王  琪：今天下午第一个部分是投融资论坛，第二部分是规划与投融资论坛的第二场，这次请了一些国际的机构来参与我们的会议，下午的会议争取早一点结束。

下面有请：旅游项目投融资论坛主持人：刘  杰  中国光彩事业基金会副秘书长、北京国际高尔夫基金会秘书长

刘  杰：感谢王琪干事长让我代表他来主持这个节目，今天下午议题很重要，因为在整个国际经济形势不是很好的情况下，中国的经济形势也受到了拖累，但是在众多不景气的时候，我们的旅游行业保持着旺盛的生命力，但是旅游行业继续的发展，要有新的生命力就必须依靠注入活力，什么是活力呢？就需要注入资金，旅游没有资金的支持，没有新的融资模式旅游的发展是受到制约的，所以今天下午的议题特定请到了投融资行业的资深认识到会，就他们的融资的体会和经验跟大家分享，给大家一个启示。

刘  杰  中国光彩事业基金会副秘书长、北京国际高尔夫基金会秘书长

第一位有请：张民耕  盛世神州房地产投资基金管理（北京）有限公司董事长

题  目：休闲旅游地产项目的融资特点

张民耕：各位下午好，给我的时间是半个小时，我想就一部分是自己的讲述一部分用于交流。我今天演讲的题目是关于旅游地产投融资需求的思考，我想给大家换个角度，从我们另外的角度，从房地产基金的角度我们怎么来看旅游地产项目？怎么来衡量能不能投资，以及我们准备怎样投资，怎样和旅游地产项目进行合作。我说的是从房地产基金的角度看旅游地产。

现在在房地产调控的大背景下，有两种类型的地产很热，第一是商业地产、第二是旅游地产。商业地产显然有点供不应求，我们看长沙，长沙两万平方米以上的商业中心25个，对于城市人口的载荷很大。旅游地产业是一样，能不能说过剩还不好说，但是已经很热了。按照有一些统计说，中国的前十大房地产开发商，三分之二已经进入了旅游地产，比如说龙头的万达，包括万科也介入了旅游地产的开发。

张民耕  盛世神州房地产投资基金管理（北京）有限公司董事长

国家旅游局的统计在建项目，投资量在五亿以上的规模是三千多亿，去年旅游地产的投资超过一万亿，这是我们现在房地产的热点。细谈之下，为什么叫旅游地产，和旅游业本身有一些区别，它是嫁接在旅游业上的地产，是地产行业尤其是住宅地产行业在调控形势下一种产能的转移，也是地产企业多元化发展的一种选择。对于我们房地产基金来说，我们很乐意看到这样的一种形势，房地产企业的多元化。现在基金行业社团组织我们全国房地产投资基金联盟，我们现在也在酝酿成立联盟的专门的旅游地产的基金委员会，还有全国房地产经理人联盟已经成立了旅游地产，我们也想跟上这个潮流，为旅游地产的发展做好资金方面的准备。旅游地产对资金的需求量是极其大的，我们的服务一定会为旅游地产的发展起到作用。

我们感受到的旅游地产市场有多大。确实中国已经成为从原来的旅游资源大国，已经变成了旅游产业大国，国内旅游，中国的国内旅游已经占上了世界各国中的第一把交椅。整个产值按照旅游局局长的十八大期间对外的宣传，已经达到了GDP的4%，要争取在2015年要达到GDP的5%。我们是40多万亿的GDP，4%到5%是极其巨大的量。而且旅游出行占了总体的出行量的60%以上。当然节假日出行尤其是高速公路了之后，车辆流是极其大的，这个车流量除了探亲访友之外大体上是为了旅游的目的。我们去看，到了节假日整个旅游市场是一片火热，我们受到了外围的影响之后，内部的消费迟迟起不来的情况下，旅游消费非常大，经常可以看到我们一个国庆节旅游消费一百亿以上，这个市场是极其大的。在这个市场里旅游地产和整个旅游业，我认为旅游地产可能要占这个市场的一半，如果说整个旅游业贡献了4%的GDP的话，再加上地产业贡献的GDG要达到6%，旅游的4%中也有大量我觉得有一半以上是旅游地产的贡献率，所以对于这样的市场，对于我们房地产基金来说，我们觉得是不可错失的机会。我们会下巨大的决心去渗透到这个市场中去，占领我们应有的份额这是从机构的角度来说。

但是环顾四周发现整个房地产基金对旅游地产的投入是非常少的，这是特别要思考的问题。为什么我们房地产基金，其他的各类甚至于商业地产的投入已经占的量非常大了，但是旅游地产的投入我们占的量还比较小。

我的分析现状和问题，主要是一些问题使得房地产基金难以进入旅游行业。现状来说，百强企业纷纷进入旅游地产市场，旅游自然资源和人文资源基本上都有主了，也瓜分完毕，而且投资的规模极其巨大。万达曾经也召集我们一起开过一些会议，它平均每个项目投两百亿，万达是大手笔，要不不干，要干就是大项目，长白山已经投入两百亿以上，西双版纳可能也要投到这么多。对于现在房地产基金还是  个初试阶段，对于那么大资金量的需求是难以满足。另外中小房企利用一些地方优势占领地方性的独特的资源，也推高了市场的热点。

问题是旅游地产存在的问题是什么？第一是巨额的资金饥渴，普遍的效率不高。旅游房地产和其他的地产相比来说它的效益是比较低的。回收的时间比较长、运营成本比较高。真正的运营模式和增值模式在摸索之中，处于初级阶段，我们感觉到旅游地产成功的项目不是没有，但是成功的模式现在还不应该说有谁可以我的模式已经成功了？我们认为像华侨城它的成功案例是有的，但是华侨城这样的模式能不能推广到全国，放之四海而皆准，这是个问题。

万达的模式和万达的商业模式也有点类似，如果不上市，只有分红没有成本的资金，可能他的模式也不会赚钱。有这样的一些问题，我们感觉是房地产基金现在在犹豫和思考的，是在等待时机或者是培养自己的力量来适应这个市场的重要的原因。

我们现在也在尝试和一些旅游地产的项目进行洽谈，比较典型的是昨天讲课的张保全，他的红树林我们已经谈了很长时间，我们一直在思考和磨合，在这个过程中我们深深的发现，以前用于衡量单纯的房地产开发项目的标准，因为旅游地产脱胎于房地产，但是高于房地产，要实行一种新的标准来衡量。对于我们来说，投资标准是极其重要的事情，我们发现现在还远远谈不上准确的标准，概念中的标准已经开始慢慢的清晰起来。什么是优质的旅游地产项目呢？标准怎么确立呢？第一是具有独特的旅游的自然和人文资源，而且产权要清晰。我们发现保全的红树林项目是非常的清晰的，但是和西双版纳的旅游地产接洽，和千岛湖、黄山周边旅游地产项目接洽，发现一个最大的问题，可能有一些大的旅游地产也是碰到的问题，就是属地的权属问题。我们国家有明确的规定，规划和转化要审批，再高于上千亩或者是几千亩可能要国家的层面去批准，这个批准的过程非常难。于是大家走了一条捷径，土地权属没有转换用租用的形式，而租用的形式我们感觉到实际上你被别人绑架了，一旦项目做得非常好效益产生的时候麻烦也就来了，出租方会跟你讨价还价，群众一闹事，尤其是农民一闹事政府肯定找有钱的人掏钱，权属的问题是妨碍许多旅游地产项目融资的最大的瓶颈。而且旅游地产经常要和森林管理林业部进行协调，林业部发给你的不是产权证，也是经营权证，而经营权证在中国，土地产权证是有明晰的法律基础，林地的使用权证有没有法律依据，以后会不会发生问题，权属问题和旅游自然资源和人文资源的问题，很可能衡量一个项目能不能对它进行融资的第一个标准。我们发现保全的项目都可以，都是买来的，地尽管是比较便宜的。

第二还要辨别，这个项目是旅游低地产还是旅游地地产，只要是旅游地地产这一切好办，按照原来的房地产的标准，旅游地地产可以按老标准。但是旅游地产就不一样了，是长期持有持续经营达到增值的过程，第二个标准是有没有实现房地产和旅游度假的对接，有没有打造旅游度假目的地系统的能力，如果有了这个项目预期是能够成功，具有了向下投资的具体的条件。旅游和地产不要做成两张皮，这里经常也要避免出现这样的现象，有些开发商其实骨子里还是想做旅游地地产，搞了一个很好的房子，一旦房子卖不出去下面就没劲了，对旅游项目的投入就不够了，我们预先的审查一定是实现两者的无缝对接，如果是有无缝对接我们说它是旅游地产项目，如果是无缝对接比较高，能够打造旅游目的地这样的项目，有这样的能力。

包括红树林不是简单的地产，它的志向也不在于把房卖掉，而是尽量少卖住宅的基础上，长期持有、酒店的房间也是尽量少卖长期持有进行整体的增值的过程，另外把周边的环境，所有的红树林系统都是在所有的旅游目的地做的，它自己的旅游目的地的系统也做得很好，经常是娱乐、居住、购物以及其他的各种休闲甚至于包括医疗这些系统都配套起来了，这样能够成为一个人们比较，不是一次性进入而是多次性进入，或者是长期或者是比较长期消费的系统，这肯定是成功的。

第三个是我们很客观的去了解，旅游地产也不是一开始绝对没有能力融资，能够融到大笔的资产，主要是靠长期经营来收益的。这是中国发展到现在阶段任何的一个房地产开发商，尽管房地产开发商可能是这个社会中聚集资金最多的企业群体，但是任何的一个开发商靠自有的资金打造出来已经一点不卖，这样就能够自我循环的旅游地产项目是没有的。对于我们将要投资的旅游地产项目，我们允许它卖。而且前期也应该卖得比较好的。第一能够卖上30%左右，经常是配套的住宅或者是酒店的房间。而且应该是卖得好，现金流非常好。再加上一些经营的收入，如果是能够达到30%，他自有资金又有30%，我们往下投入就有基本的保障，你的现金流会比较好。前期的部分资产销售和经营能够实现比较良好的现金回流，这是认定可以投资的第三方的模式。

最后一个方面的标准是旅游地产是要对于开发商应该是一个长期持有持续经营有序发展的模式，整体项目持续的增值的体系。如果是这样一种体系，我们作为房地产基金是有前期投入的，是冒着比较大的风险进入的，如果是这样的长期持，有持续经营有序发展，整个项目持续增值的盈利模式，我们才能退得出来，否则就会退不出来，永远是当股东的可能性，这是我们也不能承受的。

这四个标准还是初步的认识还没有量化。我们企图通过从概念性的认识逐步的进入量化的认识，我们对于普通的房地产开发已经有非常明晰的标准，在内部也很清楚，没有这些标准就不能立项，但是对旅游地产项目允许有比较宽松的，从概念慢慢到量化的过程，但是这些条件是基础。

我们作为房地产基金就旅游项目来说，也是个高门槛，也是我们的困难所在。对于旅游地产的开发商和对于房地产基金的投资商来说，这个门槛都是同一的。开发商经营回收期长、资产回报率是相对比较低的，因为在中国我们的衡量标准和国际上的衡量标准完全不一样，作为开发商一年来说15%到20%的收益就别谈了，国际上有5%到8%就已经很不错了。持续的投入和运营的成本比较高，旅游地产是持续的经营和持续的投入。这对于开发商来说，尤其是大型的旅游度假目的地项目要求有很高的资本运营。作为旅游地产的投资商，作为房地产基金来说，其实对我们的要求更高。我们和保全谈的时候，你够了投入的标准我们还要撤出，这个撤出是一个系列的资金链条，我们都要想好，自有资金和早期的销售回款，这个时候房地产基金就要投入了，投入之后完成整个建设项目，完成了之后最好的是退出，我们替他要衔接信托的资金、银行的资金，因为我们的资金承担比较高的风险，我们的回报收益要求很高。这个时候如果引进银行和信托的资金能够降低成本，这是一条路。

还有一条路是我们是全新的技术，看看能不能把证券化，最好是可以上市。

所以对于房地产开发的投资基金来说，也要求我们有很高对金融工具的应用能力，这些都是现在作为房地产基金之所以迟迟不能投入到旅游地产项目上去有一些客观上的基础要求，但是作为我来说我感觉最基础的原因，最根本的原因是现在社会资金是新钱，是阻碍房地产基金进入旅游地产项目最大的壁垒。我们和保全谈得都行，但是最后一块也是最基本的，如果你的收益回报率在10%以上我就撤出了，不能承受像普通的房地产开发项目那样很高的回报，尤其是初期，完全是承受不了。现在资金市场我们的新钱的特点第一时间期限比较长，我们做房地产基金开始做一两年，现在做到第三第四年了，有的资金能够承受四到五年。如果是不能进行良性循环，这样我们也不能退出。

第二个方面，我们面临社会资金希望也比较高，对收益的希望非常高，我们现在普遍的做房地产开发基金的投入，我们可以给到投资人15%左右，当然我们对于整个资金市场的成本也有监控，几乎是每周都有监控，我就看到今年以来市场的资金成本在逐步的下跌，去年年底信托还能发12%、13%这样的产品，今年就不行了，今年慢慢降低到了11%、10%，上个月5月份是到了9%和10%的都可以发了。这是因为整体社会资金供应量特别大，而且各种渠道都放开了，现在都说进入全资本时代，这种供应量的扩大也降低了成本。什么时候这个社会的资金成本期望值降低到10%，旅游地产地产的资金流可能就来了，当然还有个时间差。

第三个我们面临的问题，我们的募集的社会资金多数是第一代财富创造人自己一分钱一分钱赚来的，他对钱的感情特别深。经常说我有钱我来投，然后说我能不能当这个项目的董事，（笑）。他的期望值高，但是抗风险的能力和意识比较差。我们采取项目起码的资金线要高于三百万，高于三百万就不会是爷爷奶奶的养命钱，因为有三百万可投，相信你可能还有三百万过日子。对于大额资金的投资人对项目可能会产生的风险准备是很充足的，一旦说这是股权投资他不一定会干，宁愿稍微收益低一些，但是要保本、要保利。总体来说时间短、成本高、抗风险能力差。这个过程中需要做大量的工作，尤其是从要从普通的房地产出发，一步步的引导社会资金，第一是债权融资，逐步的引向债券股权相结合的融资，期望值从高的逐步向比较适当的阶段。投资的时间也要从一年两年到三年五年到五年七年最后到七年十年，有这样的引导的过程，是我们之所以不能投入旅游地产项目的一个原因。但是这个状况是在改变之中，尤其是中国投资人的投资的意识和投资的觉悟增长是非常快，我们清晰的感觉到这三年，从债券完成到股权的投资，从高期望值到适当的期望值，抗风险的能力还有待于提升。

投资到完全股权类的投资有可能非常好，有可能差一些，有可能对保本有一些影响，这样的情况下我们的策略，作为房地产基金第一不能错失这样的市场，一定要投到旅游地产上，因为市场很大，而且从长远来说又符合社会发展的方向，也符合房地产基金的发展方向，我们可能走的路径是先从旅游地地产开始。现在不是整体都缺钱吗，能不能做销售部分，只要销售市场部出问题，我的资金回报就应该有相对的保障，也容易动员社会资金投入到这个上面去，我帮你想办法设计一个产业链，通过销售实现部分资金的回流以后，尤其是把所有的产权证可以办了，尤其是土地权证可以办完，这样的情况下帮你引进其他的低成本资金，银行贷款、信托资金，从旅游地地产逐步发展到旅游地产。

对于旅游地产项目来说，特别需要的是我已经讲了，金融链条的生成的次序是，首先是依托自有资金，日常的经营，这个时候私募股权基金就可以进去了，实现了旅游地产所有产权的完善以后，就可以有信托资金和银行贷款，如果是经营得比较好，最后是公开上市，这是比较理想的路径。旅游地地产对房地产资金的需要，这是谈的过程是特别需要的，它对房地产基金和私募股权基金特别的需要，第一是减少前期销售的压力，增加开发商自持股，作为旅游地产项目最后都是为了自持，都是为了经营，如果是前期卖得太多后面经营就没东西了，我们的基金某种程度上可以替代它来销售，我们有更多的基金进去就可以更少卖，第二是如果我们是股权性的资金，也可以降低开发风险，由我们在里边我们退出以后可链接更加廉价的资金进去。最后为资产证券化做好准备。

总的来说旅游地产对房地产基金有强烈的需求，我们准备做这方面的努力。我们为什么要做这个事情？我们作为一个房地产基金，今年可以做到50亿，其中有一部分是用于旅游地地产的开发和旅游地产的开发，我们会持续的做出努力。

谢谢大家！

刘  杰：谢谢，刚才讲的内容很丰富，这几项估计有半天都讲不完，让我们再次感谢张先生给大家讲的即突出特点又有可操作性的很生动的讲演谢谢！

下面是：方卫东  东方花旗证劵有限公司董事

题  目：旅游项目发行债券是企业融资的有效途径

方卫东：给大家介绍一下旅游项目发行债券的途径，审批的机关国家发改委，还有一个是证监会还有一个是中国人民银行。我着重讲一下发改委核准的企业债，还有个公司债。平常我们叫企业债，今天把企业债的流程和案例给大家做个分享。

方卫东  东方花旗证劵有限公司董事

今天准备了有四章，主要讲三章的内容，一个是从09年到现在哪些企业用旅游项目成功的发行了一些案例，第二是把企业债的基本情况给大家做个介绍，还有跟大家沟通一下旅游类企业发行企业债有关的重点。

第一章，旅游项目发行企业债融资的部分案例。旅游产业发展状况不多讲了，在座的都是专家。

09年以来旅游项目发行企业债券融资的统计，有个特点，发行的总额从5个亿最高到20个亿，张总说他们的期限不一样会比较短，通过发改委审核的债券期限比较长，大部分是在7年。再看利率，基本上不超过7，当然也有超过7到8的。我们最低有一个债是5.79，七年期的，债券的评级比较高，评级有的是发债的时候两个评级，发债的同时有没有担保，如果有担保有可能使债往长涨。

最高的是3A，5.19是3A的债，明显的看到发改委相对来说融资成本比较低，有的企业包括商业债基本上是七年当资本金用，这个地方还有个特点，这20多个债中，绝大部分90%全是政府的平台债，只有一支是个民营企业也是今年发行的，这是我自己做的，是今年2月21日发行的债，期限是七年，利率是6.185，主体是2A。

我把典型的和大家做个分享，2012年无锡锡东发行的债，票面利率是5.98%，评级是9A，募集资金18个亿，当中有17个亿是无锡荡口古镇开发项目。

2012年湖北省鄂西，票面利率6.88%，主体评级是2A+，8亿元有6亿元是当地的旅游开发项目。

还有一个旅游类的民营企业祥源债，票面利率6.85%，债券和主体评级是2A，6亿元全部用于齐云山生态文化旅游项目，这是道教圣地，这次可以成功的发行，肯定可以把当地的建设上个题解，因为他们的搞的是旅游综合体的开发，最后是围绕旅游目的地的建设来展开。

2013年大里的旅游债，商业机构发行的，发明规模8亿元，七年期，票面利率6.5%，债券评级和主体评级是2A，项目主要是用于大里西尔和文化休闲景区的开发，总共是用了4.45亿，其他还有个改扩建项目。

蓬莱阁债，这是八年期的，这是承担六年期的债，票面的利率是6.8%，债券评级是2A+，主体评级是2A-，全部是河南省的旅游景区的建设项目。

刚才讲的案例使大家有个感性的认识，第一是发改委的债相对来说肯定有些门槛，期限比较长，融资的成本相对要求比较低，第二个部分是简单介绍一下企业债发行简介。从04年当时的债券的发行规模是272亿元，大家看到到2012年以后，截止到2012年12月31日变成6499.31亿元，这些年发展是比较的迅速，国家发改委建立了一个单位来审核这些产品，这几年的发展是比较快的，未来这些企业能够达到发行条件的话，拿到成本资金的可能性是比较大的。

企业债的发行基本条件，企业债券发行由国家发改委是受三个法律法规的制约，第一是《证券法》、《企业证券管理条例》《发改财金20087号文》，累计债券余额不超过公司净资产40%，最近三年的平均可分配利利润足以支付公司一年的债券的利息等等，我们在试点中净资产的规模都不低于10个亿，我们对民营企业的要求最好别低于15个亿，因为净资产规模越大，主体的评级越容易2A+，这样再增信的话债上有可能达到2A或者是2A+这对你的发行成本是非常重要的。

累计债券余额不超过公司净资产4%是个累计的概念，累计不能超过净资产的40%，比如说发一个债每年的利息是八千万，前三年必须要每年都盈利，而且这三年加起来不能低于两亿四千万。企业债券管理条例是证券法是上位法。发改财金2008，7号文做了细化的规定，筹措资金的投向符合国家产业政策和行业的发展方向，所需的手续齐全，比如说搞水利的项目或者是其他的过剩的项目核准是很困难的，当然了旅游项目是无烟企业，但是如果是各方面的手续不全也有问题。用于固定资产投资项目的资本金的有的是30%，原则上累计发行额不能超过该项目总投资的60%，要发十个亿规模的债，投资项目也是十个亿，不能超过60%，本期发行十个亿只有六亿能用于这个项目  ，其他的四个亿，原来的规定其中的20%，也就是两个亿偿还银行的贷款，还有两个亿补充营运资金，所以说大家选择项目的时候可以把项目做得足够大，要发六个亿的债，规定是可以的，实际上不让你偿还银行贷款，提供的不光是旅游企业，其他的企业好多的是搞房地产的，就怕这个钱拿去了以后搞房地产，所以现在一概不允许补充流动资金，一概不允许偿还银行贷款。

发行的参与方，包括人民银行最主要是对发行的利率是发行前的审核，其他的都是中介机构，一个我所在的公司是主成交商，它作为中介的总成交人，从债券的上报到对于的销售。审计，需要对你的企业报表做个年审，所以说审计很重要。评级机构也很重要，评级对你级别的评比决定了某种意义上看穿这个债今年一旦发生了以后就可以定出来了，还有律师对本次发债是不是规范，主体的资格和其他的方面是不是符合国家的产业政策给出意见。还有担保，可以找个第三方的担保，也可以用土地比如说一些实物做一些担保，使你的债券级别上一个级别，从而降低融资成本。各中介机构的职责不多讲了。

监管框架也说了，国家发改委现在是财经司底下是证券处是全面负责审核债券的发行审批，原来还有个证监会。还有人民银行，管的是中央国债和企业利率的定价的方案，我们是认为也可以取消，因为利率企业债已经是市场化了，作为一个环节他们还是没有同意取消。

清单，这是很罗嗦，因为这些清单里总的有19项，其中19项是格式文本，有几个很重要，一个是募集资金收入，还有是发行人近三年年审的审计报告，这是要关注的，还有是评级公司的评级报告，这个是非常重要的，因为有时候投资者来不及看的时候，可能会看评级机构的评级报告和审计机构的审计报告。这些所有的是主承销商完成的，不用发行人编写，发行人提供底稿就可以了。

申报的流程一般如果是央企就由央企报到发改委，如果是地方的，如果是省级的企业报到省级发改委，如果是属于地市级的环节稍微多一些，一般要经过市级的发改委转到省级的发改委，再转到国家发改委。国家发改委每周三上午或者是全天接受申报材料。

必须由省级的发改委财经处上报到国家发改委，国家发改委证券处拿到申报的材料要征求专业司局的意见，包括你们的旅游销售发债肯定是到社会司生活质量处征求意见，他们拿到项目以后如果快的话要十个工作日，会对这次申报材料当中的募集资金投向会出个意见，这个意见有可能是正面的也有可能是负面的，如果是正面的这个债基本上成功一大半，如果是提供了负面的意见，恐怕就不能再审议。到预审肯定进行审核大概一至二周，最后证券处要复合，财经司出个反馈意见需要主管的副司长确认，底下是各个中心的引导下，以发行人的名义来回馈意见提交给预审员，预审员觉得没问题了，会把反馈意见的回复报到证券处复审，证券处觉得没问题到司领导们签字，一般的情况下司领导签字以后就不再修改了，最后是专业司局会签，最后是副主任主任会签，最后到央行形成主批文。从申报到最后的出来是大概花了三个月的时间，去年的9月26日报进来到今年的1月15日拿到的批文，大概是三个月的时间拿到了批文，发行是2月26日，大概只有三四个月的时间，这是取决于祥源这个企业资质比较好。

发行的时间的安排就不详细说了。

最后是关于发行主体的选择问题，刚才说了，发债的额度不能超过40%，产业债和平台债也不多说了，在座的企业可能跟平台债没什么关系。现在国家发改委的募集的资金的投向符合产业的政策基本上会获得审批。

因为现在搞旅游开发的主体从房地产商转过来了，一定要避免房地产的项目，这个项目报上去感觉就是旅游综合体开发，不能让人感觉要卖房子，第二是尽量选择单一的规模较大的项目，最好是十几个亿，发行的规模小可以覆盖，最后是项目审批的手续要齐全，土地手续要齐全否则这个项目很可能审不下去，因为时间关系就不多说了。

谢谢大家！

刘  杰：谢谢，各位与会的嘉宾听到的信息，回去了以后你们掌握了方博士说的程序，你们会对发行企业债有个基本的判断，如果你们企业要发行企业债可以找方博士去运作这件事。刚才两位主讲人用他们的实际的操作的经验，讲得很详细，因为他们有丰富的实践经验，这些都是希望今天与会的各位嘉宾有所得，所以时间稍微超时了一些，但是我想各位听得还不满足，好的，主讲的项目到此结束，谢谢大家！

下面是论坛环节：

嘉宾现场互动

对话主题：

旅游企业的资本运作与项目融资难点

对话嘉宾：

张民耕：盛世神州房地产投资基金创始人（右一）

龙飞虎：国信证券公司副总裁（右四）

蔡  宇：集富亚洲基金联席董事（右二）

郭椿涛：中融恩和（北京）资本管理有限公司 董事长（右三）

方卫东：东方花旗证劵有限公司董事（右五）

主 持 人： 何士祥达晨文旅基金北京公司总经理

蔡  宇：大家好我是蔡宇，集富亚洲基金联席董事，我们基金是在日本上市的公司三分之一都有我们基金的投资，这是业内我们是相对比较低调的，业内名声是比较大，在公众的视角中可能没有风声水起的受到这么大的关注，谢谢！

何士祥：他们投了一个华远国旅。

龙飞虎：我们也是一家国有企业，是致力于中小企业的上市IPO，包括项目的融资，应该说在行业的前三名。

郭椿涛：大家好，我叫郭椿涛，在座的很多人也很我熟识，因为我是旅游界的老兵，当年有一定资本的时候，02年进入旅游投资，但是没挣着钱，是因为当时的旅游环境，现在旅游的春天来了，从去年开始我开始针对旅游文化和旅游产业的相关产业链开始做一些资本方面的运作。时因为旅游从旅游资源的选择，包括景区的管理，包括营销和旅行社，我本人也从事过。深知其中的艰辛，在此我愿意跟大家分享一下我的失败的经验和现在的，尤其是在座的各位留到最后都是对资本有强烈的需求，我想我们的下午能给大家提供一些资金方面的建议，谢谢！

何士祥：我本人也是艾蒂亚机构的理事，也连续三次参与了艾蒂亚机构的会议，我们希望给大家提供一些基金的产品，我们基金的规模是30个亿，出资人是湖南省政府、湖南广电，我们引进是十年的周期，我们是“10+2”，我们达晨在文化的方面也做了投资，我们也投了个有装备的企业已经在国内上市。我们跟一些大的机构投了一个50亿的项目，正在操作之中，今天面临的是旅游综合体，首先是可能面对融资的压力是比较重的，我是代表达到大家问一下几位嘉宾。

首先问张总，这么一个综合体的项目，房地产资金到底什么时候介入，接入是以什么方面？

张民耕：资金和贷款不同，债券的前提你有这了项目，以往做房地产的投资，我可以拿地，肯定可以拿得到这地，和政府签了招拍挂，或者是签了个协议，现在还继续有效。至少买地的钱的三分之一得给，否则完全是靠我来做不行。

第二确实经过了测算，以后的收益能还我的本钱也能还我的收益。

第三一般的无论是开发商或者是做旅游地产的投资商，都不愿意把资本金做得非常大，一般是股权部分小，其余的部分再进去，双方共同进去一些债，这部分的债要求同样的利息，以后是是股权，股权的设置其实也是可以灵活的，基金的做法有些合伙人是双方协议，可以最后分，也可以在中间再设置几个台阶，是可以共同拿地。

何士祥：退出是约定的？

张民耕：我们做不到上市中去。

何士祥：下面问一下方总，债券公司有很多要求，作为融资来说费率是多少，你们要收多少钱，其他的中介机构担保。

方卫东：这也不是秘密，这块对发行人来说，发行成本90%多了，发行人是按发行规模的1%到1.5%，实际上发行规模越大承销商的费用越低。市场上平均的承销商拿的费率是1%左右，可以是1.5%也可以是1.8%。发公司债的时候所有的费用打包，还有个费用是评级的费用25万，律师的费用是25到30万，如果报表财务比较规范，报表比较的真实，可能也会大概60到70万。如果你是能够通过发改委之后最大的成本是比较大的，其他的是比较小的。

何士祥：因为券商是融资到一定的比例，其他的包括评级，包括会计师、律师、担保机构是按照固定的费用收的，理解是发行的金额越大，分摊到里边的比例是可以谈的，因为挣钱的时候收入更高了，其他的费用越来越小，比率是1%到1.5%。

方卫东：看你的关系好坏，关系好什么都没有都可以做担保，还有土地评估一下，还有是利用商业担保公司，如果是民营企业按每年的发行额的2%来收。

何士祥：做企业债你讲了很当的发行条件，我记得需要20个亿，一部分的民营企业不可能做到，但是融资的成本是相对比较低的，准入的条件比较高，所以说做企业债对大家的资质是要求比较高的。

我们有没有更好的一些金融产品，因为太高了，我们作为普通的民营企业是可望不可及。

龙飞虎：各位嘉宾非常荣幸有这个机会跟大家分享一些融资的方案，根据刚才主持人和方总的意见，整个旅游的项目在市场里的融资，从需求来看跟投资方更多的意愿是比较大的，一块是房地产基金，还有另外方总说的企业债，从去年开始我们证券市场还有一个新的创新的业务，这块是是私募债，这块业务在国内是相对创新的方面，主要是针对中小的企业，包括之前说的融资的规模10个亿以上，私募债发行的规模是两个亿，而且没有净资产的要求，目前是面向中小微的企业，像市场上目前做过的苏州通灵旅游公司发过等等，综合来看费率是高一些，因为风险要高，评级也比较低，也可以不要评级，也可以没有担保，因为只要找到合格的机构投资者，像我们的基金是比较私募的性质，它是备案制，不需要冗长的审批的环节，它的期限一般是三年，表面利率是8%到9%，中间对券商也是个大头，一般是收按年算是综合下来是1%左右。但是也有个限制，一些综合体的项目可以采用底下的不是房地产的平台，包括服务业的平台。

何士祥：我理解商业债因为中小企业风险比较高，所以对成本来说一个是发行的费用比较高一些，2%，发行的利率更高一些，这是债券的角度，包括从专业基金的角度的看法。下面问一下蔡总，这是股权基金已经活跃的，他对旅游综合体的产品有什么支持？

蔡  宇：因为我们基金关注于中早期的股权投资、风险投资吧，我们关注的是企业初创或者是上升阶段资金需求，更关注企业的高速增长与未来的规模，希望的方式是上市。基于这样的情况可能对于旅游综合体这样一个与房地产相结合大的概念，我们不一定能够全面的参与，但是在旅游综合体细分，某些具体的项目未来有这样的内容，我们有一个灵活性，我们更加关注团队的行业经验、执行能力，以及这个项目未来高市场容量下的前景。大概是这样的情况。

何士祥：蔡总是从股权投资的角度，股权投资跟房地产不一样，不是看重资产的增值，而是看来未来股权的升值的部分，某些细分的环节，比如说旅行社，包括旅游演艺，这是比较看重的，这块是他们有机会去投的。

刚才从两位券商和两个基金的角度看了一下融资的产品，郭总从你的角度来看，这么多的从事于旅游的实际操盘者你的问题跟在座的各位做个交流？

郭椿涛：也是我和他们有所区别的是，我是他们的前端的前端，这两个前端我想也跟大家分享一下，第一个前端在座的企业家、地方的领导也好，招商引资也好，在项目选择的过程中一定要清醒，这是一个前端，这是可以给大家提供一些专业的帮助。第二个前端在你确定了投资项目以后，资金的缺口方面，其实手段是很多的。如果说我们根据你的项目建议你走私募债或者说公募或者是走PE，或者是吸纳风险投资，我机构根据你的项目给你设计出一套方案。这里我简单的概括我把旅游投资总结出三个重要的问题。第一个叫投资的有效性，投资的有效性实际上是两个实效，第一个实效实际的效果，其实在座的有很多做这个行当的，第一个是要做好定位，做好规划。第二个时效是时间的时。这就是投资的角度来说，任何投资都是有进入和退出的，任何的投资都需要一个闭合的环境。有投资的量化的结构性的设计，这两块，有效性的方面我建议一定要请专业的高手来做。

第二点是投资的有益性。旅游的投资有四项功能，第一是发展经济，第二块是保护环境，第三是科普教育，第四个是扶持贫困，如果你达到了这四个方面我认为是非常棒的旅游投资。除此之外我认为都是破坏性的投资。十年前中国有很多好的资源都被破坏掉了，在我认为比较经典的，我比较推崇大连的漳州岛，上市公司走在街上发现年轻人一边抽烟一边手拿着一个餐巾纸，他们对环境的保护意识这么强烈，上市公司的股票又做得很好，这是非常棒的。否则的话就是破坏性的投资，地方的领导虽然有好的资源但是不要做破坏性的资源，也提醒相关的企业家不要做破坏性的投资。

第三投资的有限性。也就是说找好项目的边界和项目的底线。第二个是量力而行，当然我们都希望像万达一样、像张宝全一样一口气建八座五星级的酒店，但是他可以建八个五星级但是我们可以建一个十个小客栈，要根据自己的投资量力而行。再有，要多在软性投资上下工夫，少在硬性投资上下工夫，也就是说真正有吸附力的投资和旅游是软的方面也就是文化的方面，我们直投，我们的管理着几只基金，总额是400亿左右，我们关注的点就是文化，叫绿色文化也也罢，叫地方的民族文化也罢，只要是具有非常独特的文化的可包装的可动态化、形态化的、品牌化的产品我们愿意重点的投入。因为这样的产品软性的投入对投资和政府是有具有非常高的回报。

何士祥：第一是项目的定位要精准，第二是要量力而行，第三是文化的独特性，中国的旅游景区资源很多，但是很多的景区比较的雷同，大家的定位不清楚，是很难获得资本的青睐，文化是区别自然资源之外有独特性也很难复制，我们自己做旅游景区不是把景区仅仅包下来，而是找到文化的定位。

郭椿涛：关于定位和投资的顾问，这个行业鱼龙混杂，三五个人就搭一个草台班子，做了很多非常差的产品出来。在这里我不怕别人骂我，我提醒大家一定要找高手，定位太重要了，因为挣钱不挣钱是一个方面，你把好的资源给毁掉了，这个非常的可惜。

何士祥：我们做旅游是个千秋万代的事业，我们投旅游景区的时候是跟我们讲的有一些不谋而合的地方。

下面是提问，有个朋友问，中外合资的企业是否可以发债券？

方卫东：中外合资的企业如果是在国内可以发。因为中外合资企业都可以上市了，具体的问题可以底下再交流。

何士祥：满足资质的要求就可以了。

提问：咱们发中小企业私募债资质是什么要求？

龙飞虎：针对中小微的企业，产业政策像房地产的要求满足了就可以了，没有特别特殊的地方，因为是备案制是个创新的业务，主要是机构投资者对你的认同，说通俗一些就是合法的“高利贷”。

方卫东：银监会出来一个8号文，银行产品购买的标准做了个限制，现在中小企业私募债是个创意的产品，现在说这个要进行偿债的担保，这样可能对投资者更青睐一些，不做担保不是说不行，但是会有一些负面的效应。

何士祥：如果没有提问的话，这个环节就到此结束！

王  琪：谢谢，这是会议的主办方经过精心准备的环节，去年这个环节被忽略了一下，结果很多的代表提意见了。今年在会议日程很紧张的情况下把融资的环节增加了两个小时，并且请到了几位从事不同融资途径的应该说是权威人士。尤其是方卫东博士的企业债券，他的债券利息非常低，这样的融资途径，利用我们的平台，我想也是我们办这个大会的服务内容之一。以后如果时间成熟的话，我们想专门再办一个中国旅游项目融资大会。融资论坛之后进入了本次大会的最后一个环节，旅游项目规划与服务论坛的第二场，第二场论坛主要强调了国际性，因为在昨天下午的第一场的论坛中，邀请了更多的是国内各个领域比较领先的服务商，给大家做了一些推介，今天下午这个论坛我们特意邀请到了三位国际嘉宾。

下面有请：主持人：张  媛  艾蒂亚机构副总干事

张  媛：谢谢，请各位换名片的请找到自己的位置，首先非常感谢各位同行在这里的守候，我们的环节主要是关于旅游投资项目和旅游开发和旅游产业整个大的中国的市场，有关中外项目合作的这方面的交流。在这个环节分两个部分，第一个部分是有请在这个领域在中国以及在国外都卓有成就的公司的代表来跟我们分享他们的经验和成功的案例。

张  媛  艾蒂亚机构副总干事

第二个环节是有比较短暂的对话，以及和同行间交流的提问的环节。

首先有请：国内在旅游策划行业知名的策划专家 贾云峰  著名旅游创新传播专家、德安杰环球顾问集团总裁

题  目：新旅游目的地营销创新

贾云峰：我想跟大家说，一让我讲就是放在后面，总是觉得做旅游策划的时候都是最后讲，我也精心准备了20分钟。

到底怎么来做旅游，我听了一天半我觉得特别有意思，今天有很多朋友我特别高兴，今天跟大家讲讲，大家讲了很多战术我讲点战略，今天上午在认真考虑中国的旅游业这个事，我非常详细的讨论中国旅游业是怎么回事，我们是搞营销的。如果你有微博赶快去互动一下，换名片不重要了，只要是项目好钱会找你，不用你去钱的。

贾云峰  著名旅游创新传播专家、德安杰环球顾问集团总裁

今天讲的概念把梦想还给游客把休闲交给人民。我做品牌营销做策略做战略，我非常想告诉大家政府到底想什么，不管投资商还是我们的企业大家一起来考虑这个话题。胡适说要看一个国家是不是文明只看三件事：1、国家怎么对待孩子，2、这个国家怎么对待女人，3、这个国家人怎么利用闲暇时间了。

我在中国旅游报写了一篇文章，人民需要游手好闲，最不会休闲的中国人是世界上最大的游客帝国，我觉得在中国童年在消失，我们的故乡在消亡，回到老家找不到自己的家了，自然在消失物语在膨胀。这就是中国现在的状况。新周刊出来，中国人的欲望三大欲望，第一挣更多的钱占72%，第二环游全世界，开名车、住别墅、住老板、得桃花运等等。

旅游的欲望树立在了民富和国强之中。《孤独星球》的作者旅游是人类的天性和地球生物的天性。人类的天才智慧在这里得到了发挥，旅途中神奇的发现，人生的超越真正的旅游是一种人生的体验。中国旅游是为旅游改变着中国的社会形态，在中国旅游的产业链导游是中国的前奏，他们中间的害群之马已经恶化了中国整个的社会环境，前天去云南，竟然有人跟我讲，云南别买玉，云南的玉给导游90%的回扣。所有的中国政府官员都把旅游当成带动一方的法宝，但是旅游也有带来破坏环境的恶果。很多的地方政府求大求强，最大的综合体，建筑越来越大是人自我的矮化越来越强烈。

脑残式的争古、仿古，习近平政府提出来要中国梦，要做好中国梦先保证中国人的梦想，我做的网络调研中国人有这么几个梦，第一是爱的梦，这个社会能不能大家爱一些，第二是天真之梦，第三是自然之梦，成长之梦，未来之梦，信任之梦，所以说要促进旅游。

什么人做旅游策划师，我跟张总在聊天，旅游策划首先跟拍电影一样，中国的旅游策划是伟大的造梦者，我们要对生活热爱，发现生活中所有的神奇，旅游就是编一个故事把故事卖出去，专业性敬业心还要责任心，还要学习新的事物，旅游到底要教会大家什么呢？旅游不光是为了看世界，很多人就是为了看世界，旅游是如何看待你自己，在旅途中了解自己，我接触的所有的理念都是放在项目策划中，健康积极乐观的正能量与人沟通，并传递给他们，中国黄埔江上漂死猪，在这个时候能不能让大家活得很舒服，旅游可以告诉你。

我们服务了四年的品牌，好客山东，这个品牌一秒钟让中国所有的产品化营销过度到了情感化营销时代。我们做了50多个城市的旅游营销，包括老家河南。中国旅游没有旅游的广告口号，现在出来了“美丽中国”，最近有几个好玩的概念，第一是江苏宜兴中国陶都，这个概念很有意思。第二是“温暖宝山，美玉奇汤”云南宝山。

最近国家旅游局的领导跟我讲，知道习总书记提出旅游是什么吗？旅游是政治，旅游是经济，是民生、是稳定，是上升到前所未有的高度来做旅游。中国旅游形象四个抓手，今天做了这么多综合体，怎么让大家有旅游的概念呢？旅游是传达一种核心价值观，第二是传达国家的旅游政策，第三是产品和服务，第四是传达旅游的整体的国民的素质。旅游市场的推广是旅游发展的龙头。刚才领导批评我们。盯着几个头来做策划才是真正做规划。创新是推动旅游的原动力。旅游法规定再不做旅游形象就违法了。县级以上政府要求统筹本地的旅游形象进行推广。

旅游营销到底是卖什么的？旅游策划到底是干吗？各位真不能关注以下钱以外的人呢？好的策划就是关注人，好的营销也是关注到人，我们做任何的策划是国家级的试点，国家级的心态，国家级的机制。营销不是单纯的市场行为，一定是和渠道建设、市场销售、接待服务方方面面有关。好的营销策划是三句话，普世价值+公共情绪+创新表达。

我认为知名度带来投资，中国旅游规划很多的特点，画面特别好看以前是卖文字现在是卖图，中国好的规划一定是产业深度融合，创意旅游和项目旅游放在一起。想象投资是想象成一个人，想象任何一个城市都是一个人，没有文化的旅游是灵魂出鞘，没有旅游的文化是魂不附体。戴斌预测30年之内大众观光仍然是基本面，中国旅游每天早晨一醒来就在想我在哪个城市，因为都长得一样。好的旅游城市一定是经得起游客的感受，看看我们的当地居民，只有宜居的才是宜游的，像宜兴一个小地方，体现了城市的柔性和可持续性，去宜兴去感觉一下宜居的小城。品牌是能不能产品服务在消费者心中进行差异化的影响，任何的产品能不能产生灵感的联想是最重要的，我们天天做的节庆，但是有效果吗？只有鬼知道。休闲、度假、养生、大美、天堂，这都是玩恶心词别再玩了，好的规划是破解了人和市场的关系，如果你的规划花里胡哨的人住的不舒服一定是坏的规划，大世界营销和新媒体是以后旅游营销突破的两个主战场。中国履行旅游工作会议上有个演讲，是旅游亟待营销战略规划。旅游创造了一种新的生活方式。希望大家用未来来思考今天，以前小时候一考学就说计算机不错，所以都读了计算机，结果是出来都找不到工作，我们想想十年以后中国的旅游业到底是怎样的，而不是现在干马上就挣钱了。

未来互联网营销六大关健词，屏幕无处不在，交互流动，贪婪针对人的弱点的营销，贪婪、虚伪，中国人说我是VIP，我是花钱了。中国的色欲比较大，一提美女社区就点，我们上网除了悬疑就是恐怖剩下的就是色情，窥视、博士、名人博客，我们特别的懒惰，所以说有了互联网，有了我们的快递服务。

我跟大家说三个营销必须要做，产品提升必须要做，做点5A静休息区的创建，旅游策划的核心坚持住一点，不是卖形象，你卖的是产品。一定要建立渠道，第三是不要把营销当成渡过难关的工具，营销一定是创新是提高了企业战略的角度。服务是别人无法复制的法宝，中国做点大的华，完成城市的塑造，目的地营销不是精心策划的美丽的谎言，我们现在策划的都是谎言，基于百姓生活的真实的诺言。旅游是有梦者的故乡，如果大家玩的是梦我们就火了。越想度假就想回家！谢谢！

张  媛：非常感谢，我想在此我们很多的同行是从专业规划单位以及市场开发的企业出来，贾老师通过这样的演讲是让我们多思考一些旅游最简单的问题，我们的游客和我们的市场呼唤着什么样的产品。

下面有请：国际嘉宾：Darshan Santuori： 女士,葡萄牙身心灵禅院院长

题目：精神家园与旅游目的地

Darshan Santuori：我非常想看到下面在座的各位的眼睛。非常感谢也非常被邀请来给大家做演讲，很高兴见到大家。我非常高兴能够在此跟各位交流一下关于旅游目的地打造一些新的观点。

我想讲的是关于心灵和灵魂深处的东西，每次我跟大家分享的都是一些关于体验的问题。几乎是很多年以来的每年都有六个月，我都在世界许多的林修的度假村工作。很多这样的度假村都是有关于一位男士他的精神的价值观。很多这样的度假村都是关于新兴人类，未来人类成长的图书馆。有很多时候都是关于一些科学的探索。在21世纪人类不能做的，或者是可以成为的。我们人类是不是真的很了解自己内心强大的潜力呢？有关这些可能是我们现有的一些科技知识所不能够探索的。那么所有这些都在全世界大概有400多个大村，在不断让人们了解和探索内心的一些线索。所以说首先我们在向自己的内心寻找潜力的时候，至少我们需要一个力。当我们想探寻我们未来新人类发展的潜能的时候，我们也需要一些新的概念。

Darshan Santuori： 女士,葡萄牙身心灵禅院院长

我刚才聆听了翟老师的演讲，他说有游客希望有很多梦想，就像在天堂。我向大家介绍的这种模式就是翟老师说人类的梦想。在过去的30年中，这样的一种商业模式被建造，被美化，不断的被开发和发展。我个人的观点我们可以将这种模式在全球不断的延展。为了打造这样的目的，我们需要专业的设计师，我们需要更多的专业的专家参与。有的时候去寻找一块净土，去寻找合适的设计师其实是个很简单的事情，寻找我们合适的投资人都是比较简单的事。因为规模的不同可以是一个度假村，也可以是一个旅游景区的酒店。这些都是我今天想和大家分享的。在全球目前新的趋势是关于新森林成长的旅游业态在国际上非常的流行，也具有非常大的商业的潜力。

这样的商业价值从来也没有在未来不会有今天这样的价值如此之大。我们会有很多用金钱去制造非常多的玩具。这是关于新的成长路径旅游的玩具，但是它会非常的成功。人们从出生以后在不断的成长，最终的成长是心灵的成长。所以有了这样的新生命成长的愿望，我们才能够满足游客获得新生的感受。在这样的新生命成长的度假村里，我们会提供非常特殊的有关心灵探索的一些产品，使得游客在此体验各个心灵的成长，其他的方式都没用。

刚刚有个人跟我聊天，他是理工科过来的，所以他不同意我所说的观点，我很惊讶。要知道很多事情其实都是我们内心的能量在促成，当我们所在的当下，你的能量和你的路径以及和现有的所处的位置有所冲突的时候，这种不和谐的环境将不会提供最佳的对于游客的吸引力。也不会有你想想的这么多的游客到此来观光，因为这只是你的一个想法。好的想法仅仅是开始，但是需要过程让它变成现实，所以说让我们开始。因为这就是我们在这里的目的，也是我们想要做的事情，我们要在这里去实现我们有责任有义务要做的事情，所以我觉得尤其是量子物理学也很重要我并不反对，我在此跟各位同行分享一下我静心度假村的图片，跟大家介绍一下我的模式。

在这里即将举行一个大会，这个大会有两个目的，这个地方也是一个关于人类重生的诞生地，也就是每一个人内心的佛。还有一个希腊的庆典中的一个故事，是一个像中国的弥勒佛一样的佛。这是一个度假区的开始的地方，这里我们的治疗师以及相关的专家们会样游客介绍，这是静心开始所要准备的工作。左侧的图片是晚上是成为了歌舞厅了，所以我们的佛也需要去跳欢乐的舞。我们在此林修的治疗师都把此称为天堂，我们对周边的环境是持有非常非常专业的观点和保护的意识。

在这个大区的周边有个公园，每天都向游客开放。世界上被誉为必须去的美丽的地方之一。一天以后的活动下来之后每个人都仿佛进入了新生的开始，我们在这里会带领游客领略一些静心以及去和游客去共同了解一些静心的经验和技术，同时我们还会跟游客分享一些有关艺术的话题。一天的安排中有很有条理的计划，早晨是瑜珈，下午会有一些相应的活动。目前每天我都要接待来自中国十五到十六名这样的游客。他们跨越遥远的大洋来接受林修的体验，所以我们有理由探索这样的市场。我们也向游客提供非常多的有关静心，有关内心成长，以及内心潜力挖掘的一些培训的模块。比如说我们在我们的林修度假村我们有个从早晨六点半一直延续到晚上十点的探索。个人内心能量力挖掘的过程。所有的游客每当到我们的度假村来了以后，他们都了解这个度假村向他们提供的都是在过去的40年间积累的有关人类新生这方面的经验和体验，这就是我们这个度假村成功背后的奇迹的原因。每年都接待来自全球一百多个国家近千名的游客。我也非常欢迎和大家介绍一些我们这个度假村的运营的经验。游客自己的客房，非常的干净，也设计得非常的漂亮。非常感谢各位的聆听谢谢！

张  媛：谢谢，旅游的本身是现在和未来的生活方式做探索，刚才Darshan Santuori更多的是从成功的旅游目的地打造的经验，接下来有请：Patrick Zou, EDC 中国区代表

题目：新加坡圣淘沙旅游岛的音乐仙鹤水体项目建设经验

Patrick Zou：大家好，我是EDC北京的代表。刚才第一位从宏观的角度来讨论旅游目的地的规划，第二位是很细化的禅修的理念的旅游的目的地，都很精彩。我介绍一下我们公司的内容，我们是做娱乐景观设计的专业公司，我想跟大家探讨一个旅游景观项目，这两天我感觉到会场，很多人问你是做什么的，娱乐景观设计的，大家都跟茫然不知道是什么样的设计。可能它跟建筑设计、园林设计或者是其他的设计都非常的明确。一个景观设计是什么样设计我为大家介绍一下。

Patrick Zou, EDC 中国区代表

解释一下，什么是娱乐景观？就像绘画、音乐和电影，娱乐景观也是一种艺术形式，它是融合故事，科技、多媒体、音响灯光于一体，带给观众强大的心灵的艺术的体验，是浓缩了电影震撼场景的现场秀，它不是单纯的音乐表演或者是视频表演，它是综合的表演，可以运用的所有手段震撼人的感知器官，表演持续后观众会由衷的发出一个啊的赞叹，如果不是就不是成功的娱乐景观。

国内的综合项目开发中规划中有各种功能是的建筑，住宿、餐饮、休闲、主题乐园也没有注意到娱乐景观的潜在的作用，好的恰当的娱乐景观可以为项目带来很多，几乎覆盖各个层面被视为天然的广告牌，在我看来娱乐景观可以为项目增光添彩甚至是画龙点睛。

地表形象，这是世界最佳娱乐景点奖，任何人都不会抵抗他的诱惑，现场的震撼和体验是每个人希望看到的，博览会并不是特别关注的啊，但是一旦去了就会去博览会转一转，所以举办方的目的达到了，单纯的博览会是不能吸引人们的参观的渴望。因此对任何的项目独一无二的品牌形象是项目所追求，而娱乐景观正式可以利用提升品牌形象的独特而强大的方式，甚至具有形象代言人的效果。

旅游目的地希望是源源不断的客流，抓住游客眼球的是震撼的娱乐景观，作为旅游项目重要的组成部分，娱乐景观可以令有客趋之若鹜，作为区别于传统旅游目的地的首选的项目，就像一个好电影谁都不会放弃，口口相传又会吸引新的客流。

第三个作用是吸引传媒，今天的传媒很发达，一张照片上传后瞬间可以传播到世界各地，娱乐景观绚烂的画面的效果深受媒体的报道的偏爱，因此娱乐景观可以带动媒体的关注传播，项目的美誉就随之传播。

扩大知名度，最终一个项目的品牌服务是决定项目受欢迎的程度，利用娱乐景观可以增加项目的内涵，丰富项目的布局，引导游客的体验，给项目留下特色的印记，通过媒体的传播扩大知名度。

娱乐景观的分类是很丰富的，我就娱乐景观的分类给大家简单介绍一下。

门户娱乐景观，很多音乐喷泉都属于这类的景观，对项目主体建设的开阔处或者是主水面上，是吸引有客进入景区，让游客远离普遍世界进入充满趣味的王国。

免费景观，位于项目的客流路线的广场的交汇处，是有客短暂休息时的欣赏的景观，可以丰富游客的体验之旅，有强大的地标性，品牌的效应，是游客拍照的对家位置。

收费娱乐景观，时间较长需要凭票观看是项目的额外收入来源，有电影现场秀和特技见长的特技秀。

公共艺术景观，可以是短期租用LED广告位带给项目额外的收入。

我们要选择项目中采用哪种娱乐的景观，正确的选择来自于娱乐景观的规划，规划前要先听取对项目的需求，对项目实际的考察和对当地城市的了解。

如图，我们设计一个有魔力的公共的艺术景观，这是仙鹤的主题，让两只机械动物因爱最终神奇的复活。

娱乐景观总规划，对项目设计规划的研究就娱乐景观的位置可能性进行设定，与建设设计、园林设计、零售功能区域业态等有机的结合，通盘的规划，娱乐景观规划是对游客体验路径的规划，激发探索和找寻趣味，客观上提高客户消费收入总体的目标。

近年来中国的厂商奥特莱斯零售业方兴未艾，如何吸引新顾客和回头客成为各大运营商的课题，娱乐景观其实就是一个非常有效的利用手段，除了室外场地、室内也可以大有作为，通过不同形式的娱乐景观布局在商场和顾客的购物路线上，增加顾客在商场的停留的时间，创造更多的消费机会，愉悦顾客的体验的心情，从而成为反复光顾的固定顾客。

如图，现实增强技术，当用iphone或者是手机的时候，对着现场的场景会发现不同的虚拟的世界，是利用类似于像二维码一样的技术正确游客和顾客的体验。

（播放视频）

谢谢大家！

张  媛：非常感谢美国著名的ZDC公司给我们做的演讲。接下来有请Jere Ruotsalainen, CEO, Fantasia Oy.

题目：芬兰圣诞老人村游客体验营造

Jere Ruotsalainen：非常高兴与各位相遇，我带来来自遥远的芬兰的祝福，一个旅游度假村有鲜明的主题，我们分享的是如何将景区内的活动游戏和主题相连接，目前在芬兰最流行的两个主要的品牌是什么吗？我们国家的文化的代表在现在时下两个品牌，一个是愤怒的小鸟，还有一个是圣诞老人。这两个品牌有什么共同点吗？愤怒的小鸟以及圣诞老人这两个著名的人物，他们都是有个非常明确的而且非常强大的吸引力。

在目前苹果的APP的下载商店里前十名下载最多的其中有八个是来自于芬兰的创造。芬兰设计的原创愤怒的小鸟已经被下载了17亿次，全球目前有将近两亿三千万游客的群体。也带动了芬兰动漫界的发展，光动漫的产业就达到了15亿的欧元。

Jere Ruotsalainen, CEO, Fantasia Oy.

游戏的活动和我们的主题公园间它们的关系可以是相辅相成的，我们可以利用游戏营造我们景区主题的活动的项目，我们可以用主题的活动项目附加在游戏上进行推广。

为什么我想提醒大家，为什么我现在这么着重的去跟大家分享游戏在旅游目的地打造的重要性呢？因为千万不要忽略游客的想象力的内容的打造。有客来到我们的目的地他是身临其境，在我们建设的景区的各种设施中体验，其中最终获得是大脑中的不同的体验，我们基础设施的打造一直上升到对游客体验的一种创造以及我们对游客的生活方式的影响是非常密切不可分割的。

正是由于此，我们认为我们在景区打造的时候更应该关注游客在景区里，或者是旅游目的地方面的体验的创造和再创造，因此我们的工作往往是与一些克服拙劣想象力的产品，我们来提升游客的想象力。我们的主题只有一个，就是创造。

如图，芬兰的北部的圣诞老人村，这个建筑是圣诞老人所住的地方。我们最初帮助业主打造圣诞老人村的时候，我们有很多好的创意，这些创意是在讲得出来的有吸引力的故事的基础之上。圣诞老人西方世界很传统的老的想象中的一个人物，很多的国家都有关于圣诞老人的故事，当时我们做景区的一些设计工作的时候，我们也想是什么样的故事能让别人信服，圣诞老人就是出自于我们芬兰呢？

在我们的创意的主题故事中，其中有一个基础是我们在圣诞老人的办公室里有一个能够搅动世界时钟的机器，因为能够掌控这样的世界时间之钟，所以全球在他的掌握之下，他可以在同一个时刻去任何的地方。这就个建成之后的世界时钟，如图。

圣诞老人村的建设的过程中提供了非常多好的创意，圣诞老人村也已经从建成到现在有很多年了，我们在圣诞老人村后期的不断的扩建，作为一个设计方也是在迎接不同的挑战，这些挑战包括如何将新的创意让游客以一种身临其境的体验来表达出来，我们尝试在运用一些国际标准间的科技的技术来使游客达到这样的梦想照进现实的感受。

我们在当下圣诞老人村建设的过程中，我们帮助业主运用了非常多的现在在多媒体以及电邮上先进的科学技术。我们在景区的一些旅游纪念品的开发都尝试运用一些多媒体的技术，比如说游客在度假村、在景区里买的旅游纪念品可以是游客自己的录像的片断，在未来当中诸如此类的纪念品将非常的风靡。我让大家看看圣诞老人长什么样了！我们一直在实践，将我们的动漫和电邮高新技术与我们的建筑相结合，我们帮助在景区现场的游客通过手持的手机或者是一些电子的设备，能让他和他所在的景区周边产生互动。游客也可以从手机的一些APP的下载商店中下载到相应的一些软件，比如说地图和其他的辅助的软件，帮助他们在最快的时候找到他感兴趣的景点。有的时候会把藏宝的路线设置在我们的一些电子的地图中，让游客在其中感受它的乐趣。

我们帮项目所有者去进行设计的时候，我们通常是在3D的模型中完成的，有了这样的3D模型尝试建筑真正的尝试之后，可以给游客提供更加新颖的体验。通过这样的方式可以让游客现实和想象中自由的穿梭。从技术的角度并不是非常的困难，我们仅仅将一些电子游戏和多媒体的高新科技整合到我们的创意的主题中来，这些技术都包括一些目前的二维码和一些场景，游客身边的场景的模拟，包括现实加强这方面的关于多媒体制作的流行的技术手段。

我们为什么要这样做，通过这样的创新，可以使景区在营销和游客的体验上延长了生命线，游客在到景区之前就了解到景区的信息，使在线的推广的方式得到了延长，游客还可以结束浏览之后在已有的电子的设备上继续的感受流连忘返的非常有意思  的活动。

全国各地有许多的家庭到此来旅游，圣诞老人村也是不断的面临创新，今年帮助圣诞老人村做了圣诞老人的区域办公室。圣诞老人很忙，每年在全球各地去送礼物，到处出差，当然他需要有他的办事处，首先想到的是在一些大型的购物中心去设置他的办事处。刚才小的办事处里，游客可以进去自由的下载，圣诞老人村上载的有趣的游戏，游客还可以通过监视器直接感受圣诞老人村现场目前发生的一些事情。更多的小孩有了更多的机会和圣诞老人交流。所以说景区开发电子旅游这方面的智慧旅游，这方面的市场也是巨大的，因为通过这些产品开发，使得我们的游客可以相对较长在景区停留，增加景区的收入，游客还可以通过的互动使景区了解有客当下消费行为的变化。

非常感谢大家！希望大家去芬兰见一见圣诞老人！

张  媛：刚才他说的有句话我没有直译，有去过芬兰的人一定会去圣诞老人村，圣诞老人经常重复的一句话是“你要乖噢”现在进入到下一个环节，请刚才演讲的几位嘉宾来现场，我们有个互动的环节。

中方嘉宾：

贾云峰著名旅游创新传播专家、德安杰环球顾问集团总裁（左三）

邹统钎北京二外旅游学院院长（左二）

外方嘉宾：

Darshan Santuori 女士,葡萄牙身心灵禅院院长（左四）

Jere Ruotsalainen, CEO, Fantasia Oy.（左六）

Patrick Zou, EDC 中国区代表（左五）

主 持 人： 张  媛艾蒂亚机构副总干事（左一）

张  媛：在现场刚才各位嘉宾已经做了演讲，今天要介绍一下邹统钎院长，他是二外旅游学院的院长，二外也是我们国家旅游专业人士培育的摇篮，邹统钎院长会跟从事旅游规划设计服务行业的专业人士共同探讨关于中外旅游项目合作方面的契机和挑战。

旅游的策划师和规划师是扮演者智囊团的角色，当我们的旅游目的地在打造之处，品牌和主题是一个准确的定位很重要的，刚才我们大家也有幸聆听了我们国家著名的旅游策划大师贾云峰老师的演讲，我想在此邀请我们的贾老师跟大家分享一下旅游目的地主题打造方面的重要的感想和您的经验。

贾云峰：非常感谢主持人，有个特别值得自豪的经历，在04到06年有个领导去题词，我用七百天的时间穿越了35个国家。外国人和中国人思维体系是不一样的，中国人做旅游策划，老外是讲事，讲思想就是讲思想，思想是不卖钱的，中国人特别喜欢任何一件事，首先是思想是卖多少钱。这个故事告诉我们，如果你要做中国人走向外国，做中外旅游的策划人，我觉得首先要了解老外的思维体系，老外也要了解中国的思维体系，这样才能做好。

所谓的合作一定是“交融、交流、交换”，交换好的思想把事做起来。现在最重要的中外的旅游目的地我们的诉求不一样，我反而觉得外国的机构更加注重做自己，我们以前是政府导向的政策的，换了一些市委书记他说怎么干就怎么干，后来是决策者觉得有问题了，这个时候旅游项目就是投资商导向，谁投钱就听谁的，现在觉得中国的旅游亟待引进海外的经验，应该学习老外三样，第一从市场出发的思维，第二是规范完整测试和规划，我们的规划有个旅游规划规则，策划有什么标准吗，第三个最重要的真的需要眼界放宽，我们希望能有一些国际化的经验介入，咱们的中国旅游无论是经济上和各方面和国外是有时间断层，我们应该用我们的技术来学习，老外的理念学不过来，我们自己失败都知道怎么死的，老外有详细的经验是不能这样发展的，这样发展一定会崩盘的，我真的很担忧中国的旅游的未来。中国的旅游不停的吹，我可能有时候讲不中听，从社会责任感的角度。我们讲点真话、行话、实话。

张  媛：非常感谢贾老师对行业的警醒以及他的感慨，我很赞同您所讲的，我在从业的过程中和外资的设计院接触得很多，我的感受是中外的智力的投入上，设计的领域国外的设计师和精神是我们的楷模，很值得我们学习。在景区的从开始的投资的意向以及到后期的设计的过程中，刚才跟贾老师分享了一些关于主题的营造和专业上的注意点。从这次来的国外的嘉宾代表有很多是做主题营造方面非常知名的。在座的芬兰来的Jere Ruotsalainen，现在很多人都认为圣诞老人是来自芬兰的，其实这是一个故事，我想请问Jere Ruotsalainen您的工作的过程中是如何保持这种精神的，是从什么地方获得这样的创意的元素，是如何做一些关于讲故事一些原则跟我们交流一下。

Jere Ruotsalainen：首先是找到一个地方，好的地方，再找到一个好的故事，把两者结合起来，创造一个好的营销方式，这也许是有点不正常的，但是要让每个游客他们能思考他们能想象有时候想一些稍微有点怪异的事情，虽然有些怪异但是很有兴趣，谢谢分享。

我们知道的一些景点，包括一些大片的场景都是由ZDC的设计的团队来设计的，在我们新加坡的圣淘沙的景区里，仙鹤谷每天吸引着上千人等着晚上看非常著名的焰火表演，也做了很多年开发的市场，下一个问题是问，在您在和本地客户交流的过程中，从您个人的体会上来说促进中外的合作，您遇到的比较深的体会，或者是挑战是在什么地方？

Patrick Zou：ZDC创始人是很有名的，大家如果了解这个行业是从业40年在这个行业里是资深的设计师，他本身自己是个设计师，我们其实在北京做过一个项目世贸天街的巨大的天幕，也是因为在拉斯维加斯贯穿三百米的天幕，在北京复制的概念，近两年我们做完新加坡的项目之后，也是接到很多国内的邀请来谈合作的项目，其实有的项目很多是旅游目的地的项目，希望打造综合的开发的项目，房地产和各种设施，希望打造一个，大家想要理念是十分稳妥的文化的东西，有的时候这些东西很抽象，或者是历史很有渊源的，这个东西是外国人的眼里是简单的方式表现出来。我们要传达很多的地区的文化的底蕴，这是这个最大的区域。这是不一样的，外国人的设计的理念和我们有很大的不同，我们提这个概念的时候往往是针对于这个项目最简单最直接的方式，这样的理念而不是以特别深的文化的理念，应该是相互的学习。

我们是很坚持的，其实做过了最好的，不希望失掉一个机会，但是也不想浪费一个机会，因为做过最好的，希望能有个机会做更好的。西方的设计师希望超越自我，希望通过一个作品，能够做出跟以前的作品不一样的地方，更好的地方，这是我们开发出不太容易能够理解的。

张  媛：设计的角度和业主的沟通很重要，使我们将最好的知识凝聚成一个最好的项目出来。景区的整个的打造来说，我们的设计从一开始的策划一直到后期的规划，甚至是交叉着建筑的表现和呈现，或者是游客旅游纪念品的打造都是体现着各种各样的专业。

景区在打造的过程中很重要的一点是传递给游客什么样的体验。这个对话中想问一下Darshan Santuori老师，这个工作很有挑战。

Darshan Santuori：我们希望改变一些，科学的改变，深度化的改变，我们所做的是庆祝，我们金字塔的标志里跳舞。

通过我们的活动和整个的改变，我们来分享，我们改变是真正的开始。我们有很多的工作的形式，哪里有全世界最好的工作者，但是那不是纯的理疗和治疗。总有一个更好的提升，从引领带领和治疗的方面。我作为会场的代言者，他们经常跟我说我是全世界最棒的老师。所以我要强调一下，这些专业者并不是这些技术。我的意思是说，参与者和教授者都在一起的改变。我是那个治疗师你是需要被治疗的人，不是这样的我们都是在进行着转变和转化的。我们有意识，你不会像平时那样来画画。你会从这些画中看到你自己内在真正的自己，为之感到骄傲。这会让你感觉到你与全宇宙的人都有连接，和全宇宙的事情都有连接。我只是给你一个例子而已，我就讲完了，谢谢！

然后送给了另外的人，其他的人在你的画上继续来画。通常这个反应是这副美的画被人们给毁掉了，然后你会超越你的小我和你的意识和思想。当你在学校的时候，你会发现这个人做了这么好的功。我的画才真正的赋予了更多的意义。

张  媛：我们感觉到了他们自己设计的产品画画的，在和周边的学员一起来学习。实际上我想Darshan Santuori老师跟我们交流的是两个方面的因素，景区关于体验的打造是依托景区的人，无论是景区的老师还是服务人员，景区的人很重要，也包括景区的游客，这是牢牢和我们的主题相关的。第二个是想跟我们传达整个景区产品的设计方面，或者是景区的宏观上他的规划设计和传递的主题相一致的信息。

下面问一下邹统钎院长，每年诞生着很多的服务的人员，所以他们学院的培育才促进了旅游的发展，我想问您关于智力投资中外合作方面是不是有一些考虑和有一些建议呢？

邹统钎：非常高兴有这个机会和大家交流，旅游界我们二外从79年开始隶属于国家旅游局，二外跟旅游系有密切的关系，但是实际上现在旅游行业中有一种确实很悲哀的事情， 第一天天喊旅游综合体，真正的高端的旅游综合体都不是中国人设计出来的，第二个那些所谓中国旅游行业的高端产品都不是中国人做出来的，这个行业也很悲哀，为什么酒店和旅游行业和广告宣传的行业是在员工福利指数上在全国排行垫底的，住宿业和餐饮业工资连续五年全国所有的行业是倒数第一。这些很重要，酒店行业里的游戏45%，这些触目惊心的数字，有的时候指着我们的教育是失败的，其实很多的时候是带动着行业竞争的问题，我们需要引进，但是引进最有效的机制是要引进培养人才的机制，我们一个本身二外长期作为培养人才的机制做了很多，大家也知道我们曾经跟瑞士洛桑成立了中瑞独立管理学院，现在收费是在全国是第一位的，很重要的它培养的人是高端的人才。我给大家介绍一个新的项目，我们的学校在得到北京市政府支持即将要成立国际旅游学院，希望是个独立的学院，希望是个独立的校区，希望得到支持。

北京是重要的旅游胜地，希望国内有好的合作伙伴，能够给我们提供，尤其愿意投资旅游高等教育，大家想想看中瑞管理学院，获得了三百亩的土地，目的每个学生的收费是四万，是全国收入中最高的，我们的项目是MBA为核心主要是培养中国旅游行业的高层管理人才，将来也要拓展到本科教育，希望通过今后真正的大的高的方面，中国高档  的酒店和高档的设施不是老外管理，而是中国的旅游学院培养出来的学生来管理，这是我们希望达到的目的。

张  媛：刚才邹统钎院长分享了智力投资方面的思想，旅游地产呼唤非常多的专业人士和行业的专家不断的涌现，我们行业的专家也需要我们在行业的教育上有优秀的院校能够诞生，也希望在座的各位能够有志和邹统钎院长合作这个项目。

刚才经过简单的对话从策划到规划，以及到游客的营造以及在景区里的体验方面的打造我们有一些思索，我想把下面的时间交给我们台下的同行们，大家有没有想对我们嘉宾提问的呢。

提问：今天中外的设计和策划专家同台，我们中国的策划师和规划师，怎么能够把西方的真实的纯真的设计理念融入进来，而西方的人怎么能够适合中国，因为在国内外最大的区别，国外是机会只有一次，他们就很珍惜，中国是坑完老张坑老李，如何把策划和旅游界融为一体，谢谢！

张  媛：就是中外如何跨越文化上的差异，完全一个理想的项目，各位可以就这个问题抒发一下各自的想法？

邹统钎：现在中国还是机会太多，包括我们的大学里的老师，就是整天忙焦头烂额，但是确实是没有一个人说真正是想这回事，真正是属于标志性。还有一点现在最大的游客是做第二、第三、第四、第五仍然是有很多的生存的机会，所以采取各种手段。很典型的现象一点也不夸张，为什么高校已经逐步的退出了规划，原来的时候是高校大量做规划的问题。每个人必须要做自己的事情，而且要在自己的领域中，能够做到数一数二，最关键的一点自身要确立这种经营的意识，最后是生存下去。至少在长期的过程中，中国有相当长的机会。所以在相当长一段时间内。

贾云峰：突然发现一个好玩的事，官员越来越像博士，老板越来越老师，老师越来越像老板，全中国所有的人都没干自己的事。我想提三个建议，为什么老张和老李不能聪明点，最好是建立一套旅游的标准，策划和规划有什么标准？我觉得市场导向是结果导向，如果是用结果要求规划，如果是以营销的人数来策划三分之二的策划人都不敢进这个门。第二是标准以外很有必要应该有个扶持的政策。中央政府一定在汪洋当副总理这一届希望建立中央政府为核心的旅游小组，希望扶持一些大型的旅游规划企业，中央政府扶持，我想说一定要出现中国的规模化的大的公司，应该是组建大的公司。第三个是成长，投资商也是成长，规划和策划也是成长的所有的人都得到了成长那是中国旅游的未来，未来是有一颗平常心，有一颗真诚的心，最后是大家都有一颗社会发展的心。

中国的忙字什么意思吗？是心死了！我们心都死了我们还折腾什么呢？现在短期之内拼命的想挣钱，拼命的想怎么样，各位好好的探讨一个问题，我见王朝歌的又见平遥。又见平遥的主题是真有那么忙吗？真的不干了，企业家明天就饿死了吗？我们的欲望是无限的。咱们有谁记得住，有谁知道自己爷爷的父亲的名字？你何谈四化，何谈人生。真正让我们警醒的是每天发生的故事，真正让我们开心的是我们做什么事，你到底干了什么！

张  媛：在打造我们的理由产业的时候自己也要保持住平常的心，一颗快乐休闲的心，我们这样才能作为新的生活方式，或者是有休闲的方式。很多人对自己的家族的传统忘了去在不断的会议追随我们先祖的足迹我想Darshan Santuori老师是很有感想的。

Darshan Santuori：我不了解中国的家庭系统，我们可以古代的情况，但每一个领域都很难成功。对旅游业来说也是一样的。我对这些家庭的议题也有很多的工作要做。从家庭的角度来说有很多的困难，在隔代上能够展现。他们在无意识的头脑中工作。他们有很多想法，工作要非常的努力，非常痛苦的工作。

当我在企业做类似的工作的时候，有意思的是工作的当天我们会有很多新的客户来找他们。其中有一些客户很快要事业或者是倒闭了。通过我的系统上的排列，可以看到他们家庭上的一些议题，真正可以帮助这些企业得到一些缓解和改变。他们通过这些无意识的观念，停止那些议题。他们的内在得到了改变，转变是马上的瞬间的。

张  媛：非常感谢Darshan Santuori老师的分享。

Patrick Zou：我觉得中外合作对需要的是相互的信任。相信我帮你完成这个项目，而不是让按照一个初步的概念，我们可以做这件事，一定会做好。

Jere Ruotsalainen：据我所知这个事情太国际化了，必须总是需要一些观点，需要一些独特的地方，你要去吸引别人，这是最重要的。

张  媛：感谢各位嘉宾与我们台下的互动，我想刚才讲的是几个方面，在我们专业的领域的提升，呼唤着关注和专业，以及同时也呼唤着从业者提高自身的修养，放下急促的脚步，理清前行的方向，我们才能有理由和有能力去帮助我们的业主寻找他们最主要的方向，景区运营的主题和主题上附加的所有的活动项目。

国际旅游大会是同行业非常不错的平台，使我们有机会将我们的服务行业各位代表在此与各位有各位有近距离的沟通，关于我们中外合作话题的环节就到这里结束了。

王  琪：谢谢几位嘉宾，也非常感谢在座的坚持到会议最后时间的这些朋友们，会议进行到现在原定的所有的议程已经全部结束，大会进入了最后的尾声，我想利用最后这几分钟讲一下自己的感受，算是个结束语。

我们艾蒂亚机构召开的第三届中国旅游投资项目大会，经过了长达四个多月的准备，我们邀请业内各界领袖以及国内外知名的专业机构人士，共同来打造一个致力于推动中国旅游事业发展的交流平台。我们希望它是专业的，国际化的，高端的，富有时效的，能够真正帮助大家的交流平台。你们参加了两天的会议之后您觉得评价如何，您觉得交的会议费值不值？如果你觉得值，我感到很欣慰，如果不值那我们肯定以后还要改进。

我们打造的这个平台的过程里获得了很多朋友的支持，在此我也表示感谢。我衷心的祝愿未来的时间里，所有关心关注致力于中国旅游产业发展的人士，能够在自己的事业上取得更大的成绩，能够让自己的项目水平提高，让自己的企业做大做强。

我也感谢我的工作的团队的全体的同事，是他们的辛勤的付出，才让我们的大会圆满顺利地进行。

让我们说声再会，让我们相会于明年的第四届旅游投资大会，感谢大家！

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