工作组主席题目:度假区旅游地产设计

      马晓利:女士们、先生们我今天非常高兴来到这里,我感谢主办方邀请我参加这次会议。我的演讲是根据我个人的专业的经验,我也深信建筑的主要的目标是为了提升人们的生活,用另外的话来说,我们做有创意的建筑就应该以人为本,以人类为我们的设计的理念。

      也许这对大家来说是比较简单也比较时尚的主题,但是事实上这应该是为城市的发展带来真正的价值,也是见证了理念,无论是大建筑还是小社区都应该为城市发展带来真正的价值,只有通过这种方式才可以生活在充满智慧和创造力的世界里。

      接下来我想简单给大家介绍一下我自己和我的公司,我的名字是马晓利,我是意大利的建筑师,我是伯杰特公司的合伙人,中国2002年开始建立自己的办公室,04年的时候我来到中国。我们是唯一的一家意大利建筑公司,我们在(英文)这个调查中占据重要的位置,这个调查是对大型建筑公司的调查。

      我们的总部是在意大利的米兰,我们在罗马、雅典、巴塞罗拉和北京、台湾都有自己的办公室,我们在布拉格、伊斯坦布尔、印度、墨西哥、圣保罗都有自己的合作项目,我们也是欧洲建筑师网络和意大利建筑合作伙伴的成员之一。我们的理念是把用户放到建筑的核心,我们在开发建筑解决方式的时候,不仅仅是在美观上很漂亮,同时也要有它自己的功能性,也要是可持续的。

      虽然说现在的世界是变幻莫测的,也有经济的危机,但是我也认为虽然时代在变化,但是也有同样的主题,国际建设设计中仍然是基于美学而不是基于道德的。我也坚信建筑设计的前提之一是要了解空间的环境。另一个前提是需要更好地了解这块地方的空间、功能以及通道,最终还要了解客户的需求和当地文化的需求。这些方面都可以使得这些建筑更加有序,或者更加吸引人,或者是有更多的功能性和更加的舒适,并且可以给人留下深刻的印象。

      对于我们伯杰特公司来说,我们认为建筑设计正确的解答方式是应该有连贯的综合的方式来对待设计。一个成功的建筑设计应该是符合客户的需求和客户的想法,并且可以符合当地的特殊的要求以及限制的条件,同时应该有自己的非常好的设计的团队,项目设计的团队,有不同的技巧可以满足当前不同的需求。

      我给大家讲的是以人为本的设计的理念,从了解客户的需求开始。我们应该把这些建筑看成是从内到外建设的设计,应该把平面图的设计作为多种功能的综合,建筑看成是多重建筑的组合。同时要保证建筑设计的所有的东西都和当地的历史文化是相符合的。在伯杰特公司我们深信在我们进行建筑设计之前,应该想一想,应该用怎样的方法进行建设设计,我认为建设设施应该是把创造性、实用性,梦想和现实结合起来。

      事实上我认为我们应该满足一些新的需求,并且回答我们已经知道的一些问题,同时也应该是过去的历史,新的冒险,新的惊喜的有机的结合。另外的角度来说,建筑设计意味着通过创造的方式为人类的生活提高质量,建筑设计应该是提高生活质量应该以此为核心。

      接下来我想给大家介绍一下我们的一些国际方面的建筑项目,就像我之前说的,我们的建筑理念是以人为本,我们通过功能的组合来优化这些建筑的设计。我想给大家介绍一下,我们在长白山的一个项目,我们进行了一个建筑的设计。这是个非常好的例子,我们通过国际的建筑设计项目,我们告诉自己的客户,我们可以通过提高这里的生活的方式,把客户的梦想和现实结合起来,我们当时的客户希望能够保持那里的自然的原始风貌,并且把原始的风貌转化为人类的生活水平的提升。

      这个项目的目的是要保护当地的自然原始的风貌,这是客户的要求。我们也使用了一些当地的比较原始的材料,比如说木材等等。我们也通过建筑的内外找到了灵魂,为我们的客户创造了非常唯美的建筑的设计。同时也可以看到在设计当中,左面是长廊,因为长廊也是非常的符合原始的自然的设计理念,并且也可以看到天花板也是符合我们的设计的理念,如图。可以看到我们在这个酒店里有个非常大的火堆,它也是达到一个从内而外的自然理念的平衡。

      我们的公共空间也是传统的元素和现代元素的组合。如图,这是我们的客房,这里有很多图片,可能分不清哪个是我们的原始的设计和现场的图片。同时我们建筑设计的过程中,我们也满足了客户的需求,但是客户也是把自己的想法告诉我们,并且我们的设计也是符合他的需求,我们的建筑设计是很简单的,并且和客户的最终的结果是相吻合的。

      可以看到一张是我们的建筑设计,另外是现场图片,实际上客户最终没有使用我们设计的一个地方是桌上的纸巾的摆放的位置。我们也对游泳中心和温泉和健身中心进行了设计。在客房设计的过程中,有两种设计,一个是高级客房是45平方米,一个是豪华客房是60平方米。另外一个客户的需求是希望能够使用当地的材料,一些原始的生态的材料,我们也满足了客户的需求,另外的要求是空间应该足够的灵活,让客户能够在里面自由地活动。我们在进行豪华客房设计的过程中,客户在享用的时候实际上可以在任何地方看到美景。

      另外一个项目我想给大家介绍的,实际上是和刚才的项目是不同的地点,是在加勒比海边,是海边的项目。这也是一个酒店设计,有25间左右的客房。我们的客户要求之一是希望这个地方能够吸引他的顾客,并且能够和当地的海边的环境结合起来。实际上人们也是经常在这块地方要住进酒店,也经常在户外活动,我们也需要建立一个非常舒适的非常灵活的空间,为顾客提供户外活动的场所。我们也是在客房设计的过程中也秉承了这样的理念,也就是说我们希望顾客能够在任何的角度看到海边的全景。在客房设计的过程中也是秉承了这样的灵活性的理念,让我们的顾客能够在客房中能够灵活地活动。

      实际上我们在设计的过程中,内部的环境是相对来说比较简单的,我们在设计的过程中,把重点放在户外的环节,这个酒店是非常昂贵的,甚至2001年时候标准套房是三千美元一天。另外一个项目是个度假村的项目,是位于意大利的阿尔盖洛。是一个非常大的整体规划,包括各个功能规划。包括了很多,度假村、赌场各个方面。

      另外是这个项目实际上并不是像之前的项目是位于海边的,所以说设计的过程中也是把当地的环境和酒店的设计结合起来。同时也是秉承回归自然的理念,我们在进行建筑设计的过程中,因为当地有这样的法规,建筑的高度不能是高于两层楼的,所以说设计的过程中即符合了当地的法规也秉承了自然的理念。

      如图,可以看到,我们在客房里也可以看到外面的景观而并不需要走出去再来看外面的景观。

      另外的项目是翻新的项目。实际上也是一个比较老的酒店的翻新的项目,是个有比较悠久历史的酒店。对我们来说对建筑项目翻新的比较大的挑战是要保存当地的建筑的原始风貌,也就是窗户、方向等等都不能改变,也要建立起绿色的建筑,要使用新的设计方面的科技,也要节约当地的能源。

      我想告诉大家,建筑设计不仅仅是个技术的问题,也是个全面的学会,包括生态技术,社会文化经济以及规范方面的问题。我们需要用正确的方式来改变我们自己思考的理念。

      就像甘地说的,我们的方向错误的话速度就无关紧要了。所以我们需要建立一个新的建筑设计的文艺复兴,文艺复兴在几千年前就已经开始了。通过扩大我们的视野和全面的思考,我们可以提高自己城市生活的品质,也可以更好地为未来建造出更多的非常好的建筑设计的项目,就像爱因斯坦说的,想象力比知识更加重要,我们有工具,有力量,我们一起共同努力为城市建筑设计创造一个更美好的未来,谢谢大家!

      何红光:谢谢。下面我们有请廖仲仁博士AECOM公司休闲与文化发展规划中国区总监。

      廖仲仁:大家好,首先要感谢主办单位,大家今天的收获非常多,所以我希望我的演讲可以在最短的时间内让大家获取我想要传达的信息。

      AECOM这次是作为协办单位,我们公司跟国际上大的品牌的公司有合作的关系,包括环球影城和派拉蒙都经常是我们的客户。今天大家更关心的是到底我们国内在主题旅游方面有一些什么样的发展的趋势,国际上的状况是怎样的,我们公司也通过一手的调研和大家进行一下分享。

      首先我们公司,AECOM是五个专业字母的结合,建筑工程、咨询运、营跟、维护,我们也是在纽约上市交易的公司。我们在一百多个国家每年有80多亿美元的营业额,基本上有740个办公室在全球各地。目前也是唯一以设计类进入财富500强的公司,我们在很多专业设计杂志中都是排名第一。

      我们在美国美洲、欧洲、亚太都有分公司服务,我们在中国区也是快速的成长,我们现在在9个城市有17个办公室,总共1500多个专业的设计员工在为大家做服务。

      服务的领域,是从规划设计、交通运输、项目管理、环境生态等等是全面的服务都可以提供的。最近也在帮上海迪士尼做个完整的服务。

      如图,这是我们公司在全球已经建成的,属于文化旅游类的,例如说我们的服务内容很广泛,可能是个水族馆、也可能是香港西九龙。像度假区或者是国家公园都可以进行完整的服务。

      今年是英国在2012年的伦敦的奥运会,也是由我们公司协助英国拿到伦敦奥运主办权,2016年巴西里约奥运主办权,也是经过我们帮他做的规划。在国内比较有名的项目,我们帮海南做航天主题乐园,帮他们做总体的规划和主题乐园的可行性的研究,包括博鳌的度假区的规划等等。

      现在上海迪士尼我们也是成立了专业的小组帮他们服务,包括景观和酒店的设计,包括整个项目的管理和工程。

      下面是分享一下全球的主题休闲的调研的状况,我们公司每年跟全球的主题娱乐机构有共同发布的信息,我们公司的网页上是可以下载的。如图,这份报告会把全球各州主要的主题的娱乐做个排名,也分析一下市场发展的趋势。右手边是我们公司休闲的文化的市场的兴盛,我们也针对这个部分,不管是建筑和规划设计每个主题都有个项目的介绍,如果有兴趣可以去我们公司网页去进行下载。

      最新的主题休闲的发展的趋势,我们现在调研的状况是从2001年到2011年,全球主题乐园成长是3.8%,亚洲是成长速度最快的,已经到了7.5%,整个速度是非常惊人。我们也看到了,未来十年的亚洲的成长,预估十年内亚洲会超越北美。集团的方面所有的主题乐园所看到的游客量,世界最大的是迪士尼,在2011年占了1.2亿亿这样的游客量。地八名是华侨城,也有相当大的成长的数字,2011年也有两千一百多万的人次。

      北美洲是处于成长的趋势,但是不像亚洲成长得快,2011年成长率是2.9%,游客增长的势头也很旺,这个数字是去年度北美里活力最大的一块,这个主题乐园也是有高度的吸引力。“海洋世界”增加的海洋动物的表演,因为这样的增加也带来了13%的增长率,北美也会在原来的主题乐园里提供一些更有吸引力的项目,以投资来带动游客的增长。

      欧洲成长的力度大概是2.8%,亚洲是7.5%,主题乐园跟水公园两块,水公园目前的增长速度是非常快的,国内也是非常多,将近是20%,我们也把分布的状况也可以参考一下。如果以亚洲的20大主题公园的排名,国内排名第九是华侨城成长率是10.2%,包括第12名的北京的欢乐谷等等都是表现很好,

      如果再看一下整个的目前成长的游客数,广州长龙水上乐园看是成长最高的,北京的欢乐水魔方也占了第11名。目前华侨城是投资最多的主题乐园,等等的万达集团也有五个文化综合体在开发中,今天有这么多人,我可以相信文化跟主题的设施在国内是蓬勃的发展的。

      供给的项目,方特在青岛的项目、西溪谷在常州等等就不一一列举了。针对香港海上公园跟香港迪士尼的成长的状况,这两家的主题乐园这两年成长得很好,当然了包括门票的提升,因为他们供不应求,以及内部的再投资和运营和品牌效应,这两家不管是游客数跟收益的部分这两年都有很好的业绩。

      水上乐园亚洲前五强的成长的速度也很高,水乐园有个问题是天气跟季节性的因素比较强,通常必须跟其他的旅游主体产品要包装在一起,不然产生游客集中在固定的适合的旅游的季节。

      现在国内电影院市场发展很快,很多商业的综合体都包含在一起。

      如图,这本资料是4月份之前针对国内大型主题乐园所进行的调研报告,我们的分布例如说国内的主题乐园一般是很年轻,但是可以看到2010到2011年有29%打算开业,类型最多的是机械机动式的,经典的部分是以30到100公顷为主。小型停车处占一千位以上。集中的月份多数的景点人数超一百万,年接待量占12%,门票的价格超过两百元人民币以上的占31%,大部分的景区收入是门票占81%,这跟国外比是相差很多,国外是50%是在园区内的。员工数占全职是61%。

      目前我们的中产阶级的增长是主题乐园成长很大的对立,第二是我们城市化的发展,在未来2030年将近有350个百万的新城市,未来不管是商业零售还是主题都是很大的吸引力,第三是我们整个旅游市场飞速的发展,预估在2010年中国会超过美国的旅游市场,2017年建成主题乐园将近28个,增加5000万的游客的容量。参观的人数的部分2011年超过190万,2020年会超过美国的主题乐园的游客数。

      挑战,国内相关的政策没有出来,另外很多主题乐园收益期比较长,要靠国内地产投资来搭配,这是未来的发展的限制,第三是管理的问题,招募和营销方面的技术比以前要求更多,这是我们的挑战。国内在主题乐园类我们认为在文化类和自然类的发展存在很大的空间,主题乐园也是综合度假区里的一部分,跟地产和城市的发展融为一体。第三是旅游会成为主题乐园游客增长的动力,更多的需要本地的文化,本地的人才也很重要。

      第四是主题乐园的开发,因为大量的资本投入,未来要采取新科技来创造投入产出比。

      最后是政策的限制和财务的挑战,导致未来的主题乐园规模会趋小化,或者是跟大型的景区融合在一起。

      好的,谢谢大家!

      何红光:好的,谢谢。今天的第一场策划规划论坛的嘉宾演讲就到此结束了,明天下午我们还会进行一场这样的论坛。接下来有请下一个环节主持人王帮群女士。

      旅游开发项目投融资与运营招商洽谈会

      王帮群(中国房地产品牌资源联盟秘书长):好的,下面进行的是安徽省的重点旅游项目的推介。

      (观看视频)

      安徽省旅游局规划处处长佘德福:女士们、先生们,今天与各位新老朋友相聚在首都北京,今天听了各位专家、高人的精彩的演讲,又认识了许多的业界和新闻界的朋友,是安徽的同仁充分地感觉多参加这次会议不虚此行,启发很大,震动很大,我就安徽的旅游投资环境和优惠政策向各位领导和投资们做个简要的介绍。

      安徽地处中国最发达的长江三角洲,旅游资源得天独厚,创新传统历代相传,充满活力独具魅力的热土,经过改革开放30多年的开发建设,安徽旅游已经具备了显著的产品优势,较大的产业规模,广阔的客源市场和有力的发展的环境。为海内外的投资商提供了优越的合作的空间。

      安徽现有景区500多家,4A级景区216家,,安徽的徽字是人文山水四个字的巧妙的组合,安徽的山不多,有三座大山,黄山、九华山和天柱山。安徽的水三条,长江、淮河和西兰江。人文的方面,还有中国第一个杨振宁都是在安徽,今天北京中南海也有几个安徽人在为全国人民打工,胡锦涛、吴邦国和李克强。安徽的物产很丰富,喝的黄山的毛峰,抽的黄山烟,在安徽所以是不能“扫黄”!

      安徽经过十二五的规划,提出要建设旅游强省,重点打造黄山、合肥和芜湖以及十大旅游功能区。十二五期间安徽全省的建设要实施“5233”计划,目前全省汇总的旅游项目已经有2694个,投资规模七千亿元,这些项目有的已经落地开花,有的已经启动建设,有的正在招商引资。

      投资安徽政策利好,安徽致力于为海内外旅游投资人提供优良的政策,安徽省经国家批准的产业转移示范区,科技创新试点省,和自主创新实验区三大平台,三个省有三个国家级的战略平台是来之不易的。

      这些平台创新了许多针对优惠政策,省政府已经设立了今年旅游发展资金11.32个亿,出台了金融支持旅游业的发展的办法,在安徽投资旅游项目列入了省里的项目,省里提供贷款担保,同时银行,省的旅游局和省农业银行,省工商银行都签订了战略合作协议。比如说旅游项目的用地,省重大项目省直接调度安排。水电气一律跟工业价值一样。安徽区位优势明显,随着交通的改善,安徽到北京通了高铁可以4个小时恩可以到北京。

      >>>点击进入大会专题报道

      安徽进行效能建设,安徽是投资环境最好的优势。这次给同仁放了安徽旅游的招商的册子,一百个项目,都是各个市选出来的。在安徽我们秉承以人为本、以诚为尚、以和为贵的精神,以更加务实的举措,创造安全的环境,打造服务的平台,让海内外客商在安徽投资放心,生活舒心,给投资人以丰厚的回报,热情邀请各位同仁来安徽走一走,看一看,亲身体验安徽难得一遇的商务环境,在合作共赢中创造更加美好的明天,谢谢大家!

      王帮群:接下来是河北省旅游局的张胜利副局长进行推介。

      (视频)

      河北省旅游局副局长张胜利:尊敬的各位领导、各位嘉宾,同志们朋友们大家下午好,很荣幸向各位介绍一下河北的旅游投资项目,刚才大家观看了河北的旅游宣传片,对河北的旅游的资源有了总体的印象,为了方便大家尽快地了解我们的项目,我们特意认真谋划了35个投资项目,制作成了光盘已经承送给了大家。

      我们大致把35个项目分成山地、文化、温泉、湿地、滨海等六大类型。

      第一个类型是七个山地旅游开发项目,项目依托省内太行山和燕山的旅游的资源,燕山和太行山自然和人文景观都很丰富,丘陵和盆地占我们省面积的48.1%,也是省内旅游发展较快的地区。

      保定市国家森林公园项目,保定市龙门天官古代军事开发项目,承德市辽河源等等七个项目,

      第二类是14个文化旅游综合开发项目,河北历史悠久、文化灿烂,概括为东方人类从这里走来,中华文明从这里走来,新中国从这里走来,200年前人类文明第一抹曙光就从河北升起。60年前,中共中央在西柏坡举行了三大战役建立了新中国,正是合肥广袤的土地孕育了河北独特的人文精神,今天向大家推介的这些项目是依托我省深厚的历史文化和独特的人文文化资源开发建设的,这14个项目是:石家庄赵周桥旅游项目、张家口市中华三祖盛地皇帝城文化旅游区建设项目,张家口市高岗葡萄酒庄项目,秦皇岛市桃里口文化旅游项目,唐山市长城旅游区综合开发项目,邯郸市叶北城项目,邯郸市城南县文化生态园建设项目,邯郸市大名府旅游开发项目等等14个项目,预计总投资45亿元。

      五个温泉旅游开发项目,温泉富含矿物质能够起到强身健体的作用。河北温泉资源很丰富,总量位居全国前列,而且有埋藏浅、水质好、温度高的特点,今天向大家推荐的项目是主要依托我省优质的温泉资源开发建设的,承德市双桥省市旅游休闲度假项目,廊坊市温泉体育休闲度假区项目,沧州市扁鹊百草温泉等项目。

      四个湿地,其中衡水湖是华北平原沼泽水域草甸和森林完整的生态湿地的保护区,东亚地区蓝宝石等美誉,白洋淀是海河平原上最大的湖泊,水产资源丰富,大面积的芦苇荡而文明,2007年保定白洋淀批准为国家5A级景区。保定市安西白洋淀项目,衡水湖水上乐园建设。

      两个冰雪旅游综合开发项目。

      唐山市国际旅游岛,三个滨海旅游开发项目,唐山市国际旅游岛海水浴温泉休闲项目等等

      以上的项目均以完成了论证、规划,大家可以选择整体和分别子项目进行投资,我们项目单位的代表也在现场,大家下来也可以交流,也欢迎大家实地考察,我们将提供优质的服务。

      旅游业正在成为河北省最具投资潜力的产业,投资河北旅游就是投资未来,投资希望,投资收获,我们热诚地环境有识之士到河北投资旅游。

      (具体项目名称,以实际准确资料为准)

      (茶歇)

      王帮群:下面是项目推荐环节,下一个是中云科信息技术有限公司曹海荣总经理进行推介,题目是信息新技术在旅游活动中的运用,有请曹总。

      曹总:感谢投资旅游机构给我们这个机会,和大家沟通一下智慧旅游的信息平台。我想问大家一个问题,有智能手机的朋友举一下手?(比例很高),我想大部分的朋友都已经有了智能手机了,我们的智慧旅游的移动新媒体平台是基于安卓、IOS和IPAD产生的应用。

      我简短地给大家介绍一下,关于我们公司的解决方案和公司的计划,我们公司是在美国硅谷工作多年的海归团队创立的,核心的产品是系动新媒体的平台。已经成功研发了多款移动新媒体应用,也可以看到一些案例。

      我不知道大家在出行的时候,不管是旅游还是参加这个会议,到别的地方进行商务旅行,有没有困扰?大家都有下面的问题,我们今天的会议各地的旅游局以及机构和与会的组织人员都给大家发了很多资料,不知道有多少人会把这些资料都带回去。有个别的朋友会带回去,大部分的朋友不愿意带回去因为太重了。

      也有人去博物馆去看一幅画的时候会想知道这画背后的内容,旅游到当地很想了解当地的特色和当地的天气等等的咨询。所有的这些随着数字化生活的越来越深入,其实都可以得到解决。我们的数字化生活很多时候想要自己说在任何的时间、地点,使用任何的设备都可以有效的能够得到我们所想要的旅行的数字信息,我们的云平台加上我们的智能手机就可以帮助我们实现。

      刚刚在提问的时候也提到了一些,无纸化和环保的方面。像今天的河北省的旅游地图就可以浓缩在手机上,随时的进行分析,包括我们会议的信息也是一样。我们的云平台,包括了很多的内容,包括了前端也包括后端。像景区的介绍,各景点的讲解,意见是花五块钱租一个随身听,那么以后有了我们的平台就不再需要这个东西了。

      本地生活的服务,社区的互动,这些是前端可以感受到的,在云计算当中有大量的软件的工程在后面,包括了内容的管理、客户端的内容展示的管理、社区管理、本地服务的接口、广告的管理等等,这是一整套的系统的工程。尤其我想提到的是本地的生活的服务,到了一个地方有很多的需求,包括一个老外到了北京、南京可能找出租车都会成问题,找翻译也是问题,随身携带一个手机有了这个应用都可以帮助他解决这些问题。

      今天有张家港的朋友等等都印刷了非常精美的册子,但是存在的问题是首先不可能那么重的随身的携带,以后我们所有的内容都在手机上,通过有效的搜索就可以搜索出来,而且可以随时地进行更新。对于一个用户来说很简单,他所需要的只是说我有一个智能终端,不管是手机还是IPAD,通过个性化的媒体内容的展示和实时的信息的推送,在云当中进行信息的交换,新媒体云可以把有效的相关的数据推送到手机上。在核心的平台上,既然是文化、旅游、科技的结合,之前讲很多地产的,我讲一些技术的。

      软件的技术上说,我们的客户用浏览器有个Web的端口,可以自动生成应用,后台有个大型的数据库,有个云数据的处理的软件,进行存储、检索和分类,和移动终端达成交互完成整个衔接的数据的传输的过程。

      如图,辽宁旅游的简单的方案,不做具体的解释。浙江旅游也是,还有图象、声音、视频、文字种种。江苏旅游也是大同小异,这里有个在2011年南京旅游的访谈,参会的人士中安装我们的软件所有的议程和内容,活动的信息,周边的人联系的方式都会在应用中体现,包括直接发微博到搜狐上。

      如图,给母校今年校庆时做的应用。

      如图,某地高新区做的类似于网站一样的,但是可以在手机或者是IPAD上以离线的方式得到数据的应用。

      如图,我想指出,我讲了很多的生活的服务,大家出去旅游的时候都会说,我到了美国,美国的今天温度是多少告诉说是90多度。这里体现了国家度量衡不一样的情况,包括了温度、长度、汇率。使用我们的小小的应用,可以帮助你解决所有的问题。

      对于我们来说,我们的市场的计划有很多的做的方式,目前还在努力地想把这个技术做好。包括旅游景点也是我们的目标客户和合作的伙伴,会议中心、旅友等等都是我们的客户,包括报纸、杂志也是我们使用应用环境的客户。

      我们一方面给大家介绍我们的产品,另外告诉大家我们需要各种各样的人才,不管你是做商务的还是做技术的,如果您是投资者有兴趣,我们也需要资金进一步完善我们的技术。

      谢谢!

      郭敬(著名旅游策划人,项目推介环节点评嘉宾主持人):这是个“相亲会”,曹总在上面“孔雀开屏”,看看大家对他的产品有个怎样的感想?你对他的平台,对于将来旅游的作用和重要性有怎样的看法?

      点评嘉宾:这是个好东西,不管是对于旅游消费者还是旅游从业者来说都是好东西。但是有三个问题,要想推广有三个环节可能还需要进一步的明晰。比如说经济性的问题,我们很多创新的产品能不能走到规模经济,走到适用性这是核心的问题,我不知道你们的开发成本和投入未来是怎样的商业的计划。如果推广符合经济性的原则,消费者认为在可承受的成本的范围内可能是有很好的推广的价值。

      如果是本身成本就很高,推广到个人消费者和从业者当中就有难度。

      第二个问题,你的内容的专利,比如说我作为一个旅游消费者当然是希望内容越广泛越好,我到江苏希望江苏的旅游的产品都有,但是有没有知识产权的问题。虽然很多的网上的各种资料不具有知识产权的自我拥有的法定的程序,但是一旦你商业化以后可能这个事情就成为了比较重要的事情了。因为跟一家景区合作没有问题,但是想在一定的区域的范围内去做,那是消费者最需要的,可能会遇到这样的问题。

      第三个问题,您刚才讲的您还需要两千万左右的技术来提升技术,对技术的成熟度和稳定性也要有个很好的鉴定,这样的几个环节,这件事会是个好事情,这是我直观的感受。

      郭敬:另外,我听了以后我也有想法,因为我搞旅游已经20年了,刚才问谁带手机没有,但是我觉得中国玩手机的是小年轻,真正去旅游花钱的好多还玩不来这个。现在网络有个问题,网络怎么“鼠标+水泥”,你们怎么能够让景区的人给那些不会玩这个的人应用这个,我觉得网络怎么从虚到实是个很重要的过程。不相信将近3D、4D都做出来。

      点评嘉宾:我给一个建议,你可以检验一下产品的受众怎么样,咱们都有国内和区域性的旅交会,你可以先做一次免费的市场的测试,这个机会很好,因为有广大的旅游的从业者,有开放日和公众。

      曹总:非常感谢大家的点评,我回答一下刚刚各位的评论。我们的技术的品牌,刚刚讲的经济的问题也在考虑,我们的核心的技术是内容由客户来提供,提供完内容之后所有的内容会帮你自动打包,不同的客户有不同的应用,这种自我服务的方式,或者是成本很低,或者是会考虑免费开放,成本上会做得很经济,至于说更复杂的功能,比如说今天想说的一些虚拟的情况我是无法进行展示,但是有兴趣的朋友可以来看一下,我们可以针对某个房地产的项目,可以进行有效的展示,包括整个房屋的情况,虚拟的屋子内部的走动都可以得到实现。

      非常感谢大家的点评。

      郭敬:未来是互联网的世界,你这个项目还是充满着希望,希望我们尽快体验你的一片旅游的云。谢谢!

      我给大家出几个小题目,如果大家用颜色来描述旅游的话,你可以想出多少种颜色来?

      王帮群:绿色、金黄色(秋天)。下一个项目推介是耀发水陆两用房屋技术。

      常州煜发休闲度假用品公司董事长莫耀玉:我的题目是“煜发旅游地产的新模式。”

      大家好,很高兴和大家介绍一下我们企业。

      我们在房屋的领域特别的房产领域我是个外行,我今天的演讲是抛砖引玉,以一个外行的眼光来解析一下旅游地产。

      “圈地”和“圈水”,我是从我的自身的例子来讲的,我自己是搞建筑的,我们每年需要交的土地税是一万多,为了开发我们的水上房屋,我们在工厂旁边租赁了三亩地的渔场。我们已经建了两套房屋,一条休闲船,一个水上高尔夫练球场,还养了不少的鱼,这样用于建房的水域的面积基本上不用花钱。

      土地和水面的成本,圈地和圈水的风险,圈地以后假如说两年之内没有变化,可能需要交土地税以外还需要罚款,甚至是被强行收回,圈水之后万一发生意外水面的养殖的成本足以摊平我们的成本,没有被强行收回的风险。

      第二点是项目的模式的风险,传统的地产需要整体的规划,整体动工,加大了我们投资的风险,房屋从规划、建造到装修入住一般需要两到三年,一旦遇到政治的风险,或者是中途的资金链的断裂后果不堪设想。水上地产操作上灵活得多,水上房屋是在水面上,水上的房屋是工厂化的生产,一套标准客房为例,水电安装、装修四个人四个工作日就可以完成。

      如图,我们看要四百套客房,传统的地产需要上亿的资金,水上的项目可以分多批边盖边卖,一百万的资金足以让项目滚动起来。

      由于水上项目具有快速拆装和任意转移水域特性,可根据实际的情况及时调整规划中不周到的地方,或者是不适应市场的地方。我们征用了几百亩水面以后原来打算建棕榈岛,但是一段时间以后觉得项目不好,那么可以任何时段都可以停下来,可以规划做水上高尔夫或者是水上娱乐的项目,最坏的打算一个房子是一两千块钱就可以拆除走人。

      综合上面说的,水上的项目的模式,每一个环节可以做到进可攻退可守的层面。

      第三点,我们资金回收期,我们酒店式公寓的操作的模式我们探讨所需要的周转的资金,我们再大的项目可以分多批来实施。操作上可以以销定产,每套按照十万块钱总投入算的话,总共要一百万,业主购买可能需要付30%的定金。

      投资回报快,我们投资水上宾馆为例,一套独栋的标准客房,含家电和卫生设施大概是十万块钱左右,每天房价300块钱,一年的产值可以达到十万。我们基本上两年就可以收回投资,投资回报率达到50%,传统的地产建设周期就需要两年。

      我们的衍生项目,目前中心公园水面,人气很旺的黄金地段,这些水上建房屋可能会引起市民的反感,我们设计了灯光雕塑式的房屋,这些房屋是政府需要花大投入美化的景观雕塑,我们可以把这些雕塑作为咖啡吧、旗牌室来进行投入,政府不需要建设和运行维护的成本,还可以得到额外的收益。

      水上房屋自重轻、造价低在陆地上也有强悍的生命力,可以省去屋顶的防水隔热层的投资。可以替代传统小木屋,具有建筑速度快,防虫蛀,不需要每年进行维护等等。

      随着生活水平的提高,对居住环境的要求日趋多元化,全球气侯变暖,自然灾害、洪水、地震频发,水上房屋顺应人类亲水的天性,节约土地,造价低,建造周期短,可以任意转移水域。针对水上项目借助国外的产品,并与相关行业的专家共同合作研究,实验验证形成的具有自主知识产权的产品。

      防水的设计,水上房屋我们用的产品耐冲击,框架是铝合金框架,可以穿电缆走线,也可以填充保温材料。

      谢谢大家!

      王帮群:接下来是张家港市旅游局来进行推荐。

      (播放视频)

      张家港市旅游局局长沈浩:我来自江苏省张家港市旅游局,旅游即城市,城市即旅游,大家刚刚也对我们的张家港有了一定的了解,我再简要地介绍一下张家港旅游的资源。张家港是长江和沿海两大经济带交汇处,是长江三角洲的新兴的港口工业城市,全市总面积999平方公里,户籍人口90万。

      张家港距离上海、苏州、无锡、常州车程都是两个小时以内,沿江高速穿境而过,道路交通方便快捷。张家港的总体的情况是古老的土地、年轻的城市,我们有传唱了六千多年的山歌。张家港一直以来经实力位居县级市前三甲,全市城镇居民人均可支配收入达到3.5余万元,农民的纯收入达到了17000元。

      城乡一体,高度文明,我市的城市化率达到了63%是全国唯一获得全国文明城市三连冠的县级市。张家港已经累计获得国家级以上的荣誉170多项。

      精神引领、科学发展,张家港精神激励着张家港率先发展、和谐发展。

      张家港旅游这几年市委市政府高度重视,我们专门编制了张家港市旅游发展总体规划,紧扣长江文化这一主题,目的是建设成滨江一流休闲圣地。张家港的旅游的资源一个是长江双山岛旅游度假区,凤凰山景区、香山风景区、东渡苑景区等等。

      双山岛旅游度假区是长江中下游原生态环境保护最好的岛屿,主要定位是商务、生态、休闲旅游度假。

      凤凰山景区,张家港市的南大门,名胜古迹众多,2001年被评为国家4A级景区,还是中华历史名镇。

      香山风景区,历史文化悠久。

      东渡苑景区,是唐代高层鉴真大师东渡日本之地。

      永联村,连续两次荣膺全国文明村

      现在农业示范园区,园区完成的旅游的总体规划。

      就张家港市的旅游重点的项目做一个简单的介绍,双山岛旅游度假区,面积20平方公里,岛上河道成网,无任何工业。目前岛上基础设施完善,拥有街区特色的高尔夫候场,和垂钓中心等项目,截止到去年底市政府投入25亿元,对岛内的居民进行了搬迁,为旅游的大开发奠定了扎实的基础。

      双山岛围绕长江文化主题,重点引进旅游度假、会议展览和公共服务性项目,将利用双山岛封闭的旅游地理的优势,主要是环岛马拉松赛,开发国际野营比赛等等。还将以长江文化论坛为核心,打造长江文化论坛。

      凤凰山景区是国家4A级景区,有万亩桃源等等,金凤凰等众多景点,成为游客的游览的圣地。香山风景区与双山岛呼应,打造一个复合型的旅游度假区,将中日友好为主线,以鉴真大师东渡为主题,开发为休闲旅游、康体娱乐为一体的旅游景区。

      永联村是中国城乡一体化建设的典范,围绕永联小镇,小桥流水打造传统水乡的特色,一个旅游胜地。

      我们专门编印了一个招商手册,大家可以看一下。谢谢大家!

      郭敬:我看张家港旅游的宣传片子和安徽旅游的宣传片子,我感觉旅游总和艳遇密切相关,我希望大家在这里能有个美好的“艳遇”。

      还有水特别多,我忽然想我拿十万八万去弄一套房子挺不错,郭老从张家港的地理的区域说说张家港将来旅游的前景,给投资商增加点信心。

      点评嘉宾郭来喜:张家港是我们全国的明星城市,是文明的城市的标兵,它是长三角的要害的部位,是苏州现在的代表,我去考察过张家港,它是一个江城又是鉴真东渡的地方,所以说历史上有它的深厚的文化积淀,又有现代的发展的创新的成果。

      这个地方是中国先富裕起来的一块宝地,在这里投资我深信是潜力无限,预祝张家港更上一层楼,谢谢!

      王帮群:下一个项目是由呼和浩特市玉泉区旅游局局长王君女士推介她倡导发起的“重走茶叶之路”。请大家先看一段视频。

      (视频)

      王君:刚才大家看了我们放了一段视频,那是因一部小说改编成了160集的电视连续剧的第一部《大盛魁》,我今天向大家介绍的重走茶叶之路的项目介绍。中蒙共同发起和联合开发的,北京到伊尔库滋克。

      我们是历史上的商道,通过一个小说和一部电视剧,首先是形成了一个节点在呼和浩特市恢复了一个老城区,我们从北京到呼和浩特老城区沿途用驿站的形式表示出来,最后我们用一种模式,现在比较适时的自驾游的线路的配套的节点功能,把自驾游产品形成了现在的产业链。

      我们刚刚12号从俄罗斯赶回来,现在俄罗斯主办了一次国际茶叶之路,旅游产业论坛,对我们的项目进行了推广和宣传和产业论坛。在这个论坛上一共有八个国家和一百七十多位代表到场,以及我们的模式表示的关注和认同。这个项目依托茶叶之路的遗迹,将遗迹、人文、自然塞外古城、民族风情、接待和异国风情于一体,按照汽车自驾进行配套,树立推一品牌,建设国际标准化陆营节点,以文化旅游产品的群体为主要目标客户群,打造国际游线路。

      锁定线路、模式、内容,树立重走茶叶之路形象,建设中华民族茶的文化世界品牌。茶叶之路是连接欧亚的国家古商道,我国北方有一条纵深通往蒙古高原和莫斯科的道路是“茶叶之路”。在中国境内有7条茶叶之路所延伸到世界其他国家的路径。历史上茶叶最辉煌的时候是用骆驼。过去这条路最早的一个激动运输的工具。

      重走茶叶之路的创意是,用三百年走出的横跨欧亚的茶叶之路,满载世界人民深厚的友谊,将一切怨恨和烦恼丢弃,走进安全美好的大自然,体验祥和之情,找回健康,拥抱自然,体验原生态,以完美的心灵面向自然与世界,我们将重走茶叶之路的理念向世界发出。

      首开的线路是同北京一直到伊尔库滋克,以汽车自驾为标准的,空中也上个月通航了。目前用这样的几个产业来搭建,实体有博物馆、驿站等等,非实体项目有自驾游、拉力赛、联盟会员交易会,文化旅游系列专题片杂志及电子杂志等等。

      目前已经有落地的项目和正在规划的项目驿站有北京城外诚的驿站,呼和浩特玉泉一站,露营地有正蓝旗的黑中和,二连浩特是自荐的露营地,乌兰巴托选址完成,沙湖口的博物馆是个会员单位,一连浩特是已经完成,北京是规划之中要建的博物馆,北京城外诚正在设计施工中,二连浩特在规划中。

      茶叶之路线路是项目的载体,茶叶之路文化是项目的灵魂,驿站以及博物馆是整个产品的文化形象的窗口,重走茶叶之路联盟博物馆,是未来国际交流平台以及收藏的平台。重走茶叶之度,露营地是未来用连锁的概念做了一个产业链,国际标准连锁产业链。

      如图,目前北京驿站规划图,主体已经完成,内部用这样的风格,四节火车箱做的连接北京到莫斯科的火车的概念,火车电影吧的餐吧。全线的文化的灵魂,是同呼和浩特市大盛魁历史上的商号,从这个项目开始作为文化的灵魂和整个这个项目的发源地,我们的玉泉驿站已经完工90%,下个月将进行对外的公布和招商。

      如图,露营地标准的配套,服务区、马拉车、汽车养护中心、烧烤区等等,形成了标准的露营地的配套。

      博物馆现在在中国要落地重走茶叶之路国际博物馆,由我们发起在世界上已经掀起很大的反响,如果要想把项目成为中华民族的品牌,首先建立他们是为了确立重走茶叶之路在国际上的地位,其次是建立灵魂的核心区,设计世界茶文化的展示和收藏平台,树立茶叶之路文化品牌形象。中国有这么多因茶而衍生出来的文化整合成中华民族的整体的品牌对全世界进行推广。

      旅游配套的休闲品,产品自选和研发中心,历史产品在线,形成中国茶产品的展示区。

      如图,卖场,这是目前正在设计和装修的城外诚的户外休闲差产品的集中在一起的品牌的户外休闲卖场。

      如图,二连浩特选址规划的卖场的方案。

      如图,茶叶之路商学堂,这是商业道德树立国际服务意识,掌握多种技能的从业人员学堂,保障品牌形象品质,分别设立算盘、语言、服务礼仪、计算机应用等标准课程,为项目发展培育自己的从业人员。

      如图,这是北京到内蒙古组织的自驾线路的一些图片。

      如图,各个国家会员单位共同打造项目中的交流的场景。在2010年2月4日呼和浩特玉泉区启动了这条线路,从俄罗斯和盟国来了使者,从我们这里带走第一饼茶,一直到今年已经陆续做了三届活动,今年要正式启动这个项目,出发地在北京,组织一百位媒体和会员单位和自驾的爱好者和相关的投资单位要从北京一直到呼和浩特进行首次启动线路的仪式。

      我们也利用的物联网和电子信息,我们将世界各国的联盟会员单位以及信息在电子杂志上将会一期一期向社会报道,我们的联盟网罗了日本、韩国、二连、台湾,我们的项目是以新的技术新的商业模式,新的文化意识,新组织方式展现茶叶之路的文化的产品,提供线路连锁节点的露营配套,构建重走茶叶之路的产业链,,中国、蒙古、俄罗斯直到世界各国的重走茶叶之路的体验产品的推出,使中国与北方各国各民族的和平共生沟通融合等文化精髓,茶叶之路是和平之路,以文化推动商业,以商业支撑文化,如同茶叶带来的良好的影响也可以肩负起和平旅游的重任。

      如图,当年的世界上最辉煌的茶叶之路的市场,联合举办的茶叶之路的线路的吉祥物,是蒙古国的老妈妈。

      如图,遍及多家多国坚守的国际联盟的合作,联合国可持续发展的产业研究专家对我们项目的深入的了解。贝加尔湖选址的露营地。

      如图,蒙古国选址的露营地。是由重走茶叶联盟发起和整合资源,以低碳环保见证历史为目标,以重走茶叶之路为领军,开发茶叶延伸产品,茶文化产品为主的建立可持续发展的低碳环保旅居生活为理念,为共创品牌共享利益形成品牌产业链。

      谢谢!

      郭敬:感谢王君局长的介绍,郭老要继续给大家点评一下了。

      点评嘉宾郭来喜:我讲几句,这个题目非常好,即是茶叶之路,也是丝绸之路,也是皮毛之路,丝绸之度,陆上和海上丝绸之路,陆上分北方和南方丝绸之路,茶叶之路就是北方的丝绸之路,这条路我走过三次,但是都不是驾车,而是坐火车到俄罗斯,从北京到伊尔库滋克一路上景观很有意义,如果说讲差异化,应该明确沿途用的是什么茶叶,我们的茶叶分红茶、绿茶各种类型,这条路上主要的茶叶有几种,俄罗斯主要喝的是红茶,北京作为起点,北京是产茶叶的地方,我希望联络点应该延伸到安徽,然后再延续到云南。谢谢!

      点评嘉宾薄宝华:我说点感受,首先这个介绍是个创意,我们过去参加旅游论坛经常讲旅游产业是个什么产业?其实旅游产业个人的感受最重要的是创意产业,不管是做旅行社、酒店、景区都是一种创意的赢得市场的差异化,游客就要差异化,这是一个很好的很新颖的创意,它是用旅游产品的组合带动旅游业态,目前旅游行业很少这样做的。通过这样的一系列的投资的组合用旅游产品带动起来,第二个活化历史,通过历史在线,用旅游的方式来展示。中原的地带有很多地方有深厚的文化的积淀,如何在线,这是很多地方没有破解的难题,很多地方没有活化对游客没有吸引力的。

      第三个可贵之处,通过茶文化带动跨国的联盟,不管是中国的、内蒙的、韩国和台湾地区等等,通过茶文化带动一种跨国的共同价值的欣赏,也是个很好的创意,最后也是我认为旅游企业很多地方做不到的,我们做一个项目老想把全产业都打包了,但是这个创意是有所为有所不为,所以我很欣赏这个创意,刚才跟王女士也表态了,会让中国旅行社总社来参加。

      郭敬:感谢专家的点评。茶叶之路很有创意,一说旅游就是艳遇,走一趟茶叶之路,这一路上艳遇更多,欢迎大家踊跃参加。

      王帮群:今天最后一个推介项目是天津华彩集团设计公司,项目是旅游景区和旅游地产项目的亮化设计。有请华彩集团设计公司总经理沙女士发言。

      沙丽娜:大家好,我是华彩照明设计公司的总经理,今天很荣幸和大家介绍一下,华彩照明是如何用光拉动经济,拉动文化,光这个概念和这种元素对我们人类的生活已经是密不可分渊源流长的。整个的华彩的体系,包括了,我们集团的照明的产业链。华彩之光,公司使命让生活幸福,做文化光明的使者。

      我们整个集团的发展的纲领,首先有个七力说,用科学的发展是集团发展的硬道理,资源整合的眼力,我们要创建有竞争力的商业模式,产业借势的合力,包括信念持续盈利的能力,我们希望用创造性的思维和系统来给整个产业进行夯实,包括共建富强合力的企业。

      华彩集团整体的资质如图。

      我们的产业链,目前整个集团有六家子公司和一家分公司,分别做整个的发展的内容是城市发展顾问,文化创意,规划设计和低碳产业园和能源管理。

      数字影像的开发与应用,用光的形态为表现的核心,集中夜景亮化,拉动地区的经济,我们也涉及到了文艺舞台设计,三维楼体投影等等方案。同时也作为城市的光经济发展的顾问与多个城市市长对接,共同发展智慧照明的工作。接下来是文化创意的规划,包括景区的规划。

      首先我们在京杭大运河,皇仓鏖舍的规划,项目分布为西岸和东岸,有不同的项目,几个区域,包括一些博览区、经济区、民俗文化区等等,文化经济新形态中总结了这样的说法,文化创意加艺术科技,加上资本融通的能力会实现地区文化经济综合的软性的实力,最终的目标是要形成规模化的产业集群。

      湿地公园的局部的示意图。艺术地产项目,包括延续河道也建了很多的项目节点,比如说一些仓神的博物馆,包括绿色生态区和文化博览馆等等。

      旅游项目的开发的框架中,用光为一个立足点,挖掘了大文化大生态大市场三维一体文化经济特别的地区。我们的项目的旅游策划,一个是大运河故道游览,第二是乾隆下江南的游览专线,包括金顶之夜观光游览的项目。

      旅游经济要素中充分考虑到了整个受众群体的需求,从吃、喝、玩、乐、游、购、娱、住等等来拉动整个项目的经济。

      下面是尽其在北京十渡旅游景区做的大旅游战略的设计。

      一大战略,北京十渡大旅游的战略规划编制工程,一幅长卷,燕山夜话,一台大戏是骏马河大战,一座雕像是智慧之光,人文伏羲之造像的工程,一条古河是骏马河整个流境的整体的工程。

      背景和条件的分析,规划整合、旅游资源分类和评价,客源市场分析定位,大旅游发展战略和目标,整体开发的空间、布局、旅游办理开发规划,旅游形象策划和市场营销,旅游产业的规划。从大旅游的年提出了相关的保障的措施。

      视觉影像系统结合了楼体投影和舞台投影等等的手段,来表现一些商业综合体对整个地区产业经济的一些整个的效果和提升,我们也同时运用到了智能性多媒体的典型的解决案例。

      如图,包括数字化地球过程中,我们涉及到的数字化城市,数字化照明,用前面那位女士提到的,一些云计算和物联网的效果,包括一些手段来支持这样的整个项目的核心技术。

      我们在去年的时候也帮助中新生态城,中国和新加坡两国政府创立的新城,整个的定位是全球最节能环保绿色低碳的生态地区,我们在这里为中新生态城做的整个的夜景照明的工作。

      我们在照明规划和室内外规划设计里也是涉及到了五星级酒店和商业住宅。

      如图,大体量的商业综合体,我们的产业园也是结合低碳、环保等服务,在线城市照明服务于一体的服务管理企业。去年在中国绿色教育示范基地也签约了一系列的授牌仪式,华彩集团也成为了签约的绿色照明示范基地之一。同时也在基地里建立了产学研等一系列的研发中心。

      今年华彩集团在上海的分公司也成功的设立,我们成立的庆典也请了当地的专家和学者,以及行业内部的领导来看一下。

      如图,集团实现关键资源的能力,我们也提出了风险的控制,我想有兴趣的同仁和领导,我们可以下面再交流。

      如图,我们做过的公益事业。

      我们展望是希望2014年也能提出多元化、标准化、标志化的一系列的标准,希望打造行业内照明产业的专业的地位。

      谢谢大家!

      郭敬:感谢沙小姐的介绍,真是又华丽又精彩,各个景区要亮起来,可以找沙总。

      王帮群:今天晚上的晚宴请各位准备一下,我们会有一分钟的时间给各位与会代表介绍一下公司的名称和自我介绍。接下来是中国旅游投资之夜的晚宴时间。

      谢谢!

      6月17日上午:国际旅游投资50人论坛(第二场)

      主持人:王琪艾蒂亚机构总干事

      演讲人:

      姚军华侨城股份公司副总裁

      题目:打造世界知名旅游品牌的探索与实践 

      文剑武云南田野咨询机构董事长

      题目:正本清源:旅游地产还是旅游投资

      李尔葳华盈星影视传媒基金创始合伙人

      题目:文化综合型大型旅游项目的开发研究

      钟东霖基石基金管理公司董事总经理

      题目:旅游地产的投资与融资之道

      曾晓成旅游财富网CEO

      题目:面向中产阶层旅游地产投资和度假需求的营销模式创新

      对话主题:旅游投资企业的投资理念与项目实操经验分享

      对话嘉宾:刘开皓浙江晟昊集团副总裁

      刘少军北京大成有方酒店管理公司董事长

      赵一军海韵集团副总裁

      尹春道香港天香集团总经理

      主持人:高天明中油国际酒店管理公司总裁

      王琪:大家好,今天上午按照会议议程是安排了第二场国际旅游投资五十人论坛的内容。昨天经过了一天的大会,应该说内容非常之丰富,各位演讲嘉宾在国际旅游投资五十人论坛这个环节里,讲了很多企业的投资的理念、发展的状况。尤其是邀请到的美国派拉蒙公司的托马斯先生进行了他们进入中国市场要求和合作意向的阐述,得到了会议代表的热烈的响声,很快达成了一些意向。昨天下午又进行了第一场的旅游规划的论坛;在投资洽谈会环节的路演上又有几个地方的旅游局推介了一批投资项目,一些企业的文化和科技含量很高的项目给大家做了一些演示和推介。我想虽然有些项目可能并不是很成熟,或者是存在着各种问题,但是努力的方向是值得我们来关注和肯定的。旅游业的发展离不开文化产业和科技产业的引领。

      今天上午我们进行第二场国际旅游投资50人论坛。在今天的会议开始之前通报一个信息,原定的华侨城的姚总的发言,姚总昨晚已经赶往别的地方,所以说今天上午的演讲就无法按照原定的日程进行了,也很遗憾。我知道很多人也很想听听华侨城最近几年在旅游项目投资方面的经验和心得,但是以后还会有机会,华侨城也是机构非常重要的成员。

      上午的时间里,我想借用一下姚总的发言时间补一下昨天的“课”。昨晚的投资之夜原定是由我介绍一下机构发起成立的基金,但是因为昨天神9发射成功,我一高兴喝多了说不了了。今天简单地把我们成立的中国旅游示范引导基金的事情跟大家说一下。

      基金成立的背景是这样的,机构在这个行业里是想做一些行业引导的作用,除了要召开这样的论坛,每年年底再评选一些奖项之外,我们还想更多地介入一些实际的旅游项目的实践中,如果要这样做的话,我们想有可能成立一支基金做一些实验性项目投资,可能对行业的示范和引导的作用更加的明。我们想通过自己的实践行为告诉我们业内的同行和朋友们,有一些旅游项目可能不与地产相结合,和旅游、科技、文化融合也能够实现很好的盈利,甚至说比做旅游地产的利润水平更高。其实做旅游地产真的很难上市,我们和一些基金也聊过,一些创投的企业,想投一些旅游企业,这些公司在发展的道路上耐不住寂寞,最后走到了做旅游地产的老路上去了,想依靠土地来上市的可能性是比较小的。

      既然作为一个示范引导的基金,我们并不是追求它的体量多大,是看它的价值取向,这是我们成立基金的背景。

      意义不多说了,意义是毋庸置疑的,我们是一个民间机构,但是我们也想为行业发展做出自己的贡献。这几年基金的发展的速度很快,各种各样的基金都在迅速的成立之中,据我们调研,在去年一年旅游行业的基金纷纷成立,大概现在已经有五、六支之多了。2010年之前一支旅游基金都没有。像我们了解到的几支比较重要的旅游基金,像基石基金,还有海航资本的张先生他们也成立了旅游基金,是和北京市旅委合作发起成立一支北京地区的基金。还有一些地方性的企业也在做。这些基金有的是已经开始有了资金,有的是在募集,有的是停留在概念上。

      我们成立这支基金的目标是要创立旅游投资界的首支专业化、专门化的示范性的旅游投资引导基金。我们只是想做一些引导,因为我们机构做投资不是我们的主业,我们也想通过这个基金的成立,成为投资旅游产业基金中的模范标杆,引导旅游投资项目的国际化的发展的方向,打造出具有榜样作为的精品旅游项目的品牌,最终实现旅游投资领域的最佳投资价值。

      我们对这支基金的定性,是首支专门投资于收益型项目和成长型企业的小型旅游投资产业基金。投资的主体是以中小型投资主体吸收大型主体投资人来参与,我们希望这支基金它的出资人不是单一一个人或者是某一家公司,我们的基金的资金量一家公司就可以做得到,但是我们不希望这样,我们为了体现示范的作用,我们希望有更多的投资人参与进来,我们以中小投资者为主。我们要以民营机构的投资为主,结合少部分的国有企业和个人的加入。因为国有企业有一些限制,我们也跟一些大型的国有集团进行过洽谈,他们也表示意义重大,他们也很有兴趣,但就他们的企业的性质和决策的程序来讲很难做。

      我们以国内资本为主,同时也欢迎国际资本,我们以产业资本为主以金融资本为辅,因为金融资本不去太关心行业的发展或者是领先和示范的作用,他们更多的是考虑到收益。我们既然是一支行业基金,我们希望行内的朋友们一起来参与,我们主要吸收的是产业资本,投资人本身就是在旅游行业内,就是做旅游投资的。

      讲一下我们的基金的一些主要的指标。比如说我们的目标,第一期的基金希望规模是两亿元人民币,资金的募集分成三期比例按“334”分配,首期募集的资金是六千万,续存的时间稍微长一些,我们做“5+3”,LP投资人设想是20到50人,因为法律规定最多是50人,普通的合伙人是3到5人。

      按刚才讲的投资人的情况来分配,我们估计每个合伙人出资规模也就是四五百万这么一个概念。中间如果有愿意多投一些的是可以,但是我们不希望一家独大,比如说一家出两个亿,这样他会有比较大的发言权,这样我们会很为难。

      这个基金的管理方面我们机构选择是跟李尔葳女士的公司签署了合作协议,双方合作,不会专门成立一个基金管理公司来操作。

      我们投资的方向,这两亿元的资金,这么少的钱能投什么项目呢?我们投资的原则,一般选择旅游地产以外的投资的企业;第二是规模要适中;第三是项目的边界要清晰可控,模模糊糊和多元化的企业是不做的,我们做非常单纯的一个企业一个项目。如果说集团公司做了很多的领域,旅游、酒店、地产等等这就不是我们选择的企业了。

      还有一个很重要的特点,一定要有可复制性,这是今后企业上市很重要的上市,如果不可以复制,依赖于特殊资源成立的特殊的项目公司,可能就无法去其他的地方再去做。

      第五条是不受区域季节等因素的影响,因为在旅游产业中有很多项目,它是受区域季节的限制。比如说滑雪场这样的项目,或者是温泉这样的项目,因为受资源条件的限制,如果一个地方没有相应的气侯的条件就无法做这样的项目。

      第六条是要对土地的依赖程度低。

      那么有没有这样的项目呢?可以说很少,或者说国内目前基本没有。怎么办呢?我们最后一条是优先考虑国际品牌和有影响力的项目,我们要引进国际先进的项目,因为在国际上非常多的旅游的项目,本身他们是不和地产相结合的,我们会发现他们的旅游是单纯的旅游的项目,很少提及地产。

      今天的会场上给大家介绍这支基金的情况,我们要募集有限合伙人,主要是要包括会员的企业,包括会员企业在内的有志于中国旅游投资的旅游投资企业及部分金融机构,如果对我们基金感兴趣希望大家一起来合作,关于基金的情况已经印在会刊上了,也是本次大会推出的一项配套的活动,大家在报名表里也填了这一项,我看到的情况是一半左右的朋友是愿意参与,也许是愿意出资,也许是有项目希望基金给予投资,也许是有希望加入到我们的管理团队中,不管是什么形式我们都欢迎。

      目前这支基金的管理人是由我本人和李尔葳女士,我们还需要一到三位著名的投资家和有志于旅游投资的创新人士,我们希望找到与我们的理念一致的朋友一起来做,我是做机构,李尔葳主要是在传媒和影视的方面,我们还希望有专业的金融界的人士以及做旅游投资非常有经验的人士加盟。这样的话我们的管理团队会结构非常的完善。

      好的,谢谢大家!

      下面有请文剑武云南田野咨询机构董事长题目:正本清源:旅游地产还是旅游投资

      文剑武:大家好,刚才介绍王琪总干事介绍基金的时候说,基金要投资旅游地产以外的投资项目。不知道这句话应该怎么来理解。我的题目也是“旅游地产还是旅游投资”顺着王总的话,是不是说旅游地产和旅游投资是两回事呢?

      昨天我们在聆听专家领导发言的时候,也对这个问题有所涉及,有的来宾也提到过什么是旅游地产?包括所有参加会议的人,可能我们在做的事情,虽然我们来自五湖四海,有的是来自政府部门,有的是来自于投资界,有的是原来做旅游的,包括各种专业公司的。我们做的事情所有的项目归结起来也就是两类,一类是偏地产类,一类是偏旅游类的,这两类是什么关系呢?

      先看一下欧美旅游投资的发展。如图,大部分是蓝色少部分是黄色,这是我总结的欧美旅游投资发展的归结,最早是景点景区。从景点景区发展到后来的旅游投资,景点景区很多是天然的,不管是人文的景区还是天然的都是自然界留给我们的,后来发展到旅游投资有两大部分,一个是主题公园,首先是以迪士尼,包括我们派拉蒙先生为代表的蓬勃发展起来的,形成主题公园类的主题投资;还有一种是主题度假,包括滨海度假、森林度假等等,这一类也是在自然风光之上的投资。

      主题公园本身也是人工的投资。在主题公园中又分成两类投资性项目,一类是综合性的主题公园,以狄士尼乐园为代表,还有一类是主题休闲社区(黄色),这部分里含有地产。如果是以狄士尼乐园为例是迪士尼乐园走向迪士尼世界形成新的模式,主题度假也是两类,一种是分时度假村,还有一种是主题度假别墅区。

      主题度假别墅区,看过美国高尔夫别墅的网站,美国很多高尔夫别墅的网站报价有两种报价,一种是美元,一种是人民币,他们非常关注中国的客户。那一类是我们说的主题度假别墅。

      在这两个地面,我们看到大部分是蓝色的。在欧美旅游地产主要是以旅游投资和经营为基础。更多不是一种我们心目中的地产项目,如果我们看下一个对比会非常的鲜明。如图,中国的旅游投资发展的轨迹,这个轨迹中特别是二三十年以前更多是旅游景点和景区,但是更多的是政府投资的由旅游局管理。随着景点景区发展成人文旅游和风光旅游,前半段基本上是现在的旅游公司,从人文旅游之后看到分成了两种旅游投资的形式,一种是旅游小镇,如丽江的束河古镇,云南曾经拿出六十个旅游村或者是镇作为旅游小镇。

      还有是主题度假地产,主题度假包括华侨城,华侨城是早期的民俗村,世界之窗,后来发展到东部华侨城是典型的主题度假地产。这两类旅游小镇和主题度假地产,都是含有大量的地产类的项目。

      风光旅游一种是各类的度假村,但是度假村在八九十年代风靡一时,那个时候不含地产,是严格意义上的酒店式的度假村,但是这几年做的人很少,这几年都做度假地产,海南绝大多数都是这样的,全国各地的包括云南都是这种。这两个对比起来我想说明两个意思,在欧美旅游地产的概念是基本上没有的。更多的是旅游投资,旅游投资很多不考虑地产,地产就是地产,旅游投资是旅游投资。但是在中国不一样了,我们现在旅游投资基本上演变成了旅游地产,旅游地产是怎么演变来的呢?从人文旅游和风光旅游都可以演变成旅游地产,从投资的主体上,昨天的几位发言嘉宾,前面的两位一位是港中旅的还有万达的老总,代表了中国投资主体的现状,港中旅代表了最早是做旅行社、酒店的,后来觉得不过瘾所以旅游里加地产,后来延伸到了旅游地产。还有一类是原来做房地产的,后来发现拿地越来越困难,有些高端的已经不单纯是做地产了,还需要有旅游的帽子。有了旅游的概念不仅拿地好拿,而且给的政策也很优惠,加上高端的形象也好,而且拿的地还可能很大一片。

      也就是说前面的是做旅游加地产,后面是做地产后面加旅游。这个里面就有问题了,做旅游的人原来不懂地产把地产加进去能不能做好,相反原来做地产的人根本没做过旅游,如何把旅游做好?这是旅游投资界都要思考的问题。如何做好呢?到底旅游地产有什么价值?它比纯粹的旅游和纯粹的地产来说到底有什么价值?我个人的观点,旅游地产在客户心目中面向市场的情况下有三大价值,理想状态下的三大价值:

      第一、价值是资源的稀缺性。资源的稀缺性包括人文资源、自然资源和生态资源。生态资源里包括气侯、阳光、空气、水等等,海南凭什么好?就是水好、空气好。全中国最好的海水在那里。这些资源在一定的范围内一定是稀缺的,反过来说如果我们投资旅游地产,如果没有资源的稀缺性就谈不上拿的是优质地,就很难做优质项目,稀缺性能够放大到全国和全世界也就可以做到顶级项目。这是天然的自然的价值。

      第二、高水平的经营管理。要塑造品牌经营价值,不管是酒店、会所、会议、主题公园等等是有品牌还是无品牌?我们看过了太多的主题公园失败,要看能不能做到高水平的经营管理,还有物质增值的价值,不是说有房子就有价值,房子加上经营价值和品牌价值才有增值的价值。这对只做地产没做过旅游的企业来说就带来了很大的挑战。

      第三、高端需求的增长性。我们中产阶级的群体越来越长大。大家已经不满足于白天看庙晚上睡觉的旅游的方式,这部分人群大量涌现。但是同时还要注意到,高端客户群的选择的范围不仅仅是中国,而是全世界。他可以去休闲度假的目的地是在全世界来选择,使得任何一个旅游地产投资的项目,不仅在省内要竞争,而也不是中国而是在全世界来竞争。要跟地中海、夏威夷、瑞士等等来竞争。

      我们面临的挑战,如图,关于海南的数据统计,从去年到今年的数据的统计,表里最右边的一列大多数都是负数,海南房价全线下跌。如果我们投资旅游地产,如果是想通过卖房为主要回笼资金的渠道,这就是旅游地产。如果靠旅游项目经营来获得收入渠道这就是旅游项目的投资。如果是要靠地产的话,不管是海南还是云南我们就要担心了,旅游泡沫的破裂是不是意味着旅游地产泡沫的破裂即将来临?!

      现在我们认为整个中国旅游地产的投资都面临挑战。

      第一、房地产宏观形势导致投资热情锐减。限购、限贷使得很多人连房地产都不敢投资,没有热情也没有兴趣了。这是第一个严重的挑战。

      第二、海南的降价导致的国民信心的丧失。现在销售很困难。

      第三、我们很多所谓旅游地产项目,只有地产,没有环境没有特色和良好的经营管理,这类项目仅仅是化了妆的地产,就是简单的房地产。这种项目要吸引高端需求是完全不可能的。我们越是高端的需求的客户眼光越挑剔。

      第四、现在土地政策日益趋紧,土地成本大幅度上升。原来5万、10万、30万拿一亩地,现在越来越难了。据说下一步可能高尔夫球场用地必须要变为建设用地出让,而不再是国有用地转让,这些政策的调整都给旅游地产带来了严峻的挑战。

      我们开始要重新思考一个问题,到底是做旅游地产还是做旅游投资?即使在做旅游地产的时候要多想想旅游的投资,而不仅仅是想通过把房子建起来卖掉项目就成功了。但是原来做旅游投资一直很纠结的问题是,旅游投资如果没有地产销售回报太慢。有一句很流行的话“难道只能靠门票收入来回报吗”,实际上不仅仅是门票的收入还有其他的渠道。

      有三个渠道:

      第一、品牌投资。特别是如果原来做地产的很多的企业,如果假设换个角度,一个亿、两个亿的投资砸在一块地上,如果把一两个亿砸一个品牌出来,不管是砸酒店还是俱乐部的品牌等等,一个经营管理的品牌恐怕也是能砸出点名堂出来吧。

      现在很多的酒店管理公司越来越牛皮,有的历史也就是七八年的历史。原来是一两个做酒店管理的人出来做的酒店管理公司。如果我们做旅游投资的时候首先要考虑建设自己的品牌,不管做的是酒店或者是度假村和各种俱乐部之类的,能不能开始考虑品牌。不能老是华侨城独大、洲际或者是万豪的。

      第二、旅游经营的收入。现在不远远是景区门票的概念,包括大量的酒店的经营,主题公园里的项目的经营,高尔夫等等的经营。这些经营的收入也可以给我们带来大量的现金流,还有一个很重要的资源价值,真正投资的是抢占了好的,不管是温泉的资源、滨湖的资源和森林资源,这些资源的价值不仅能够成为很好的融资的平台,而且是资产的长期的价值。当然了,这个回报率肯定还是慢一些,不可能像地产一样砸下去三五年后回报就是100%、200%。但是现在地产回报已经很不乐观了。

      这种情况下,整个的旅游的投资将来会主要的形成不是原来说的,要么是地产,要么是旅游,而是变成几个途径。

      第一个途径,泛旅游地产,还是以地产为主,但是地产为主更多是在城市竞标,乃至在城市里,是以生态旅游概念来做的居住地产,特别是城市近郊的项目为主,以生态旅游的概念做居住地产。

      文化旅游概念做的城市地产,现在文化旅游也成为一个热门的词汇。有的地方打文化旅游的概念会有倾斜的政策,这样也可以给我们一个机遇。这是非常浓厚的地产的概念,以地产为主题。

      第二个途径,改变大地产小旅游,变为大旅游小地产。以大面积的托管地资源来做少量的经营地产。管理和规划可能是三五万亩的托管地的景区的资源,但是真正做的是可能只是其中一两百亩的精品地产,大旅游衬托小地产才能做出精品。

      第三个途径,是以大面积的旅游景区做商业地产,如果是一个好的景区做这种少量商业的地产,商业地产的价值还是很高的。

      第四个途径,纯旅游投资,包括连锁度假的模式,连锁的养生俱乐部的模式等等。将来会分出不同的类,有是纯旅游,有的是纯地产。

      谢谢大家!

      王琪:谢谢文总,去年文总我们第一届大会就来参加,今年也参与了,我们主办方再次邀请他来演讲,是因为他的一些理念和想法跟我们的主办方这次大会的主题是吻合的。

      下面有请李尔葳:华盈星影视传媒基金创始合伙人

      李尔葳:大家好,我和大家分享一下,旅游项目开发对于文化资源的整合和挖掘。现在随着国家对文化创意产业的支持力度的加大,各地政府都在想一切的办法挖掘当地的文化资源。说到文化资源的概念也是很大很复杂的,今天的时间也有限,我不是在浅的层面跟大家分享一下。

      我讲的内容两个部分。

      第一部分是文化资源的基本的开发技巧;第二部分是影视动漫的开发。

      文化资源基本的开发的技巧第一个部分旅游项目与文化资源的关系;第二部分是哪些类型的文化资源值得挖掘,第三是旅游项目开发文化资源的方法和技巧,第四是文化资源在旅游项目中的开发的形式,第五是开发文化资源的核心的要点。

      第一、文化是旅游的灵魂,旅游是文化的载体。我们为什么说文化是旅游的灵魂呢?旅游的本质上来说,旅游是指什么,旅游是为了人们为了满足物质和精神上的需要,采取多种形式通过多种途径离开定居地到异地做短期的旅行观光,人们出行旅游的动机和目的是暂时离开目前熟悉的环境,到不太熟悉的环境去寻找一种新了体验以丰富自己的盈阅历。寻找新的体验和丰富自己的阅历基础是什么,就是旅游项目本身承载的文化的内涵。

      一方面外向力,是旅游项目本身的一种吸引力和号召力。为什么说文化是旅游的灵魂,从旅游行为的角度来看,文化旅游是一种特殊的行为方式和行为过程,特殊性是异地发生和场景的特殊。文化旅游文化性质是对异地文化遐想所导致的冲动的导致。

      旅游项目的竞争力,当今景区大同小异市场竞争激烈的情况下,旅游文化的差异和特色成为吸引游客的重要的因素。旅游景区文化魅力是内在的神,景观美、内涵深才能吸引游客抓住游客。旅游业市场上的运作,第一个层次是价格的竞争,这是最低层次的。进一步上升到质量竞争达到最高层是文化的竞争,旅游本身的文化的功能是内在的,旅游业是经营文化和销售文化的行业,旅游者也是在购买文化和消费文化。

      旅游产品的竞争力也是最终体现在文化的竞争,旅游的多要素一定程度上反应文化的应用,反应了策划、规划开发者对文化的理解,只有把文化与旅游结合起来,这样的旅游才能才有生命力,旅游和文化是密不可分的。

      产业发展的角度,旅游产业和文化产业相互融合,相得益彰,文化的内涵决定着旅游产品的价值和品位,是增长影响力的关键的所在,是核心的资源。

      哪些文化资源值得挖掘呢?第一是自然的旅游资源。是由地址地貌水文水体等天然资源;第二方面是中华传统文化,中国是唯一有古老的记载,从未中断的国家。悠久的历史留下了无穷的遗迹。中国的传统文化是中华文化的精华部分,代表了中华文化的特色和内涵,是中国人的智慧的结晶,也是人文旅游资源的主要的内容。

      现代旅游事业的发展,人们对传统文化的认识更加深刻,传统的文化不仅丰富了现代中国旅游业的内容也得到广泛的弘扬和传播。传统的文化形式多样,以固态留存于世,或者是动态的人文资源存在。

      第三是宗教文化,主要有佛教、基督教、伊斯兰教和道教。我国著名的宗教场所有佛教寺院、基督教堂、伊斯兰有清真寺、道教的道观。

      第四方面是民风民俗问题,民俗是民间风俗习惯,是劳动人民创造的民间文化,包括饮食、文化、居住、歌舞等各方面,民俗旅游是高层次的旅游,已经成为旅游行为个旅游开发的重要的内容之一。根据国内的抽样调查,来中国的美国游客中主要的目标为欣赏名胜古迹只有26%,有56.7%是对民俗风情感兴趣的游客。其他的值得挖掘的文化资源的类型,包括非物质文化遗产,比如说昆曲、苏州评弹等等,红有红色文化,大量的红色文化都分布在老区和边疆地区。还有文学文化,对联、匾额、碑帖等等。

      从文化与旅游资源的关系来看,文化孕育的资源需要进行文化的解读,自然旅游资源的开发的技巧,科学性、审美性和旅游文化的挖掘。科学性是各类旅游资源景观都是客观存在体量不同的科学实体,也是人们认识和研究资源进行科学考察的理想的场所,要认真研究其形成发展和演变的内在的规律;审美性,自然旅游资源对于旅游者产生吸引力原始的出发点是在于自然美和和谐美,旅游开发者要从多方位的视角去欣赏,进行发散的思维的发现;旅游资源的挖掘,主要是深化传说等等注入文化和历史的内涵,是在原有的基础上符合时代特征和要求,以一种新的形式在线某种历史面貌。

      中华传统文化的开发,第一是保护性的开发,对历史遗存从历史的角度挖掘,注意从历史遗存的现状研究其特征,包括绘画、雕塑、设计、书法要做到尊重历史,尽量恢复其本来面目。第二是要创新性开发,对中华传统的开发必须是鲜活的在线,创造性的表现,与现代人的审美观念要相结合。

      民俗文化开发技巧,现在对民俗文化的开发,一种是博物馆式的表现方式,是用很短的时间就领略到要用很长时间才能了解到的民俗的文化,是对消失的民俗文化通过信息搜集让游客了解。第二是原生的自然的表现方式,选择交通比较便利的村落对旅游者进行宣传,对村落的自然的形态,除了必要的设施之外没有加工和改造,让游客有真实感,甚至亲身参与劳作。第三是短期表现的方式,比如节庆活动,并非为了发展生态旅游业不会常年存在,但是节庆期间会吸引大量的流有着;流动性的民俗文化表演活动,表现了艺术的风采,也吸引了很多的外国的民众来欣赏;抓住宗教旅游,宗教活动是民俗活动,宗教活动不是目的,而是一种手段。

      影视动漫主题公园的开发,市场呼唤新的影视动漫主题公园,神话王城电影乐园,是以中国的寓言传说为主要的内容,以电影为主要的宣传的推广的形式,借鉴美国迪士尼的模式,规模相当大的电影乐园项目,在新疆打造中国西部最大的电影乐园项目,这个项目是我们的资本的运作模式是政府是以土地来入股,而且提供一部分引导的资金,国开行申请80%低息贷款,我们在寻找规划设计方面有实力的国内外的规划的机构,也在寻找在旅游方面有丰富的经验的旅游集团,希望对这个项目有兴趣的机构和朋友可以探讨合作。

      谢谢!

      王琪:下面有请钟东霖:基石基金管理公司董事总经理题目:旅游地产的投资与融资之道

      钟东霖:大家早上好,今天主要讲旅游地产的投资跟融资之道,主要的内容前面四个着重在旅游地产的投资方面,后面是讲到融资。前两天很多的演讲嘉宾针对投资讲了很多了。

      首先旅游地产的投资机会,时间关系不再赘述了,我们做旅游地产规划的时候已经确定了旅游地产的形式了。

      旅游地产的投资有什么特点,主要是它的开发周期是比较长的,所以从资金的角度来讲,有一定的风险;第二它本身投资的规模是根据在旅游项目上开发的业态而决定的;交通条件也是制约着整个旅游地产的客流量,所以别希望今天这个地方每天有五千人,一下子要变成五万人,而是要看本身交通规划上的情况而定。

      再有受政府的宏观的政策的影响比较大,现在很多地方是存在独立指标的问题。目前来说,住宅跟商业还有旅游设施的开发是主要的获利的机制;此外受季节的影响也比较大。还有旅游据点能不能让游客来住宿,或者是成为短暂停留的景点,这个也很关键。是以点带面的,另外也常常看到有一些比较创新的旅游地产的投资,本身是多变性的,商业模式也是会有所不同。

      因为有这些特性,所以它的投资有一些条件就不得不考虑,第一是“兵马未动、粮草先行”,别项目做到一半才发现当初设想的融资的工具全部是不成熟的。包括宏观调控的影响都会制约投资旅游地产的资源。还有本身要有个清晰的旅游业态跟运营的模式,必须要有可操作性。要符合地方发展的战略,跟政府是能够顺势而为的方式。

      在宗教和其他的方面不会跟当地的居民产生一定的冲突,不会造成施工上的麻烦。另外要合法取得土地,我们也看到旅游景点因为一些建设,因为没有土地指标而被拆除的情况。再有交通条件跟区域的客源要充足。本身天候是无法改变的,但是可以在不同的季节里安排不同的活动。另外,最好是本身有一种短期跟长期的扩展性,可以在短期把资金抽一部分回来,但是仍然可以在未来的十年、二十年不断地去扩张旅游的资源。要有专业的运营的团队,你想做什么要有比较了解的人来帮你。

      本身具备一种核心的竞争力,包括前期的推广周期要可控。因为在投资旅游地产前面的半年所花的费用可能会占到整个项目的非常大的比例。不是钱刚好把项目建设起来就可以去做了,而是要想到前期怎么去推广的问题。

      这么多的因素,我们怎么去考虑要不要去投资一个旅游地产呢?首先要对项目前期要有所准备,提出一些数据,再有要对市场的调研做一番了解,还有要对项目给予适当的定位,当然包括一些主题定位、功能和市场定位也包括整体的定位。要对经营的模式提出一些设想。要对经营和财务状况的预测,拟定一个投融资的计划。最后对它的风险能够有一些了解。

      如图,我们在做旅游地产分析的一种步骤,这无非是说在不同的阶段,对项目的分析,还有本身在客观环境上以及在内部资源上的准备跟内部的研讨。

      融资的部分:

      首先旅游地产本身在融资上有哪些模式。

      第一是全部是按照自筹性,包括可以从内部去融资,银行贷款跟预收款,还有上市公司可以利用股票来质押或者是其他的方式的债券。

      第二是外部融资,可能会承担一定的风险。发行企业债券、银行贷款本身还有房地产的投资信托,利用海外基金种种。

      自筹一般是对企业本身资金比较雄厚的,抗风险能力比较强;第二种是合作模式。是结合各方的资源,有地的出地,有钱的出钱,有专业背景的出专业背景,可以把风险分担。还有一种BOT的,在旅游地产上也是常看到的,本身建设、经营再转让。因为很多时候无法把很多的资源都变成私人或者是民营的资本,最终还是要交还给大众,只不过政府前期缺乏一些资金来做基础建设,可能是利用BOT的模式可以借用民间的资本来走一段,民间也会利用中间的运营把投资得到回收。

      资金渠道上讲,我可以探讨十种融资的渠道。有一种是银行本身资产是大于融资的额度,只要做一定的质押跟抵押就行,还有一种是本身的资产小于融资的额度,可能要提出一定的可行性的分析的报告。

      第二种是地产的信托,这是经常会被用到的,也是政府最想要打压的,因为这方面的问题存在的比较多,因为牵扯到固定回报的模式,今年会有两千亿的地产信托可能到期的,偿债的能力也面临着一定的威胁。其中最常见的发新的信托解决旧的信托的问题。现在做的很多的项目,房地产商的利润已经很少了,再加上高额的利息支出,如果是承诺每年15%甚至是30%的回报,对现阶段的开发商是带来了极大的压力。

      再有是房地产证券化的试点,现在国内有几个城市已经在做探讨了,目前像美国,亚洲的新加坡以及欧洲的英国,他们都已经推出得比较的普遍。国内是因为股票市场市盈率比较高,所以在试点上对每年5%到10%的回报大家不太感兴趣,市盈率假如说是低于10%,对股民来说不够刺激。不过这不排除国内的旅游项目打包到境外去发。

      私募基金,从三到四年前开始这些大的地产商都开始尝试发自己的私募基金,这里面有的是以企业本身拿出一个项目出来,自己投资一部分,对外融资一部分,承诺一个回购的金额,另外是独立的第三方的利用专业团队投资项目的一种基金的形式。当然私募也是成为市场的主流,因为信托已经被政府限制了,所以地产基金大部分是以私募的形式。

      做旅游地产是周期性比较长的,如果是利用股票上市的钱来做,会相对的比较的压力小一些。上市目前国内地产上市是有一些难度,但是很多公司都是买壳的方式,到香港去发H股是非常好的方式。虽然外资进来是有一些限制,但是如果是用旅游的名义,或者是用文化产业的名义,还是可以走其他的项目的渠道。

      企业债券,目前政府也准备要放开这部分,也在深圳板块也开始在尝试。非上市企业的发债,这种对旅游地产的企业也是非常好的模式可以尝试。

      当然还有一些其他的资金渠道,包括担保公司的贷款,包括民间集资,小贷跟典当跟短期,目前以旅游地产来讲是要考虑到资金比较长期的打算。但是有时候比较有把握一些商业贷款,能够在某个阶段,比如说土地证下来就可以发放的情况下可以尝试短期的,稍微利息比较高的资金的渠道,来解决短期资金的需求。

      我介绍一下基石,我们管理公司本身是管理一个西部旅游发展基金,我们是注册在成都,当初是为了地震灾后重建国务院批给四川省的一个建设西部的旅游基金。因为西部的旅游资源是相对的比较丰富,尤其是云贵川甚至于到西藏新疆都有丰富的旅游资源。这个基金目前是50个亿,主要投资两部分,一部分是投资在项目上,第二是投资在基金上。

      谢谢大家!

      王琪:谢谢,旅游地产要是按照传统方式做会有很高的营销的成本,究竟有没有什么好办法呢?下面有请曾晓成先生,曾晓成先生是旅游财富网CEO,他得演讲题目是:面向中产阶层旅游地产投资和度假需求的营销模式创新

      曾晓成:首先感谢艾蒂亚机构的盛情邀请来参与旅游投资大会。非常有意思的是我们讲旅游投资,这次大会把两个大的企业拉到了我们的投资大会里,一个是万达,一个是港中旅。为什么这样说呢?首先旅游投资09年开始作为国家战略支柱性的产业,尤其是08年金融危机以后,不管是万达也好,还是港中旅都开始转入到旅游地产投资的领域中。

      我们也发布过一个数据,2012年第一季度,旅游产业主要是涉及到旅游地产总投资是2600个亿,2012年的第一季度中国的房地产的总投资大概是一万一千多亿,所以说占了整个房地产投资的20%以上。可想而知旅游地产很热门。前面讲的万达是从房地产的行业转入旅游地产投资。而港中旅是从传统的旅游产业转入到旅游地产投资。

      旅游加地产的内涵是什么?这个涉及到很多的方面。今年2月份七部委发文,鼓励旅游类的企业上市融资,严查借旅游之名开发房地产,4月份的时候国家旅游局也是要严查借旅游之名开发房地产。究竟旅游地产是个怎样的概念?现在很多人说搞旅游的人不懂房地产,也包括我们很多人谈的创意谈文化,谈到旅游景区里的传统的。包括印象的系列。从海南的数据85%的空置率,也是旅游地产内涵的损失。

      今天是讲讲旅游创造新生活,主要是针对中产阶级的旅游地产的营销模式的创新。我的整个演讲分三部分,有一些内容是穿插在我的各个分步骤里。

      第一部分是中产阶层生活新三大件升级,旅游文化产业将成为经济增长模式的转型,也是拉动内需的新动力;第二个标题是旅游地产定位,如果没有把定位和服务功能定清楚,今天谈旅游地产那是纸上谈兵;第三旅游财富网的创新的模式,它需要很好的营销的模式。

      第一、中产阶层生活“三大件”的升级,为什么讲生活,大家都知道,我们国家旅游地产这一块是跟老百姓的生活是紧密相关的,在70年代的时候中产阶层的典型的代表是三大件,自行车、手表、缝纫机,到了八九十年代,电视机、洗衣机、电冰箱,这是中产的代表性固定资产。到的21世纪的前十年,我们讲车子、房子、保险。

      今天回过头来看,汽车、房子,汽车是代步的工具必需品,房子是日常的生活必需品,尤其是住宅,已经变成了十二五的民生的工程,作为民生产业,所以说房地产的调控是个常态。

      保险都是基本的生活的保障,到今天为止房地产也好,汽车也好,包括汽车也要限购。未来中国的拉动内需到底是靠什么?根据旅游财富网的研究,未来20年,尤其是中国达到了四千美金人均GDP的过程中,中国是中等收入的陷井。所以说经济增长模式要转型,未来拉动内需会成为国家的重要的发展的方向。

      我们提出未来20年中产阶层新的三大件,一个是投资,创造财产性的收入,第二是度假物,第三是文化品位,我们认为这是旅游产业和文化产业为什么会被提升为国家战略支柱性产业的原动力。这是个大的背景。

      接下来是旅游地产的定位,首先把旅游的定位要搞清楚,根据世界旅游组织的定义,旅游是指人民为了休闲商务和其他的目的,离开常住的环境,不仔细读了因为时间关系。

      我们讲酒店,跟地产离不开,酒店是旅游的要素,住宿的要素所以是旅游地产,包括传统的景区景点,说租赁来的土地但是也是土地,这是传统的旅游地产业态。第二个尤其是经济发展了,中产阶层成为主流的社会结构,旅游业已经是传统的观光、商务旅游变成中产阶层追求回归自然、生态养生养老等提升品质生活条件的刚性的需求,就形成了我们的度假地产的核心的一部分。去一个地方,可能看重的是它的空气,看重的是没有污染的水源,并不在乎有什么主题公园或者是什么文化,而且休闲度假,中国五千年的文化已经很重了。我们讲度假,记得我们在湖北的产业发展论坛的时候讲到,度假就是发呆,在城市里太辛苦,这是休闲度假,现在是进入到了休闲度假的时代,旅游地产、度假地产不是单纯的旅游的模式,而是生活的模式。

      前面离不开汽车,离不开住房,现在在城市里待久了,神经郁闷的人很多,必须要去远离这个城市放松。去年的数据,中国精神病障碍有一亿人,大部分是白领精英,由于高速的发展,生活和工作的压力人类比较要放松,这是我们讲的度假地产。

      旅游地产服务功能定位,把传统和目前相互,满足传统的要素,满足中产阶层的提升品质生活的房地产的开发的模式。都是围绕传统的旅游的服务加上中产阶层生活模式的改变。从旅游地产的开发分类,刚才讲了一个是景点,包括休闲运动娱乐类的,另外是住宿类的,传统的旅游经营性房地产,星级酒店、服务公寓等等,另外是中产阶层的度假的生活,一种旅游地产。

      个人及家庭投资旅游地产的分类,目前目的很明确,一个是度假之夜,就是休闲居住,有“5+2”的生活的方式,周一周五在城市,周六日可以去郊区,或者是远一些的地方。就像奥巴马说的,国会的会议开完了,但是我也要去度假。还有去张家界呼吸的空气会非常好,这个价值是值的。我们讲生活方式的改变,自然环境给人带来的身心的健康,包括养老度假。从中产阶层的需求,投资的动机真正地来区分什么是旅游地产,旅游不动产投资很多城市里产权是酒店,的确在2000年以后提出来的旅游不动产的投资获得了很好的收益,采取产权的模式未来还会发展成有限合伙投资和基金的模式。

      第三是旅游财富创新的模式,我们是基于旅游地产的中产阶层的投资理财和休闲度假双重的需求。把老百姓的真正的对旅游地产的需求的价值把它体现出来。

      旅游财富网主要是打造全产业链,刚才我讲了,电子商务是B2C+B2B,还有B2B,由于旅游产业是同传统的旅游观光转入休闲度假。C的客户需求是什么,引导B的客户去投资。

      如图,我们的核心产品,旅游地产电子商务平台,从不动产投资的角度老百姓首先要买到房子,然后要增值,所以有新房有二手房。我们提供休闲度假的产品和旅居交换的问题,也有度假预定的系统,跟旅行社和酒店管理公司合作经营上去推广。还有B2B的电子商务平台。

      网站的优势,一个是旅游嫁接地产,还有一站式服务,现在没有一个开发商说旅游地产是度假的公寓。所以开发商如果是要打造真正的旅游地产,不是说一家就能够把老百姓的需求的核心价值就能够体现出来,我们是一站式的服务,把旅游地产的价值充分地体现出来,酒店管理公司推广起来困难的我们来着推广。

      完善的产业链平台实现共赢。2011年的时候举办了一个高峰论坛,中国的中产阶层社会阶层正在形成,借助旅游产业成为国家战略支柱性产业的发展的良机,是地方加快增长方式转变的中国的机遇。

      旅游地产具备的不动产投资和休闲度假双重功能,迎合了中产阶层新三大件的欢迎。但是商业模式必须要做好。我们也成立了国际旅游财富峰会成立了国际旅游地产专家评审委员会,我们希望全产业链参与的企业,加入我们的专家评审委员会,我们给旅游地产定位,给项目进行分类,制定各种技术指标引导整个产业的发展。也参加了旅游博览会,是地方政府第一次以旅游财富专区的名义把旅游地产的展览会加入到旅游博览会。

      谢谢大家!

      提问:听了您的演讲很受启发,我有一个问题,您说出去休闲旅游不要很沉重的意思,能再解释一下吗?

      曾晓成:我们讲的是休闲度假,不需要很沉重。我记得06年的时候有个李嘉诚的室外设计师,有一个三亚的项目,他讲来三亚度假的是来度假,三亚是带着情人过去的,就是个度假的地方,不是去学习的地方,就是要轻松,不要装修设计的方案都让我沉重,我是要愉快的,要煽情一些。我只是指一个特例。

      提问:我个人有个观点,如果能让消费者感受到您说的那一点,那一定是商家没有做好。旅游概念中我个人的建议还是要有文化在里面,但是表达的方式要自然。

      曾晓成:因为旅游业目前还有传统的旅游在占有很大的比重,也有休闲度假,传统观光旅游和休闲体验性旅游最后是真正的休闲度假旅居,体验式的旅游可以把传统的东西放入,并不是全盘否认。有时候面对休闲度假的客人肯定不希望太沉重的元素在其中,我没有否认。

      提问:我们在济州岛有七栋别墅,不去度假的时候空置了出来,有什么比较好的提升它的使用价值的方式推荐吗?

      曾晓成:既然是度假公寓,从中国人角度去济州岛去投资,首先是作为济州岛的物业增值空间是很大的,但是他希望我去住,如果不住的时候有很好的酒店管理公司,帮你对外出租,这种商业模式以前我在奥赛酒店投资管理集团的时候做过,一个是不住的时候委托给酒店管理公司,还有是全部委托给酒店管理公司,公司每年给你多少时间免费的入住,这样就可以投资度假结合起来了。我们的例子有很多,谢谢!

      王琪:谢谢!旅游财富网是这次活动的协办单位,一共有四个协办单位。我们中国房地产品牌资源联盟的王帮群主任也要发个言。

      王帮群:我简单说一下联盟的情况,联盟是由国家发改委中国艾蒂亚机构的房地产投资中心成为我们的指导单位,我是联盟的创始人之一,兼中心的副秘书长。我们定位是希望做房地产行业的欧盟,实现平台与平台间,联盟与联盟间,企业与企业间通过战略联盟发展的伙伴关系,打造中国房地产行业的联盟经济,我们的路径是平台公司化,公司平台化,大家能够资源共享。目前联盟建立了资金的信托的投行的渠道500家以上,有五千以上的房企进来。整合全球优质资源的定位,积极推动领域内的专家合纵连横。毛主席说团结一切可以团结的力量,太平盛世的时代需要整合一切可以整合的资源,我们希望创建学雷锋的机制和规则,大家携手共赢帮助他人成就自我,发展别人壮大自己的学雷锋的精神,我相信中国房地产的领域,房地产行业的欧盟能够做到四海之内皆兄弟,人人争做活雷锋。

      今天想跟大家分享一个项目的信息,我是重庆人,我希望大家多多关注重庆和成都。如图,文件是重庆市渝北区的旅游局发布的文件,重庆两江新区排花洞风景区。这是2500亩的用地,其中建设用地是2100亩,是三峡的库区,

      如图,实地的风景,溶洞几万年的历史等等。开通了排花洞景区的高速的出口,重庆过去40公里。

      如图,这是整个2500亩的规划。当中一条是属于商业街,有一个水是人工湖,边上是温泉口,后面是两江新区的工业园的宁静。包括民国街,这是两条高速公路,商业街的规划,区位A是高速的出口,离重庆市区是40分钟左右,这个地方也有文化的历史在里面,龙兴镇是两江新区的启动区,这个地方是600多年的原代的古镇。现在正在大力地全球招商,未来是几平方公里的古镇的修复。

      龙兴是相当于以前的浦东新区的陆家嘴旁边的地块,要建航空城,有亚洲的文化城,国际影视基地,两江新区是规划面积1200平方公里,计划是用十至二十年的时间再造一个重庆的工业。聚集区与这个项目是有五六公里。

      >>>点击进入大会专题报道

      万科做的方案,选择去两江新区去发展,分别评论重庆是相当于是最具潜力的城市,重庆的情况是重要的现代制造业基地,中国汽车名都,长江摩托车之都,长江上游的航运中心等等。

      如图,万科在重庆的两限地,绿颜色是明岳山脉,这个项目在明岳山脉的核心区。

      如图,两江新区的规划。

      这个地方的优势不多说了,2012年通过艾蒂亚机构,平台和平台间实现联盟,能够在资源范围内有合适的投资商,整个排花洞风景区是背后是有很多的森林和植被,600多年的历史文化名镇。这个项目是13年前由一个小老板签的运营合同,现在有一些权益,他本人陆续投入了三千万,他希望协助有投资开发实力的企业对接政府,政府充分认同以后收购公司股权60%的方式来合作,也接受权益的整体转让。旅游的设施和接待是享受无偿的30%的补助,重庆要打造温泉之都,我本人和曹老板两个月之前通过一个朋友介绍之后,我认为他非常有毅力,现在我的身份还是项目的执行董事,下一步就这个项目的全程的开发运营,对外的合作和对接政府由我来统筹。

      有兴趣可以大家多多合作,谢谢大家!项目已经有几万平米的批复,只要开始运作今年就可以快开。谢谢!

      王琪:刚才王秘书长介绍了一个资源联盟的项目,希望借咱们的平台找到合作者,这个项目我认为也是很不错的。

      (茶歇)

      王琪:下面是嘉宾对话环节

      对话主题:旅游投资企业的投资理念与项目实操经验分享

      对话嘉宾:刘开皓浙江晟昊集团副总裁

      刘少军北京大成有方酒店管理公司董事长

      赵一军海韵集团副总裁

      尹春道香港天香集团总经理

      主持人:高天明中油国际酒店管理公司总裁

      上午的几个发言都偏重讲理论和概念,我希望下面的环节,咱们的对话环节的内容更加务实,因为请上台的几位对话嘉宾,都是有非常丰富的实操经验的企业家。首先有请对话上台。

      高天明:大家好,这次论坛主题都讲了,上半段讲的理论性多一些,我想来的几位嘉宾先自我介绍一下。

      尹春道:各位嘉宾好。天香控股是02年进入大陆,开始主要是做房地产的项目。也是通过自己在旅行的过程中,在安徽的皖南,我们在旅游中突然有一些想法,从房地产行业转到旅游地产。从08年开始我们在当地开发了三个旅游分时度假,去年在两江流域开发了一个80平方公里的养生旅游投资度假村。当时感觉2010年以后从长三角地区集中是以浙江、江苏、安徽这三块大型的地产陆续开始在做了,资源优势多,安徽的皖南旅游区有独特的稀缺性,每个旅游区都是山美、水美、空气质量好,但是这个地区复吸氧含量很高,我们也是看重了这个资源,和当地的政府长达两年多的沟通,去年开始开发仙寓山,是在九华山的西面,占地80平方公里。目前已经定了第一阶段的开发计划,希望大家有空可以去看一下。

      高天明:尹总刚才讲了养生旅游。

      赵一军:各位嘉宾上午好,我来自海韵集团,我们是第二代进入海南。我们是海南第一个09年从事产权式酒店非常好的经营公司,这一个酒店以产权式销售实现了二三十亿的销售额。第二在海南目前国际旅游岛,时隔两年半以后正式破土动工,海韵有幸作为第一个开发商和政府合作,我们拿了三千亩地准备搞国际旅游岛。美高梅公司是投资的股东,占15%的股份,政府占51%,海韵占34%。

      整个国际旅游岛先行试验区计划投资1500个亿,三年成势,五年要成型。目前我们在海南湾还有四块地,还有温泉的养生度假的地,加在一起,我们的土地储备可以说是当地最大的,也借此机会欢迎旅游地产的开发商包括基金、金融投资机构能够跟海韵进行合作。谢谢!

      刘少军:我是做精品酒店的,我们是品牌的名字是皇家驿站,国内还没有很大的知名度,国际上还可以。现在皇家驿站作为国内的精品酒店品牌的管理公司,现在在做酒店的输出管理,甚至我们跟很多的开发商合作另外的模式,有点产权式酒店的模式,必须找到非常好的运营商来进行管理,解决了小业主的度假的需求,一般现在的旅游度假别墅银行给的按揭是五成加十五年的按揭,这样可能用一种租金的方式,帮助小业主完全还后面的按揭,所以说小业主只是花了半价的钱买了50到70年的使用权,这是得到了很多旅游地产开发商的认可,明年类似这样的酒店会比较多地要开。

      谢谢!

      高天明:好的,谢谢。

      刘开皓:我是来自浙江晟昊集团。晟昊集团在浙江来说是一家中小规模的民营企业集团,我们是从95年开始进入旅游地产的行列,所选择的投资区也都是一些资源性的区域为主,包括北京到山东的泰安、江苏和南京和安徽的黄山,包括湖南张家界等等,都和旅游景区和旅游资源非常有缘。

      在这个行业里吃了很多苦也收获了很多经验,我们也希望借今天的平台能够和大家做一些沟通。

      高天明:刚才四位嘉宾也介绍了一下。

      下面我想问一下,投资的理念,四位来自不同的企业集团,经营的产品也不一样,各有各的特点。从投资的理念上有什么可以跟大家分享的?

      刘开皓:刚才刘总在讲酒店的时候说,我们之前酒店业投资过,对酒店做好非常高的盈利的能力是非常难能可贵的。投资旅游地产对众多民营企业来说是非常高的投入,但是却是艰难的回报,民营的企业希望短平快的投资模式,很难和央企进行大资本的对比,毕竟是民营企业。在资金背景下我们要考虑如何去突破障碍,土地价值在整个项目运作中变得非常的重要,或者说是影响到项目未来成败的关键。在这一块项目投资上,没有在这个方面做好比较完整的计划,这个项目到后期的运作会非常的可怕。这是从资本的角度来考虑的问题。

      第二是从产业的角度来考虑,我认为旅游地产一定要先旅游后地产,先产业后地产,这是最根本之路,如果是做不到这一点就别玩了,否则会旅游城市开发地产的时候会很可怕,因为我们在东部沿海,或者是长三角、珠三角会稍微好一些,如果是东部和西部这样做会很可怕,因为我们发现很多项目不是旅游地产,就是普通的城市和住宅地产,因为和旅游完全没有关系。

      前段时间我在湖南,湖南有旅游地产吗?现在目前启动的张家界旅游之外,其他的都和旅游没有任何关系,不是说在张家界旅游城市就是旅游地产了。如果说项目脱离核心,脱离产业的基础,这会是非常难以预估的项目,大部分的旅游地经济是比较落后,就靠旅游产业,这种城市的城市化的速度都非常慢,所以先旅游后地产,这是项目旅游中非常关键的地方。

      高天明:谢谢,刚才刘总提两个观点,一个是从投资的方面,现在大家搞酒店的投资也好,搞旅游投资也好是长期的回报,房地产是短平快,酒店跟旅游,酒店当时研究过,85年以前开的酒店两三年收回来了,后来发现越来越长了。所以说融资的平台很关键,投资的回报期长,贷款的利息也得还,如果是融资的能力强就把利息降低了,后面的经营的压力就好了。

      第二点,我们搞旅游地产不能挂羊头卖狗肉,首先是做旅游然后是地产。

      刘少军:特别同意旅游地产,一定不是旅游地地产,旅游地产是卖给外地人的,旅游地地产是卖给本地人的。大家如果用简单的做房地产的模式来做旅游地产,就变成旅游地地产,而本地人一般的情况下没有那样的消费能力。这是很认同的。

      第二酒店是一个赚钱的项目,不是一个不赚钱的项目。但是我们很多的房地产开发商做旅游地产的是做酒店的,因为拿了地了以后政府就要求你这样做。但是酒店可以赋予更多的功能,我们做酒店做得比较好的开发商,应该是杭州的开元,现在做酒店做出心得来了,大的区域都会把酒店留下自己来运营,当然了它运营得很好。

      酒店有几个大的功能,第一那个酒店当它真正运营好的时候,可以抵押给银行做贷款,那个贷款是比较低息的贷款,所以说是有融资功能的;第二点,作为一个酒店本身的土地是在增值的,所以开发商持这样的酒店的物业不见得是一个不赚钱的项目。包括万达,它挂国际的品牌,国际的品牌在赚钱它的本身的资产也是有价值的,土地的自然的增值它得到了不少。

      我们是不是所有的民营的房地产企业,其中万达也是,怎么去用一个长远的眼光看酒店,我是做精品酒店的,我是希望大家认清酒店业的发展的趋势,应该做什么样的酒店才是赚钱的,做什么样的从服务、设计、功能配置上如何更适合观光旅游到度假中的产品设置,所以说做什么样的酒店可能更重要。

      高天明:谢谢,酒店上有几个房地产商做得很成功。高是经营酒店的,这些年大家都觉得中国的酒店不赚钱,从03年非典之后,可能觉得没什么利益,包括经济型酒店,02年如家问世,十几年的时间经济型酒店业开始走下坡路了。所以说中国酒店过剩,刚才刘总说得很好,酒店是政府要求的。酒店也能赚钱,有两个观念,一个是酒店作为资产的升值,土地资产升值,第二是酒店要有特色,56间客房就很典型,是因为有特色。

      赵一军:我想有几个观点和大家分享,我觉得作为旅游地产投资,第一首先我们要看当地政府的政策,这个很重要,因为它是地主,这个不多赘述了。不光是典型的税收优惠的政策,包括对旅游产业可持续性的政策,领导一换届不承认了,这都是历史上遇到过的问题,或者是被双规了。所以说政策风险是旅游地产开发商要考虑的第一个。

      第二是法律风险,我们很多开发商拿地的过程中,前期的手续不完善,造成了后期做投融资,如抵押、贷款、股权融资也好,很多手续的不完整,这是法律风险。

      第三是可行性分析,因为国际国内的规划设计机构在大会上很多的可以去合作,但是首先我强调的,我本人是搞投融资多年,我们的可行性分析是否到位。旅游地产卖给谁,我们的客户目标在哪,我们的市场定位在哪,我们的商业和盈利模式在什么地方,这也是作为旅游地产投资商的重中之重,我们搞完以后拿什么赚钱想清楚了再去干。

      第四是专业的运营管理,我有不同的意见,参加了两届知名的国际酒店论坛,从此以后再也不参加了,我特别不认同业主自己盖的五星级酒店,最后外包给国外的酒店管理集团,我特别不认可。因为钱都让他们挣走了,他们不投资就是输出品牌,就是输出全球的会员体制。所以说海韵坚决走产权式酒店,海南是季节性,常住居民很少,基本上是外来的。所以说海南这个特点的城市,搞产权式的酒店要比自持的酒店利润更高,所以说海南国际旅游岛的规划条文中明确固定尝试产权式酒店。

      所以我觉得这一点我特别不认同,我们很多的开发商盖的酒店全部让别人把钱赚走了,这也是中方的业主惯的他们的毛病,凭什么他们就授权就拿管理费,他给我们带来了什么效益呢!但是很多论坛还鼓吹呢!国内的酒店管理,所以我有不同的意见。

      我给大家分享一下,融资无有几个途径,第一是“旁大款”,这是民营企业的办法,这并不丢脸。第二是像万达做的长白山项目是“兄弟连”,拉着全国工商联的几个副主席,这些大佬一起玩,一起去投资一个项目;一般旅游地产投资至少是5到10年,它为什么两三年就赚钱了,我告诉大家,因为长白山项目里边很多的地块给分割了包给中小开发商,它做一级的,二级有很多成份包出去了,这也是一种融资的策略,做整体的开发,像金海湖每一个具体的功能的项目,游艇和高尔夫可以和专业的投资机构去合作,这样降低我的总投资的造价和投资的压力,这也是一种变相融资,是具体的某个项目。

      第三,比如说找基金,像海南的雅居乐,包括鼎辉基金在清水湾也有项目,是典型的基金纯股权投资的,为什么找基金合适呢?因为很多旅游地产没拿地之前是拿不到银行贷款的,没有地产没有抵押物,这个时候找基金可能是比较适合的道路,因为是占股权,当然我特别强调一下,希望旅游界的同仁有一种开放的心态,也许某个基金控你的股,在海韵的历史上我们就可以给,只要是做成国际性的项目就可以给,这也是一种心得。与别人分享利益的心态去共同开发一个超大型的项目。

      第四,自己搞基金,海南国际旅游岛是国务院批复可以搞大型旅游产业基金,我们也是发起人之一跟政府要搞50亿的大型旅游产业基金,很多的开发商都自己搞基金,这也是变相融资的手段和途径。

      所以我最后一句话送给同仁,一定要想清楚,是不是你的项目是真正的稀缺资源。如果说养生度假我个人认为最佳的地就是海南,因为我和家属有亲身的体会,她有慢性病通过在海南居住了一段,结果是什么病都没有了。

      谢谢!

      高天明:赵总最后的问题讲得很精彩,大型项目投融的方面,一会儿我们再分享一下。酒店旅游项目开发的风险,第一是政府这块,第二是法律风险,第三是运营的方面,管理现在是请国际咨询机构管,还是开发商自己管。我也是海南的,海航开发酒店也是,有酒店管理公司还有一个分时度假,这十几年是臭名昭著,跟传销都连在一块了。如何通过分时度假或者是小产权把它分成小的房间卖出去,然后再转租,一会儿我们再探讨。

      下面是尹总介绍一下。

      尹春道:前面三位基本上把对旅游、旅游地产业态上、投资风险上,业态的操作和选择做了剖析,我想简单地谈一下我对旅游地产的想法,因为我做旅游地产的时间很短,从06年才开始接触。我一直在安徽的皖南在做,基本上在长江流域以南做得多一些,我过去也在海南待过,海南作为旅游度假地是个天堂,但是大家也知道海滨度假国外很流行,但是很多的欧洲的度假产品也是山岳度假。

      但是面对的细分的市场不同,山岳度假是针对高端的消费者,和海洋度假是有区别的,这是做项目选择的时候有一定的甄别。山岳度假按照我在黄山做的项目,我们是前五百年徐霞客打造的旅游时代改为旅居时代,把美好的山水融入进去,但是说实话皖南山水有一定的让人动心的东西,但是看多了就没意思了,在黄山山顶上跟工作人员联系,这个地方美伦美奂这是天堂,但是在天堂待长了宁可下地狱。咱们做的山岳度假,当时也做了很多欧洲的等等的模式,他们经过一百多年来的提炼,已经形成了一个酒店是个业态面上的重要的环节。

      但是还有其他的商业配套和服务配套和餐饮配套,给我们在项目定位的时候有个很完整清晰的产品的定位,而且细分市场要明确,我对应的消费者是谁。中国的旅游人口中多少能够一口气度假七天的,但是也逐步会越来越多。如果是做高端人群,所以说业态的选择,服务培训上都是根据这些来选择的。

      我们在皖南的项目是针对高端的中老年的人群,设计的理念是明确为他量身定制的。谢谢!

      高天明:尹总刚提了一个新的观念,旅游度假村和旅游胜地还要适合居住,一个是当地居民,再有一个是外来者能够住得下,这个概念提得非常好。

      现在旅游综合体也是强调这个,光是个住的地方也不行,必须吃住行之外,还要住得下,留得住。

      现在四位老总,你们看一下中国旅游业、地产业投资什么样的产品比较合适?或者是开发哪样的旅游项目恰到好处?第二个地域上现在哪块地方搞你们的产品比较合适?

      刘少军:因为我是做酒店的,我们做的偏两种的业态,一个是偏重于选择中国的文化聚集地和文化聚集区或者是更多的中国的一线城市也可以去选择的,但是我更多的是选择文化聚集区,西安曾经做过都城的都市,等等。这样的酒店会来做。

      第二如果是去三四线城市,一定是资源比较稀缺的那样的旅游度假胜地的附近,因为现在大众化或者说标准化的这种酒店感觉是比较困难的,在一个旅游区开这样的星级酒店可能会有问题,所以是偏旅行度假这样的酒店,更讲究自然山水的启迪。但同时怎么个不同,一定在同中找不同,尊重消费习惯。你希望在一个旅游地享受到现代文明的生活的方式,所以说是在同中给你不同的体验,或者是生活方式或者是文化的体验的酒店才有可能是应该投的酒店。

      如果做到这样,应该是去赚钱的。

      高天明:主题酒店也好,精品酒店业好,要有特色。精品酒店、主题酒店是方兴未艾。旅游的概念定义,人们是为了求异,体验不同的感觉。必须有当地的特色,要有中国的文化,别的地方是无法拷贝的。

      尹春道:到什么地方去投资,投资什么样的产品?其实我觉得可以用两个字来形容是“资源”。前几天在杭州开的中国民营企业投融资大会,也要求投资大师吉姆罗杰斯来进行对话,去什么地方投资?他认为是潜力最大,给了我们一个非常惊奇的观念,他说北朝鲜。是我们完全想象不到的方向。他也认为中国是资源很丰富的地方。从他的观念上总结一个题目是到什么地方投资什么样的产业,就是要看这里是否有足够符合投资方向的资源。

      不管是海南还是安徽,比如说我们为什么要投资张家界,从张家界城市发展在中国属于最差的层面,城市的管理上,产业结构、经济发展总量都是非常落后的地方。但是为什么非常看好呢?因为它有着全球最好的资源,我们也走了很多地方,像张家界的资源确实很少,大家会体验,有世界各地的游客会陆续赶到这里,去年三千多万的旅游人次,将近四百万。接下来是如何提升品质的问题,人均消费五六百块钱到人均一万块钱。

      但是有它的魅力,是称为世界上幸福指数最高的地区,我们很多投资的区域都有非常特殊的资源,在占有这些资源之后,再加上有一些良好的商业模式,就已经得到一半的成功的机会。

      商业模式也很重要,任何的投资没有商业模式之前都不能轻举妄动,模式了决定了生死成败。我们在张家界投资的旅游商业综合体,一个超市就没改过。所以我觉得随着不同特色的城市。包括有些地方的经济结构我想大家在投资的时候需要用创造性的思维去考虑问题。

      高天明:谢谢。当国内现在酒店业趋于饱和了,上海北京都供过于求了,住房率全是下降了,这个时候不妨往国外扩展一下,中国周边的国家,尤其是中国游客多的地方。游客的资源是很好的王牌,包括国际品牌为什么能到中国来就是因为他有承诺。为什么很多的酒店都让国际品牌做,一个是管理的能力和管理人才奇缺,一个更重要的原因是考虑引进什么品牌,倒退二三十年前,当时80年代的时候中国可以拿护照,一般人不让进,当时的客源结构,请国际品牌。

      赵一军:从两个项目来分享,比如说三亚的半岭温泉项目,第一是考虑区位,类似于北京的朝阳区,离市中心非常近,有海南省最多的温泉,所以说温泉别墅度假的酒店。从销售的市场,如果到一个外交去盖一个别墅能卖高价吗?

      我也认同刘总说的资源,根据现有的资源设定相关的未来的规划产品和销售的策略。

      第二个,就国际旅游岛现行试验区项目,我们和美高美合作大型的娱乐中心,会展中心,包括免税品中心。海南有免税品是国务院批复的,三亚的免税品商店已经开业了,目的是让游客能够待得住,而且吃喝玩乐一条龙。目前在海南国际旅游岛规划中是大型体育有竞技赛事,没有博彩旅游,没有海南岛博彩。其中赛马场在规划当中。我们跟美高梅是纯股权合作,第一期是两千到三千亩地,第二期是第二个项目,跟奥地利澳美德合作做国际康体城。什么康体中心,或者说医院的感觉,完全是休闲度假。

      其实海韵从开发商转型到旅游的地产的运营商的角色,未来希望我们的旅游投资理念是个综合高端生活方式的提供者。不局限于酒店,不局限于某一个其中的旅游的要素的业态,我个人认为可能既然叫先行先试也是未来的发展的方向和趋势。

      另外回答主持人的第二个问题,我觉得海南就是最佳的投资地,从宏观的政策上,国务院亲自批复的只有海南,所有的政策优于所有的省份,新疆自治区再给什么也是自治区层面的,这个不用去拷问。国务院把海南作为国际旅游岛,之所以积极参与国际旅游岛的建设,也是为了实现自身海外上市以外,也是实现作为一个国际化企业的目标。就是高举高打,整合了所有的国际战略合作伙伴,我们也非常欢迎托马斯。这也是一种在旅游开发项目上的思路,如果定位是高端,所有的战略合作伙伴,包括你的供应商等等的,供应链等等都应该是高端的。这样才称其为真正的高端。

      海南为什么是投资的热土,我究竟一下有些嘉宾的不同的意见,海南没有泡沫,曾经90年代有炒地,第二代进入海南的开发商,所有的品牌开发商都进驻海南了,现在进入海南的开发商都是做投资的,不是炒地皮的。我特别纠正一下,海南没有泡沫。第二个海南为什么是投资的热土,因为有很多特殊的政策,比如说免税品,三亚比香港,圣诞节或者是元旦,按五折的价格,比市面的价格还便宜10%,这也是海南的优势,我们购物主要是去广大的女性去购物,所以说我们建购物娱乐城大型的免税品娱乐城也是顺应国家的政策。

      高天明:谢谢赵总。投资最好的地方是海南,我记得十年前有个飞行员打仗我知道凌水了,现在知道三亚湾又开发凌水,凌水刚开发国际旅游岛的试验田,我相信机构肯定很多,有各种政策的优惠,我希望大家不妨考虑去海南。

      刘开皓:主持人说的问题在哪里投资最好,每个人都有自己的思路,按照中国的古话说众口难调,我是感觉每个企业要给自己定制一条适合自己的企业发展的路径,因为企业,尤其是旅游地产不是穷人玩的东西,是给有深厚的资金的支持以及深厚的运作的经验,它和房地产是完全不同的概念,08年开始旅游地产逐步热起来了之后,我们接触有很多中小型的企业自己业界内很成功,进入了旅游地产很快是以悲剧收场,首先选择得慎重。

      好的项目太多了,每一个地区都有自己的独特的稀缺的旅游资源和产品,但是能不能把它提升出来,把它做到一定的高度和每个企业自身有很大的关系。我们总结八个字“量力而行、量身定制”。

      高天明:好的,提问时间。

      提问:我来自AECOM公司,最有潜力的地方是北朝鲜,我跟新疆旅游自治区的书记说,新疆这样的地方最大的困惑是解决不了吸引投资的问题,最大的不同是政府投资的企业不跟进,你们认为新疆的投资和去朝鲜的投资最大的不同点是什么。

      尹春道:刚才我说的是罗杰斯是世界级的投资不光带判断,北朝鲜在全球范围内是未来值得投资的地方,但是对于中国很多企业来说,我们觉得毫无疑问新疆肯定是首选,还有一个问题投资一个法律风险的问题,在中国很多企业投资中,一个企业进入可能是因为急于求成,很多的程序上并没有走完。在地方政府的换届之后会发生很大的变化。把法律最基础的工作要做好。

      高天明:新疆跟北朝鲜比较,新疆是投资的地方,新疆东突等等这些方面太多,大家都犯愁。而且北朝鲜很美,现在法语英语都会。

      尹春道:做自己最熟悉的产业,去投资自己最熟悉的区域。如果是陌生的地方如何去驾驭,这一点很怀疑。投资什么区域你对这个区域的文化、经济和背景等各方面都要考虑到,比如说新疆对我们集团来说我们目前完全不可以有这样的计划,因为对新疆不了解,需要很多沟通了解和考察,对区域从政治、法律、经济等各个层面去做深入的研讨。最好是招商人员在当地投资企业是最好的招商的人员。

      提问:问一下赵总,我是来自省会石家庄,我们集团20年以前开始在省会做商务酒店,后来做温泉为主的养生旅游酒店,现在已经开业一段时间了。另外正在建设是2000亩,还有两个马上建,都是两千亩。我们目前想解决一个问题,第一是酒店的客房的问题,我也有自己的别墅,希望南方和北方实现互换。第三我们集团的跟赵总海韵集团有没有合作的可能。

      赵一军:我觉得互换的合作是有可能的,海韵是开放的心态,但是合作的伙伴要进行挑选,你的酒店包括你的产权式的公寓或者是别墅可以做分时度假的业态,整个的档次,装修的规模以及产品的业态,是不是跟海韵的定位是不是符合,这个需要一个考量。第二个合作也没有问题,一直是很开放的心态,我们在海南的地都是欢迎同业来开发的。我们也欢迎开发商角色的人来投资。一起分享这个项目。

      高天明:感谢嘉宾,谢谢!

      王琪:今天五位企业家的讨论很热烈,都是言之有物,观点鲜明。这场对话是这次会议进行到目前最精彩的一场对话。因为时间的关系现在是12:30,但是刚才跟几位嘉宾沟通了一下,昨天有一部分的人没有到现场来。托马斯先生下午要离开会场,咱们还有很多人想借此机会再跟我们的托马斯先生进行一个简单的交流,现场可以给大家交流几个问题。

      托马斯:很荣幸收到主办方的邀请再次上台,我和大家认识一下。我正在想一个中文很好的名字,我是派拉蒙公司的副总裁,昨天讲了在中国市场如何发展派拉蒙的业务。派拉蒙对中国市场很重视,现在也非常愿意跟在座的各位开发商一起探讨合作的事情。我非常诚恳地邀请各位如果有兴趣欢迎去美国好莱坞派拉蒙总部去参观,我个人和我的专业的团队也会和大家进行深入的沟通和交流。

      到时候会相互交流如何深度合作的相关的事宜,以更好地满足中国市场发展的需求。这次到中国的旅行大概一个月的时间安排得很满,所以很多人昨天要我名片但我没有了,今天赶快用纸打了一些名片,大家如果需要可以想我索取。再次感谢王琪总干事的邀请。

      提问:我想问的是对应不同的产品开发,你们一般倾向的商务合作模式是什么,是倾斜自己投资还是合作,还是只是输出品牌管理?

      托马斯:非常好的问题,每一个重要的论坛都会涉及到这个问题。在美国派拉蒙是属于MTV这个公司,也是中国大家熟知的“感谢MTV”的那家公司。派拉蒙在全球的战略是在美国以外只输出品牌不参加投资。

      提问:我想问一下派拉蒙公司为什么来中国投资旅游,中国的旅游对派拉蒙公司来说最大的吸引力是什么?

      托马斯:如果你是记者的话,我不回答任何记者的提问。

      提问:派拉蒙既然是这么重视中国市场,现在有没有在中国开分公司?

      托马斯:我们的母公司可能在中国有公司,但是派拉蒙在中国是没有办事处,和派拉蒙所有的合作只能今天和我来联系。

      王琪:好!时间关系,提问结束,第二场国际旅游投资50人论坛到此结束,下午我们继续会议的议程。

      6月17日下午第二场旅游项目规划与策划论坛

      演讲嘉宾:

      刘建华北京慧士德工作室、社会生态发展独立学者

      题目:对中国旅游产业发展道路的认识

      沈皖蜀四川省旅游机构专职副会长

      题目:四川新型休闲旅游项目的进展与特点

      何红光中国分时度假旅游专家

      题目:分时度假模式的策划与创新

      陈放中国创意研究院院长

      题目:旅游项目的创意策划案例分析

      贾云峰德安杰环球公关顾问集团总裁

      题目:旅游产品策划与创新

      对话主题:旅游项目策划与设计的创新思维

      对话嘉宾:沈皖蜀四川省旅游机构专职副会长

      何红光中国分时度假旅游专家

      郭敬著名旅游策划专家

      贾云峰德安杰环球公关顾问集团总裁

      文剑武云南田野咨询机构董事长

      主持人:刘建华文化生态发展独立学者

      王琪:下面开始今天下午的会议,今天的第二场旅游规划与策划论坛以策划为主,下面有请陈放中国创意研究院院长题目:旅游项目的创意策划案例分析

      陈放:大家好,我们是来看看很多老朋友,包括以前的老客户。今天上午我很荣幸听了很多地产界的和咨询界的朋友讲了很多旅游新的概念。时间很短我分享一下我们在创意和规划的角度对旅游项目的认识。

      我们有旅游项目策划与规划的论坛,我们做软得比较多,比如说文化的考古挖掘,商业模式的制定以及营销与推广,我们有一些著名的案例和大家分享。北京奥运鸟巢,我们参与整个申奥的活动,包括世博城等等。以前不是专注旅游,但是旅游界经常找我们,我觉得旅游的产业很大,但是旅游这个产业我觉得现在主体投资从我来看还是政府投资,企业为了盈利为目的,有很多企业介入其中,大量的资源中央台打旅游的广告上百个亿,大部分是政府在投。所以说旅游的产业中国有特殊的情况。

      另外一个方面来说,国际的层面,旅游是一个创意度、知识密集度比较高,创意指数比较高的产业,最近几年创意也是风风火火的。我以前最早是研究打仗的,打仗也需要计谋,其实就是创意。我92年在北大工作的时候就开始研究创意。

      我的理解,现在中国旅游行业有十大病症。

      第一只重规划不重策划,我以前最早也是做规划,我也参与过国务院“八五规划”等规划,规划很重要,但是规划没有内容是最可怕的。包括五台山之前做的规划,大部分人是做建筑规划的,我个人认为作为旅游产业,作为项目必须要和商业模式之后这样的规划才有用,我觉得有许多规划很有用。要先做策划后做策划,策划解决米饭,规划解决饭碗。

      第二只重硬件不重软件,大量地投资硬件,但是软件上投资薄弱。

      第三、只见树木不见森林

      还包括只重影响、不重产品,没有项目,比如说黄河入海口山东东营完全是形象的广告,旅游涉及到考古学、传播学、历史学、倡议学、景观学不是一个规划什么都可以解决的。广告学上来说,比如说大美西藏、大美太行山等等,这么多大美品牌上是有问题的。一个青海进去也是大美,其实中国的词很多,还有壮美、奇美、神美干吗都是大美呢?这些都是问题。

      只重项目建设不重营销回报,很多的领域没有营销模式和盈利模式,投入无底洞,很多的领导无法休息,投入大部分是政府在投,景区回报马拉松。

      我们很多规划设计公司和景观的公司,中国一味地搞大。我特别崇拜一个人,中国美院一个人叫王树,他一年只做一个案子,他获得了很多奖。我看了他的东西以后不得不佩服,最近王树一个变化他也搞大了,不是像我们一样,一年要做几个亿,他一年只做两个项目。我觉得真正好的旅游精品,今天的建筑应该是有世界遗产,而不是搞一些建筑垃圾,广告的泡沫很重的东西。旅游产业真正的定位要对地域的文化要有留存。旅游产业是复合型的产业涉及到太多的学科,我们只能解决一两个环节,也拼了我20年的功力。我不敢说做到二三十亿,我觉得小而美,古代很多建筑设计师是靠小而美,是做精品。

      盈利模式商业模式没有规划等于是白做了,五台山作为中国四大道教之首,现在负债六个亿,就是建庙。不展开讲了。

      规划的最高境界提倡过五关斩六将,即要懂文化又要懂商业模式等等。

      国际上麻省理工学院1994年成立创意中心,池书记当旅游界的领导16年,见过的企业太多了,但是我们池书记非常的谦虚,所以我觉得专业公司能做一些什么呢?我们要有自己的技艺。

      我们的方法主要是强调影响,我们用现在的广义能量论和自己倡导的广义化学。这个地方的旅游项目真正拿出大的创意来,我们很多旅游产品是面向全国的,而不是国际竞争。我们要挖地三尺,创意三万,鸟巢光一个创意是解决不了问题的,他们也找过我们,太复杂了,包括政府的文化旅游太复杂了,一会儿一个调子,如何跟领导合作也是个问题。

      创意不是说一台创意就是个点子,现在讲的是体系,例如三峡工程涉及到一千多项技术,几万人。包括阿凡达的大片全是创意体系。一个旅游产品打响了,会有很多的效应。

      旅游最终讲项目,项目要有创意,创意是要引领模式的,我们要也造势,也要造谣,湖北一个神农架每到五一、十一也要造谣,野人要出没了。

      案例,95年策划哈尔滨冰雪大世界。商业模式不出来没有人敢投资,但是如果包装得好最后几家企业打架。

      如图,河南新郑皇帝故里策划,不展开讲了。

      新疆非常美,资源很多,很多人去,进入的成本太高,我们这个团队有十几项发现,都是我们的考古的成果。把中国最美的山川、最美的寺庙,最美的楼宇给列进去了等等。

      最经典的可能是一千首诗

      包括洛阳、西安都是诗歌之城,湖南桃花源是陶渊明的一首歌。

      比如,五台山包括亮点和营销的系统都没有做出来,现在亏损6到10个亿。实际上五台山有非常多的创意点可以来提炼。

      最近我们在策划八路军走入武乡,打造八路军体验园,在陕西已经炒起来了,我们还要向全国推广。

      包括青海,一个青海超过五个浙江省,上个礼拜待了十天,伟大的昆仑山,我们的文化也没有提炼出来,也并不精准,现在政府抓几个主题公园,我去了以后非常的振奋又非常的振奋。我们做过一个项目柴达木。其实古希腊的奥林匹克山,整个希腊一个是体育一个是神话。昆仑山是中国的圣山,如图,这是青海的昆仑山的感觉,去了以后非常的震撼,非常遗憾是上车睡觉,下车尿尿,因为景点太远了,而且这些山都没有名字,我们是挖地三尺地上的东西都没搞清楚。要把昆仑山中国的第一圣山,昆仑可以定位为万山之祖,中华民族的文化之根,江河资源怎么讲都不过分,我们提出了龙脉昆仑、民俗昆仑、国际昆仑。它不但是道教的发源地,还是神话的昆仑。包括地理昆仑、民族昆仑,包括一些衍生的产品,第一个是打造昆仑神庙,不展开讲了。

      其实玉珠峰是王母娘娘的私生女,这些是点子是非常好的。我们也可能在昆仑山下面做个中华圣火台。

      我觉得地产做得大,要有能上市的,也要能做精的,但是一句话哪怕是政府和企业都在全球的竞争中,任何旅游项目,任何项目的规划和策划都要有非常良好的商业模式和非常讲求艺术的技巧,谢谢大家!

      何红光:刚才创意九段陈放先生是当量级的,下面有请沈皖蜀四川省旅游机构专职副会长题目:四川新型休闲旅游项目的进展与特点

      我们是学术的切磋,观点的交流,第三是创意的论剑,我们要站得更高看得更远,这是策划界的历史使命,所以说旅游的项目刚才也说了是“无中生有”。

      沈皖蜀:各位同仁下午好,首先要感谢艾蒂亚机构,感谢王琪总干事给我们创造一个机会。下面我主要讲讲四川旅游投资的三大的新优势。

      为什么说三大新优势呢?主要是灾后重建,西部交通枢纽的建设。

      第一、投资的优势的五优。

      一优:资源优势。因为四川是旅游资源大省,品位高、组合好,机具特色,有五个世界遗产,最明显是动物的活化石大熊猫,植物的活化石拱铜树,人类社会的活化石是泸沽湖的风情。

      二优、交通优越。我们这几年西部交通枢纽已经畅通,属道难已经是属道通,铁路成都到北京、成都到上海的高铁已通;高速公路成逾是两个小时,到兰州武汉这些高速公路也正在建设中;航空成都机场已经成为全国的吞吐量排名第四位的航空港,直达国内的城市88座。

      三优:市场优良。因为省内游,就是成都市的常住人口一千二百万,在人气非常大的市场里,做旅游是人脉的产业,没有人没有客源任何产业都不行。今天上午的讨论为什么新疆资源很丰富,但是客源量非常受限,因为本地人没有。我们是两地的互动游也把四川的市场拉动。另外是省外游,航空是全国88个城市,高速公路也通了,所以省内游也很方便。国际游客直航的城市有国际城市42座,时空的距离也被缩短了。所以我们的市场很优良。

      四优:金融优化。四川是西部金融机构数量最多,种类最齐全开放度最高的。随着这几年加快金融业支持旅游业发展的意见之后,民间的投资和政府的投资逐渐加大。

      五优:政策的优惠,四川省会省政府高度重视旅游支柱产业的发展。相应地出台了加快旅游业发展的意见和决定,给了土地和税收的优惠政策。市场法制比较健全,我们的四川旅游条例几经修改非常健全。

      第二是资源的优势,我归结为四美。

      一:美景。古有黄山、今有九寨沟,现在九寨沟光门票收入一年是四五个亿,是非常的火爆。

      二:美食。我们的美食文化,成都市2010年被联合国授予美食之都。

      三:美酒。中国名酒六朵金花,现在也在和宜宾、庐州百酒金山河旅游之地。

      四:美人。名人文化,人中俊杰。唐诗有臣子行、李白、杜甫,民国有郭沫若、巴金等等名人,还包括红色旅游。

      第三是市场的优势。四川是个人口大省加上重庆是一亿三千万,四川人非常喜欢休闲,从古以来就有休闲的特色,四川人热爱旅游,中国人也在崇尚旅游。外国人也要探险追求休闲。

      四川是“五优四美三热爱”四川是什么,什么是四川?今日之四川是交通四通八达、旅游潮流川流不息的新四川。四川的旅游是什么,什么是四川旅游?历史文化悠久的神奇天府,自然生态优美的熊猫家园,商机无限、发展无量,投资的乐土,创业的乐园。

      提问:希望您给我们详细说说四川的旅游项目。

      回答:我带了一个光盘有483个项目,我们可以下来具体再聊。

      提问:希望拿出三个来。

      回答:可以,根据你的喜欢我可以给你量身订做。

      何红光:好的,下面有请贾云峰德安杰环球公关顾问集团总裁题目:旅游产品策划与创新

      贾云峰:大家好,我为山川立境界为乡土传精神,你们做了半天是什么,我们做的是给山川立境界为乡土传精神的活,我们应该感到无上的光荣。

      我只有20分钟的时间,我是很注重调研的,思想方法永远比工作重要。你想明白了再干比什么都重要。我调查了几百个中医,发现中医再老他只是在你的13分钟的时候一定会开药给你的,说明没有一个人会允许你讲13分钟的话而没有亮点的,所以说13分钟之内要说服大家。

      大家不管是好还是坏,这几个品牌都是我们参与和维护的,老家河南、枣庄实践、焦作现象、美好江苏、大黄河之旅、太极邯郸、我们正在做四川好玩的新媒体营销。这是一些有趣的事。

      我们唯一的维护了一个企业的客户,这个客户在09年的时候突然在赵本山的小品里出了一瓶酒,“国窖1573”这才是真正的创意。策划是理论实践结合的品牌系统原则,策划是以策划为核心的旅游发展战略。

      我们做事第一是考虑定位,国家的角度你的项目有意思吗?第二到底游客有需求吗,市场需要吗;第三到底如何形成眼球竞争的关注力形成营销,在中国的旅游界能不能形成模式呢?

      我对策划研究是六个定位,大家做旅游的投资也是这六个定位。

      1、项目在真正地方,很多人不知道项目在什么地方,不清楚周边的联动关系就干了,首先是地理定位。

      2、利好政策定位,国家到底给了什么政策,把政策利用好了就做起来。

      3、领导的思路定位,到底领导是不是感兴趣,要研究当地的“十二五”,才会好的作用。

      4、市场调研定位,这些事到底有多大的市场要研究。

      5、创新体系定位,有没有亮点是很重要的。

      6、最后是模式研究的定位,运营的模式、商业的模式和行业的模式都要进行定位。

      我每年演讲60场,见了无数的旅游局的局长,他们说的最重要的四句话是我们没钱、没资源、没政策、没体系,没体制所以干不起来干不好。其实我们是缺少思考的方法。

      我们作为一个策划团队在09年、2010年没有任何运作的情况下,上过两次中央电视台的新闻联播。

      旅游的品牌是形象、产品、服务在消费者心目中形成的差异化的情感联想。这个要想明白。好客山东是实现了差异化的情感联想,第一个层面是产业化水平,第二是文化。产业化水平是效率和质地,文化延伸是强度和渗透力。我最大的感动是山东旅游局的局长余匆,执行力非常的强。今天不品牌化明天肯定被同治化,今天不国际化明天肯定被边缘化,如果没有国际化的眼光,没有国家级的策划思路明天肯定被边缘化。策划目标是上级领导关心,第二是行业认可,第三是游客认可你。

      那么你有没有国家级的视野,你要有国家级的视野、心态、机制和合作,才能有国家级的模式。

      我去做德州,策划了一个礼拜以后跟德州市政府提出来你的旅游做不起来,因为我们调研下来发现德州除了扒鸡之外别的事情谁都不知道。我们后来发现一个现象,街上所有的景区都是用太阳能照明的,因此我们在德州大胆地提出的用太阳能这个产业变成旅游优势,好多人都想这是扯淡,做旅游策划收了钱拿点亮点拉倒了完了吗,不是,我们希望是特别,当时是哥本哈根会议前后,我们以黄金太阳谷打造了中国太阳城,整合了德州的所有的景点,结果进入了中国的旅游蓝皮书,是第一个将产业优化转移为旅游的优势的课题。

      我们后来做好客山东的年会,我们做了德州黄金太阳谷的火炬点燃的仪式,一个是泰山,一个是威海做了两个活动,把整个好客山东的活动打响了。

      所以说所有的项目都要落地,这很重要。

      我们发现好客山东有五大突破,四个字广告语、捆绑营销、时刻以市场和产品核心推广、创新的传播是通俗易懂。

      我给投资商讲他愿意听的话,包括微博和博客。谁在苹果上突破谁就在旅游上领先,中国旅游是需求驱动,政策利好,模式为王。

      好的,谢谢。

      何红光:刚才讲的旅游的定位,讲得很到位,我看到一本书《风景无限》,是贾总大作,来给我们讲讲。

      贾总:我这次没有带来太多,咱们下面联系。

      我自己的团队虽然不大,但是我的团队中竟然有六个硕士,每天研究中国旅游局的创新营销的数据,我们到今天为止正好写了30本书。

      何红光:好的,下面我来讲一下分时度假的情况。

      何红光:我想咱们王琪总干事给我出的题目,分时度假的创新,今天确实是到了这个时候了。

      在会议期间有很多人提到这个事情,我把这个情况给大家介绍一下。

      讲三个问题,一个是分时度假的概念和进程,另外模式为王,分时如何在具体的项目中运用。

      第一实际上分时度假理念不说了,大家都知道。实际上今天很多的人谈到产权酒店是分时度假,实际上是混淆的,产权酒店是投资模式,分时度假是一个消费产品。

      第二中国分时度假在98年甚至再早一点的时间已经进入中国了,已经有十五年的时间,当时引进了国际的所谓的先进的理念。在运用的过程中基本上照搬照抄,最后是把名声搞得不太好。我认为我们之所以还在舞台上讲得下去,所以说它的机理是科学的,它的运用必须是创新的。

      我们下面的阶段是创新探索,关键是模式的问题,很多人说分时度假怎样,只要把模式设计对了可能问题都迎刃而解了。我们将在中国实现分时度假的最终的完善,将成为产业化的模式。

      今天来的很多是旅游地产的开发商,我们现在在旅游地产存在的问题,大家可以下来再进一步探讨。

      大家都在做酒店,包括产权酒店,今天上午赵总也讲了要坚持产权酒店,这是国家旅游局最新的统计报表,酒店业目前除了五星以外,其他的全部是行业亏损。我们是旅游地产的开发商按8%的回报,五星酒店只有2.7%的回报,那么8%是怎么来呢?所以说理念和模式在中国的目前市场下是不可持续的。目前整个旅游开发的格局出现了,由自然资源的竞争,资金的竞争,项目规模的竞争到了客户资源的竞争。现在依托很多的山水开发旅游项目,但是都是资源的依托,我们是在卖“原油”如何把产品深加工,这是未来我们面临的问题。

      我觉得应该由资源第一到向客源第一进行转化,这是我们要做的工作,最终的核心的目标是客源第一。

      第二是模式为王,产权酒店有它的道理,它是投资回收期特别快,房子一卖发展商就可以退出了。分时度假稳定的客源大家有了消费就可以了,应该把两点的优势结合起来,各进一步可能就是非常成功的产品了。我们目前研发的项目是带产权的分时度假,这是简单化了。产品完全可以把一个旅游度假区的房产,我当初就提出海南的旅游房产不能按套卖,应该是按份卖,这样可以卖得更高一些。当时我说海南的房产价高不是泡沫,但是售后闲置就是最大的泡沫,海景房门一关是资源的重大的浪费。毛主席原来说贪污和浪费是最大的浪费。

      如果我们的房子按份来销售,我说的旅游用房,是可以少盖房子,包括很多的旅游的景区,最后形成一个景观的。

      第二有个商业模式的设计,我们02年就提出来,不是简单的盖房子,第一个问题是投入产出,现在找钱难主要是产出的问题,能投入但是产出有没有,房子能不能卖掉,这里就提出,旅游和地产怎么结合的问题。我提了个结论,“旅游的业态、地产的模式”,开发项目必须是做旅游,旅游业投资回收期长,我们能不能用地产的模式快速地收回,这就是带产权的分时度假。

      最后这次大会最大的问题,我们面临一个交换平台的问题,交换的平台国际上已经实现了使用权的流动,我告诉大家在中国可能还会再进一步,实现所有权的流通。只有解决了这两个问题,我们才能成为一个真正的产业化模式。上午也跟朋友交流了,是标准化,只有做到这样的模式产业才能真正激活,我们说从营销的理念上我是们卖的商业模式不是简单地房子,如果是买了会流动的房子,这样的房子的卖价一定很高。

      我们提出了一个打造一个国际旅游交易所的概念,把我们的旅游景区度假酒店和度假村做成一定的标准的模式,这个产业平台上进行交换、交易。大家都说我们几个度假村和酒店能不能互换,我告诉大家不可能。拿美国的运输航空的例子,咱们的邮件是拿火车飞机运的,美国的做法是每个城市准备一架飞机,飞到中心地带进行分检,四个小时以后每个城市的飞机带着自己的东西飞回。必须有交换必须有第三方的平台。酒店和酒店间的合作是不可能做大的,必须建立非常好的平台,如果产业基金没有退出的机制,这个基金是起不来的,国际旅游所交易所会设立一百个亿的基金,最后的结果是把项目做成。

      >>>点击进入大会专题报道

      再有分时的理念如何在项目开发中运用,我们的2010年湖南策划了一个项目,“夜郎古国”一个国家级的贫困县几乎没有资源,我们想让新晃旅游一夜成名,结果是最终成功了。这个地方有个特陈是“新晃黄牛”最后请的牛群做的代言。这是无中生有,没有什么资源,我们是利用了一个峡谷,是地缝,峡谷的中央策划了一个峡谷度假酒店,是贴着悬崖壁上去的。我们最后打造了一个球场是18+3,是国际的高尔夫球场,我们举办一个国际高尔夫挑战赛总奖金一千万美金,老虎伍兹也要来。七星级酒店搞一次电影颁奖节,这两个东西一聚集全球媒体一夜之间可以把气氛炒热。

      包括我们做的养生地产比较成功的项目。

      我们觉得整个的创意,我们在海南启动给省政府打造一个国家海洋公园,提出海南的西海岸圈地一百平方公里,不用三个模式来运营,一个是迪士尼的模式、世博会的模式、迪拜的模式,甚至把亚丁湾的军舰可以在海洋公园搞一些仪式来启动,都是亮点。

      我们做旅游不能光出点子,如果海南作为国家海洋公园游客是必须的,按照这个业绩总投资一千个亿,但是五百个亿是房地产,是旅游度假区、小镇,我们依然可以采取分时度假的模式。最后我们能够上市,能够上市钱就不是问题。

      咱们做策划也得给政府讲,我们的战略利益是国家海洋公园,海洋地质,所以说国家发改委立项。区域上海南是最优的地方,我们可以把方案甩给他们,海南不做广东会做的。

      千亿级的项目,必然成为重点工程,我们做“夜郎古国”的时候是贵州省就在抢夺这个品牌。海南不是国际旅游岛的区位,到目前为止没有国际化的核心系统,那么国家海洋公园一定是可持续的项目,在东方将成为一个配套的项目,东方国际机场,因为两三千万的游客。还有海南的东西部发展不平衡。

      国际旅游交易所,我们旅游业的效益为什么这么差,就是资产的流动性不够,如何激活这一点,必须有个战略平台,借助旅游度假的民间的市场的消费的需求。

      好的,谢谢大家,分时度假在欧洲起步,在美国进化,在中国完善。我们运作任何一个行业最高的形式是资源整合,最高的形态是金融形态,最佳的商业模式是制定行业标准。

      旅游业态、地产的模式,这是旅游房地产在中国的创新将成为世界旅游的典范和一道亮丽的风景线。谢谢大家!

      下面有请刘建华北京慧士德工作室、文化生态发展独立学者题目:对中国旅游产业发展道路的认识

      刘建华:首先我要郑重地感谢大家,好东西肯定在最后。我特别反对旅游地产,但是我特别喜欢地产的老板。我长期在从事跟各地结合城市的发展做旅游我得出了一些具体的心得。

      我的题目是大城小镇,这样的前提下,中国的未来旅游发展之到是景区旅游到城乡旅游,从商业旅游地产走向地产旅游。

      我的核心观点,中国旅游当下主流是景区旅游,中国旅游当下主流也是旅游地产,中国城市化进程中与中国的旅游地产潮同流合污绑架了景区旅游。见到自然景观就要开发,正在形成一场巨大的生态灾难,其危害已经逐步地显现出来了。

      我的建议是中国旅游绿色发展的救赎之道。旅游地产是以旅游的名义开发地产,结果是大量的自然和文化资源被城市化。所有地产旅游是给地产赋予旅游价值,其结果是城市化成为一种可再生旅游资源。

      小镇型地产旅游的魅力是生态,文化生态小镇是中国旅游绿色发展的救赎之道。

      我最近在江苏做小城镇研究,我是民间学者,江苏是中央十一五期间要率先实现现代化,要率先探索城乡融合。城乡融合很清楚是服务应用为背景,长三角以上海为首打造服务经济,肯定会不同于工业化的城市格局,服务经济时代大城市肯定不同于工业化时代的大城市,一个城市的格局一定是以经济社会的模型相关的。我的一句话是,当中国要逐步走项服务经济时代,或者以服务经济为主导的时代,这个时候城市就会发生变化,这个变化主要的导向是大城小镇,这样的背景下房地产的投资的机会。

      重新定义,需要有一整套的投资定义的模式。

      关于特大城市的五个特大话题,不展开讲了,毫无疑问中国正在进入特大城市时代,是进入百万人口,特大城市不是人类追求的层面,特大化城市是城市化进程中的特大城市崇拜的现象,如果要建就要建特大城市,对特大城市的结构,一方面是建设特大的城市,一方面特大城市的人逃离了出来。将来服务经济为主导的旅游,肯定是从特大城市逃离,逃离了就是小镇,这个意义上讲不是隐居,而是一种生活方式。

      将人的审美的能力特大化,将特大化投射到特大化的城市空间,特大化的建筑上人被挤压和扭曲,最大的受害者是我们的建设者、宣传者和策划者。我相信这个感觉大家和我都有。

      特大化文化,主要是病态的社会心态,将文化资源体谅超级放大,这是文化空虚,自然的夸张化的反应。

      我们特大城市文化的特大问题,这些问题其实上午包括昨天一些政府激励想投资,每一个有良知想做政绩的领导都应该在特大化城市的问题问下来几个特大问题。

      我不想评价任何一个地方政府,我只是客观地感受一下。

      如图,法门寺文化景区,这是被夸大了。

      如图,金台观的造型,这是古今的对比。

      如图,渭河,古今的对比。

      如图,这个阁,后来这个阁还不够,做了个圆,现在是四十万平方米的城。

      如图,鼎,最后被变化了这样。

      如图,凤凰城,我们要把建筑城市独立的建设。

      王琪:其实你刚才讲得很多,你想表达的意思大家早已经明白了。在我们这样一个国家里这样的案例比比皆是,我觉得你不用再讲下去。我非常感谢刘老师给我们这次大会最后的一位发言嘉宾,刚才做了精彩的演讲。

      在座的不知道有多少是参加我们的开幕式的,大部分是参加了,大家还记得我在开幕式上讲的几句话吧?我讲到了牛津、剑桥,今天在这次会议结束的时候,刘老师的发言和开幕上我简短的发言形成了很好的呼吁,可以说是思想上的同志。

      按照会议的议程还有一个对话嘉宾的时间安排了六位嘉宾的对话。

      对话主题:旅游项目策划与设计的创新思维

      对话嘉宾:沈皖蜀四川省旅游机构专职副会长

      何红光中国分时度假旅游专家

      郭敬著名旅游策划专家

      贾云峰德安杰环球公关顾问集团总裁

      文剑武云南田野咨询机构董事长

      主持人:刘建华文化生态发展独立学者

      主持人:好的,大家可以各抒己见。

      沈皖蜀:旅游缺的是资金,旅游的策划、规划的专家再给力一些,因为四川旅游的发展也是中国旅游的繁荣。谢谢!我们四川旅游中国死海,创意是划腐朽为神奇,所以我觉得是创意无限的,也请几位策划专家出点意见。

      贾云峰:我是专门研究旅游的产品和一部分特别是做的营销推广,我一直觉得现在中国的旅游的策划和规划真正是进入了一个误区,我们这个规划真正是墙上挂挂纸上画画,给政府讲规划一般是讲技术性的规划,中国缺少策划先行的战略规划。中国大家不是特别关心新媒体,实际上所谓的旅游策划是对有时尚性,社会上流行什么只要有人聚集的地方都应该成为营销的主要的战场。希望每个策划师都能够充满时代感。

      主持人:好的。

      郭敬:今天讲的是旅游创新,我来搞策划也是这几年的事情,我记得16年前我只拿了10万块钱,去了国家级的贫困县搞了一个滑雪,当时所有人都觉得我疯了,但是16年后这个县城已经投资了上百亿,滑雪节是国家旅游局主办的节庆活动,这个时候我退出来的。我开了个玩笑,我是个“挖井”的,我是个英雄,现在有“挖河”的有“挖海”的,现在我就不是英雄了,一百年之后那个地方什么都有的,谁是英雄,“挖井”的是英雄。一百年之后我还能成为英雄,说明我当年做的事是做对了。

      现在大家创新的时候,旅游是城市人拼命在小区里做花园,做个田园城市,搞旅游的人是拼命地在农村里盖城市一样的房子。这不是一个错位吗?上一次我说过一句话,城市的水泥森林毁了市井的问题。现在搞旅游的人是把真树砍了,做点假树,我们在毁掉乡土风情,本来可以找回我们失落的市井文化。

      今天在搞小镇,国外的小镇更多的是环境、房屋和亲情,其实今天所有的讲话,讲了半天都在讲一个自然环境,就是没有人讲亲情,将来做地产一定是亲情地产,国外一个小镇,你融入进去会不接受你,可能会拒绝奥运会的举办,因为会打破这里的宁静。环境、房屋、人三维一体才能构成我们的将来。

      再有,今天说做旅游,但是都在做把海棠变成苹果,但是为什么没有人把海棠变得更像海棠呢。现在做旅游我就想盖大楼有一个问题,地震了怎么办?越盖大,中国旅游现在最大的危机,在欧洲所有的旅游建设基本上都是联合国式的。

      旅游创新过程重要的是亲情。

      主持人:旅游真正的文化在于对真的东西,对真的东西是在于对生活的挖掘,真正的文化的魅力在一百年以后还是文化。

      文剑武:马上会议要结束了,有点感叹,我感觉这次的会今年是第二届,和去年相比是有明显的特点,这个变化总结为三多三少,第一多这届会是政府领导参与多了,第二讲旅游而不是讲地产的多了,第三是多元化的观点多了。三少是,讲地产的少了,第二是以前会有两个热点,首先是如何设计如何规划,规划设计也少了。这个会还有个特点,讲融资投资特别多,这三多三少意味着中国的旅游投资真正要进入一个新的阶段。

      在现在看出来,我们每一个投资都要和政府打交道,都需要政府招商引资政策背景下,和土地资源的前提下来做后面的事情,但是投资和政府间的关系是越来越能够对话的层次,政府更多的参与会将来会有更多对话的机会,大家可以相互理解。这是非常可喜的变化。讲旅游的多是真正的回归旅游了。旅游的概念分量越来越重了,我们是非常的可喜的进步和变化,我只是想说明一点,实际上旅游地产说起来也没那么复杂,第一要找到好的旅游资源,在好的旅游资源上进行开发,只不过好的旅游资源大家的看法不一致,有时候不要从传统的观光旅游大众旅游的角度去看,有时候小众喜欢的资源也是好的旅游资源。可能就是一片青山绿水一片好的空气就可以了。

      我们可以精心地去做,可以发挥各自的区域的特点和个性,可能有个性就有文化。而且特别是要针对小众群体,不可能针对一千万、一个亿的客群,现在要做的不是九寨沟、长城这样的项目,我们真正要投资是面对一些小众的客体。第三点要有长期的持续的经营打算,有了这三个旅游的投资就有个光明的未来,而且现在这些已经有很多人在做。

      主持人:小资源、小众、长线、长期准备、回归旅游!

      何红光:我听了刘老师的发言很有感触,一个是在讲环境,第二在讲生态,我想说的分时度假就是一种环境、资源节约型的,我们不提倡一家买一个房子,不提倡在很多的地方买房子,所以说在座的投资商和开发商,分时度假将是旅游度假、旅游地产的终极模式,所以说应该做好。今天来了很多的政府领导,前面的专家都提到了,规划和策划是什么关系,我觉得给大家建议,不是规划不重要,是因为在没有最后确定投资商之前出一张红线图就OK了,预留了发展的区域就可以的,剩下是若干个策划专家来出招,可能在策划上花了一分钱后面是一百块钱。

      这次论坛也讲到了文化,分时度假的理念里,为什么要镶嵌着文化,在交换的过程中怎么提升交换的价值是个差异化的问题,大家讲的灵魂是对的。但是文化的本质是差异化,我们为什么说打造夜郎古国,是因为全世界只有一个,所以说旅游夜郎古国五星级的会很贵,而是文化提升我们的价值。所以说将来开发旅游度假的产品的时候,现在大家在找资源,第一是有山、有水、有文化,交通便捷,四个点汇集到一起是最好的,将来整个的交换体系,现在卖得好未来的交换的价值要高,这就是用文化提升我们的产品价值。

      主持人:何老师是我的老朋友了,他执著地坚持分时度假是旅游的最高境界,分时度假建立在资源分享和资源共享,建立在资源高效的利用上,这一点如果何老师早点提出来就好了,分时度假建立了差异性,文化的特点是差异性,这个意义上每一个人都是独立的个体,这一点分时度假确实有无限的前景。

      包括我们希望去四川投资、发展、旅游,我刚刚给四川做了一个规划,这是很大的规划。作为规划的过程中感觉四川包括各个地方,包括在座假如说还有投资商那么缺的不是钱,也不是资源,缺乏的是观念。

      今天的对话还是回到主题上,旅游项目策划与设计的创新思维,下面希望大家互动一下。

      提问:我来自江苏扬州,现在正好做一个项目,生态农业为基础的项目,有个清静的九百亩的水面,做了三年的有机农业。现在作为养生周末度假的地方,而且是南京和扬州的中间。这次到会上来主要想验证一下自己的想法,最近计划围绕湖面做一些养生,我想做一点公寓,希望大家帮帮忙。

      郭敬:前段时间刚在沈阳做了一个项目,世界农牧文化园和田园旅游度假区,中国现在做了很多旅游区,小镇还是城市化的概念,田园就是人文归隐田园的心态,不管现在公寓是什么样,要把文化心态定位在田园的度假区。让它一定可以感受到乡村和田园的感觉,就是他的住房和平常的业态上去采摘,就像陶渊明的诗一样,里面要现代化,外表要和谐化。中国真正意义的田园旅游度假区基本上没有,就是农业观光几个大棚,中国的古诗田园旅游是很高的境界跟佛是一个境界,将来咱们可以有机会具体去谈谈。

      文剑武:我觉得田园旅游和民俗旅游很成功,真正要重视整个后期的运营管理,每一块不管是做公益还是水上酒店,包括游客的组织和餐饮娱乐,主要是把运营管理和旅游活动组织好。

      何红光:实际上这个东西要分析一下将来你的购买者或者是使用者的消费特点,他的惯性,愿意几月份来,什么样的居住的模式,海南做的养生旅游,这里面依然是分时度假的理念。

      郭敬:搞点水上人家是非常好的。

      提问:咱们的旅游酒店的互换交易平台,需要第三方来做,现在这个机构是由什么样的人来做,是机构还是民间机构?第二咱们第三方的机构是否已经建成了,有没有成功的案例?

      何红光:分时度假的平台已经完成了,也在运作,但是新的格局加上产业金融的配套是个旅游交易所的模式,依然是用分时度假的进化。机理还是分时度假,您说的交换已经拿到了省级发改委的批复,已经完成了立项,架构是政府参股,市场化公司化运作交易所模式,我在这做一句广告,现在我们的交易所注册资本一个亿,如果哪位投资商感兴趣也可以找我。

      提问:我希望何老师明确一下,我希望最好是国家级政府主导市场化运作,现在我们交易所是这么合作的,你的牌子里缺了金融,今天会上最大的缺憾除了投资商,我没看到更多的金融机构,做股权的,做债券的,做信托的,做政府融资的,我希望第三届会上有一个强大的金融机构能够对旅游未来和金融的有机结合产生巨大的飞跃的提升,中国的旅游如果没有金融会很难做,旅游的市场是缺几千个亿,我希望从民间的做好金融机构和各大银行、信托和债券的东西,我们相信明后天的中国旅游大会比现在还要红火。

      主持人:对,分时度假其实非常好,非常的科学,但是一定要国家层面来做,这是对的。

      提问:我一直也是有一个问题,按目前中国景区项目,不是就区域来说,哪个景区是资源品质一般,但是通过后期的旅游的策划营销实现了飞跃提升的?我想问一下案例。

      主持人:我们做无锡灵山是典型的、什么资源都没有。

      何红光:南海观音也是这样的。

      提问:我说的是后期的营销策划,通过后期的营销的策划去让景区繁荣起来。

      主持人:我们最害怕出现空洞现象,我们表面上看到是营销产生的效益放大,但是如果我们看到后来是个空洞的就会出现一个悖论,广告宣传越大,形象效果越好,游客的期望值越高,游客的满意度越低。

      提问:我很少看到有比较好的营销的策划。

      主持人:一个好东西营销只能把它宣传出去,并不能改变性质,如果这个东西本身就不好,放得越大越麻烦。

      贾云峰:营销三种,第一种营销跟产品共同递进的,比如说好客山东就是个很好的例子,知名度带来影响力,第二是项目本身已经存在了,经过营销产生巨大的效果,就是去年做的河北的邯郸,有一个景区广府古城是以前的都城,最后经过我们的运作,最后李连杰免费做的广告,现在开始全面打造这个景区。另外做景区的投资的时候已经开始做营销了,今年暑假有一部《太极》也是在那里完成的。

      主持人:请几位每人最后送在座的朋友一句话。

      沈皖蜀:资源有限,创意无限。

      贾云峰:创新是别人做过你换种思路过,别人做的已经很好,你比别人做得更好,这就是创新。

      郭敬:我们即要做大做强,有些项目也要做小做精,不光要做沃尔玛也要做麦当劳。

      文剑武:读万卷书,行万里路。

      何红光:我建议旅游人,首先要有一个好心态,有了好心态,就会有好身体,有了好身体才会有好的项目。

      主持人:回归常理,回归常情,回归常识。

      王琪:谢谢,随着旅游界策划大腕们在一起握手,2012第二届中国旅游项目投资大会已经完成了两天的所有的会议议程,感谢所有坚持到最后来参加会议的各位嘉宾,各位代表,各位媒体朋友,我想这两天的讨论里,我们已经充分地理解了目前我们国家旅游事业发展所面临形势,存在的问题以及未来发展的方向,大家既有从理论的高度,行业发展的趋势进行深入的分析,又有行业的各个环节上进行的深入的研讨,以及案例的分析,翔实的数据等等,应该说两天的会议的内容非常的丰富。

      从企业到政府,从专家到执行者,我们为了一个共同的目标聚集在了一起,今天会议的结束将是一个新的开始。相信大家在明天继续的征程的道路上会坚定地继续前行,让我们一起为中国旅游的未来共同祝福,希望我们在第三届中国旅游项目投资大会上再次见面!第二届中国旅游项目投资大会到此结束,谢谢大家!

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